Jan Dziekoński, FLTR.pl: Potrzebna polityka, nie interwencja

Problemem „Kredytu na start” jest chęć uszczęśliwienia wielu zróżnicowanych grup konsumentów i krótkoterminowy horyzont, półtora roku, który nie zachęca deweloperów do zdecydowanego zwiększania podaży – wskazuje Jan Dziekoński, ekspert FLTR.pl.

Ruszyły konsultacje resortu rozwoju w sprawie „Kredytu na start”, wziął pan udział w czwartkowym spotkaniu. Czy zapowiada się, że decydenci posłuchają szeroko rozumianego rynku, czy to bardziej kurtuazja?

W czwartek odbyło się dwugodzinne spotkanie z udziałem ministra Krzysztofa Hetmana, wiceministra Jacka Tomczaka i dyrektora departamentu mieszkalnictwa Juliusza Tetzlaffa. W grupie około 15 osób zaproszonych nie było np. nikogo z Polskiego Związku Firm Deweloperskich czy Związku Banków Polskich, było dużo osób z sektora pośrednictwa kredytowego, z social mediów. Zaczęło się od pewnych szczegółów, ale dyskusja też przeszła w pewnym momencie do takiego meritum: czy w ogóle realizować program, czy realizować go w zapowiedzianym kształcie – jak to ma działać z perspektywy makro – tego trochę zabrakło. Mam nadzieję, że ministerstwo wysłucha także innych uczestników rynku.

Ministerstwo niestety nie odpowiedziało nam na pytanie, jak mają wyglądać te prekonsultacje, wiadomo, że będzie seria spotkań. Kiedy resort przedstawił założenia, bardzo szczegółowe, raczej rozlała się fala krytyki i obawa, że będzie powtórka z „Bk”. Część osób skorzysta ze wsparcia, ale cały rynek odczuje konsekwencje. Jakie są plusy, jakie minusy zapowiedzi?

W nowym programie doceniane jest to, że ma być on atrakcyjniejszy dla rodzin z większą liczbą dzieci. Jest też wzięte pod uwagę to, że miasta są trochę różne, jeżeli chodzi o ceny. Jest, przynajmniej w opinii ministerstwa, zaszyty mechanizm mający trzymać zdolność kredytową w ryzach – nie motywować do zaciągania zbyt dużych kredytów. Jeśli chodzi o obawy, przede wszystkim ministerstwo odżegnuje się od „Bk”, ale trudno nie widzieć analogii – mimo wszystko to dopłata do nabycia pierwszego mieszkania. Nawet skala jest, przynajmniej jeżeli chodzi o pierwszy rok, mówi się o 50 tys. kredytów. Różnica jest taka, że gdy ogłaszany był „Bk”, rynek był w zapaści: sprzedaż kredytów i mieszkań poleciała na łeb na szyję, był duży pesymizm branży, oczekiwanie spadków cen. Był też duży zapas mieszkań. Dziś sytuacja jest zupełnie inna, po stronie podaży mamy najmniej mieszkań, mamy rozemocjonowany, rozgrzany rynek po dużych wzrostach cen. Dziś też trudno już, jak wtedy, zasłaniać się niewiedzą, jak mogą wyglądać skutki takiego programu, jakie wspierane kredyty mają wzięcie w społeczeństwie.

Kolejny problem – wydaje się, że ministerstwo jednym kompleksowym programem chce rozwiązać wszystkie problemy naraz: i singli, i rodzin wielodzietnych, i planujących zbudować dom, i osób korzystających z TBS-ów.

A co najistotniejsze, „Kredyt na start” jest skumulowany, przewidziany na 1,5 roku, ponieważ ministerstwo tłumaczy, że do tego czasu prawdopodobnie stopy procentowe spadną i program wsparcia popytu nie będzie już tak potrzebny. Jednak perspektywy 1,5 roku żaden deweloper nie potraktuje jako przewidywalnego programu – biorąc pod uwagę długość procesu budowlanego. Raczej nie zobaczymy więc wysypu nowych inwestycji, wzrostu podaży, a jednocześnie będziemy dalej stymulować popyt, przez co oczywiście zwiększy się rynkowa nierównowaga.

Padały argumenty, by może wprowadzić kilka mniejszych programów dla określonych grup: singli (powinien być mniej hojny), rodzin z dziećmi (powinien być hojniejszy), żeby wspierać budowę domów, szczególnie energooszczędnych, przez inwestorów indywidualnych. Ewidentnie działania resortu to interwencja, a nie długofalowy program – nie od wczoraj wiemy, że interwencje na rynku mieszkaniowym kończą się źle.

„Bk” się skończył, „Kredyt na start” ma zacząć obowiązywać od lipca. Mówi się o dużym wpływie „Bk” na rozgrzanie popytu, ale dane JLL za IV kwartał pokazują spadek sprzedaży kwartał do kwartału i wzrost oferty. 8 z 12 deweloperów z rynku kapitałowego zaraportowało spadek sprzedaży kwartał do kwartału w końcówce roku. Co będzie się działo w okresie przejściowym? Kupować mieszkanie, czekać?

Faktycznie kumulacja sprzedaży przypadła na III kwartał, kiedy program „Bk” zaczął funkcjonować. IV kwartał może się wydawać trochę słabszy, ale musimy zwrócić uwagę, że grudzień to święta. Listopad był bardzo aktywny, mieliśmy kumulację osób, które zrozumiały, że pieniądze się skończyły i trzeba składać wniosek, by się załapać.

Zauważmy, że zeszły rok przyniósł nam nie tylko „Bk”, ale i wzrost zdolności kredytowej o około 30 proc., na co złożyły się wzrost wynagrodzeń, obniżka stóp procentowych i bufora na ryzyko stopy procentowej. Jednak ktoś, kto pójdzie po kredyt w styczniu, zorientuje się, że ma de facto niższą zdolność kredytową niż przed „Bk”, bo wspomniane korzyści zostały skonsumowane przez wzrost cen mieszkań. Na rynku przez jakiś czas będziemy mieli bardzo silny stan zawieszenia, bo popyt będzie słaby. To widać w danych o sprzedaży kredytów – jeśli odejmiemy „Bk”, to wyniki są wręcz katastrofalne. Po stronie podaży też może być wyczekiwanie – skoro zaraz wejdzie nowy program, to po co deweloper ma teraz sprzedawać, kiedy kupujący nie mają za bardzo pieniędzy?

IV kwartał ub.r. nie był zły pod względem sprzedaży, I i II też nie powinny być złe, bo ciągle będzie spekulacja – jaki będzie finalnie program. To polityczna loteria, na pewno dla poszukiwaczy okazji i perełek to będzie dobry okres. Nie oczekiwałbym jednak jakichś cudów w statystykach. Sam I kwartał będzie jeszcze bowiem pod wpływem „Bk”, bo będą podpisywane umowy w ramach wniosków złożonych do końca 2023 r. – ten zapas jest sukcesywnie procedowany w bankach i rozładowywany.