Jarosław Jędrzyński, Rynekpierwotny.pl: Jeśli wsparcie, to nie dopłaty do kredytów

Państwo powinno wspierać finansowo budownictwo społeczne czy komunalne, inwestycje samorządowe, a nie dopłaty do kredytów dla wąskiego grona nie najgorzej sytuowanych Polaków – ocenia Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu Rynekpierwotny.pl.

Jak można było się spodziewać, przyjmowanie wniosków o „Bezpieczny kredyt 2 proc.” zakończyło się. Resort rozwoju pracuje nad nowym programem, który ma m.in. być atrakcyjniejszy dla osób o niższych dochodach i większych rodzin, ma wyłączyć osoby, które stać na zwykły kredyt i ma wywierać mniejszą presję na rynek mieszkaniowy i ceny. Czy w najbliższym czasie czeka nas stabilizacja: uchwalenie nowego programu potrwa, deweloperzy budują więcej niż rok temu...

Dziś przewidywanie, co nastąpi w 2024 r., jest bardzo trudne i takie optymistyczne scenariusze wcale nie są przesądzone. Widzimy dziś skutki „Bezpiecznego kredytu 2 proc.”, który zdestabilizował rynek. Mamy wzrost kosztów gruntów inwestycyjnych, a przy 7-proc. inflacji trudno sobie wyobrazić, by firmy budowlane nagle zdecydowały się obniżyć ceny.

Doraźnie takie programy dopłat do kredytów dobrze działają na rynek, ponieważ zwiększają popyt w momencie osłabienia koniunktury. W dłuższym terminie trzeba jednak bardzo uważać na to, jakie będą skutki – bo one wcale nie muszą być pozytywne.

Co powinno się znaleźć w założeniach nowego programu, żeby z jednej strony był on wsparciem dla konsumentów, ale z drugiej nie napędzał cen?

Nie jestem gorącym zwolennikiem dopłat do kredytów, szczególnie w takim kształcie, jaki mieliśmy, bo to zaburzyło cykliczność, która jest naturalna. Rynek sam się reguluje. Sztuczna ingerencja w cykliczność wywróciła rynek do góry nogami.

Myślę, że nowa koalicja powinna przede wszystkim naprawić to, co poprzedniej ekipie nie do końca się udało. Mówię tutaj np. o specustawie mieszkaniowej, która została zepsuta zapisem o wskaźniku miejsc postojowych w przeliczeniu na mieszkania – i przez to nie działa.

Myślę o przepisach dotyczących warunków technicznych budynków, które zaczną obowiązywać od 1 kwietnia 2024 r., które są – moim zdaniem – pozbawione głębszego sensu, mają charakter populistyczny, podobnie zresztą jak „Bezpieczny kredyt”. One utrudnią działalność deweloperów i podniosą ceny mieszkań o kilkanaście, nawet 20 proc. w perspektywie rocznej czy dwuletniej.

Trzeba też poprawić dostępność gruntów – i to wcale nie chodzi o ziemię w posiadaniu Skarbu Państwa, bo to nie jest tak duży zasób, jak się uważa. Chodzi o przekształcanie gruntów rolnych czy przemysłowych pod budownictwo mieszkaniowe.

Na pewno należałoby wspierać rynek wynajmu, bo ostatnie regulacje go ograniczały – mówię o zakazie amortyzacji mieszkań czy 6-proc. podatku PCC od zakupu większej liczby lokali. Wydaje mi się, że te przepisy powinny zostać zlikwidowane. Hamowanie rynku najmu jest zdecydowanie niekorzystne dla rozwoju polskiej mieszkaniówki.

Jeśli chodzi o wsparcie finansowe konsumentów – o ile byłoby rozsądne i nie windowało cen wykonawstwa, gruntów i mieszkań – byłoby ono wskazane dla grupy gorzej sytuowanych Polaków, których nie stać ani na zakup, ani na wynajem na rynku.

Przypomnę, że dwie trzecie młodych osób, w wieku 25–30 lat, wciąż mieszka z rodzicami – z tych właśnie względów. Trudno mi jednak sobie wyobrazić, jak pomoc dla tych grup miałaby być udzielana w formie dopłat do kredytów – skoro takie osoby przede wszystkim nie mają żadnej zdolności kredytowej.

Chyba najłatwiej jest „rozdać” pieniądze. Bo czy państwo powinno być deweloperem? Ostatni pomyślany na wielką skalę program „Mieszkanie+” poniósł przecież porażkę...

Dziś na 100 budowanych w Polsce mieszkań 90,5 to lokale deweloperskie. Na pewno trzeba mocniej dofinansować budownictwo społeczne, czynszowe czy komunalne. Samorządów nie stać na budownictwo komunalne, nie stać nawet na utrzymanie tego zasobu, który już posiadają. Mamy Towarzystwa Budownictwa Społecznego, które świetnie sobie radzą, ale na niewielką skalę, bo też im brakuje środków. Być może spółdzielnie mieszkaniowe powinny zostać w jakiś sposób przywrócone do aktywności inwestycyjnej, która w tej chwili jest minimalna. W tym kierunku powinny popłynąć miliardy złotych z budżetu, a nie na dopłaty do kredytów, które są wsparciem dla uprzywilejowanej grupy kilkudziesięciu tysięcy gospodarstw domowych sytuowanych znacznie powyżej przeciętnej. To nie przyniesie efektu z dnia na dzień, ale lepiej poczekać i naprawdę o wiele rozsądniej rozwijać mieszkalnictwo.

Czy dopełnieniem tego mogłyby być REIT-y? Wraca temat kolejnego podejścia do wprowadzenia ich do polskiego porządku prawnego – głównie jako firm mających budować mieszkania na wynajem...

Tak, to jest również to, co nowy rząd powinien przeprocedować, a co nie zostało zrobione w ostatnich latach mimo kilku podejść i zmian koncepcji. Wprowadzenie REIT-ów bardzo mocno wsparłoby zarówno rynek mieszkaniowy, jak i rynek kapitałowy, który bardzo słabo się w Polsce rozwija w ostatnich latach. Przede wszystkim dałoby to impuls rozwojowy dla pierwotnego rynku mieszkaniowego. Byłaby to dla Polaków kolejna opcja lokowania oszczędności.

We wszystkich cywilizowanych krajach, na wszystkich rozwiniętych rynkach REIT-y działają od lat.