Rynek pierwotny odbija od zanotowanego w III kwartale ub.r. dołka, według szacunków Otodom Analytics II kwartał w siedmiu największych miastach przyniesie dalszy wzrost sprzedaży kwartał do kwartału. Wy w I kwartale br. znaleźliście nabywców na 914 lokali, czy w II kwartale pękł tysiąc?
Nasza sprzedaż często nie jest zbieżna z tendencjami na szerokim rynku, w 2022 r. spadek sprzedaży był u nas znacznie niższy niż średnia, a I kwartał br. był bardzo mocny. II kwartał może być zbliżony, co wynika z m.in. z niskiej oferty w Warszawie – tak ułożyły się harmonogramy. Idziemy swoim tempem, nie musimy się ścigać na liczbę sprzedanych mieszkań, szykujemy się na ciekawe II półrocze. Skupiamy się na rentowności biznesu, cały czas testujemy rynek pod względem akceptacji podwyżek cen – elementem takiego testowania jest siłą rzeczy pewne wyhamowanie tempa sprzedaży.
Dlaczego „torturujecie” klientów takimi stałymi podwyżkami? Przecież choćby koszty budowy wyhamowały?
Ceny rosną na całym rynku, rosną zatem i u nas. W idealnym świecie chcielibyśmy, żeby można było dużo sprzedawać i godnie na tym zarabiać. W interesie wszystkich uczestników rynku jest stabilny, spokojny wzrost, ale rynek jest, jaki jest i musimy to maksymalnie wykorzystywać – mamy obowiązki wobec akcjonariuszy. A że deweloperzy są odbierani jako ci źli? Zawsze tak będzie. Dla nas najważniejsze jest to, że nasze mieszkania dobrze się sprzedają, jesteśmy cenieni za jakość - i nie mamy sobie nic do zarzucenia, jeśli chodzi o naszą uczciwość w stosunku do klientów.
A co do kosztów wykonawstwa i materiałów – te rzeczywiście są stabilne, ale dla deweloperów to nie są jedyne koszty. Przepisy dotyczące wymagań technicznych budynków, dotyczące efektywności energetycznej, ochrony środowiska, stają się coraz ostrzejsze i windują koszty. To proces nieuchronny, kierunek co do zasady jest słuszny, ale stwarza ogromne wyzwania na rynkach mieszkaniowych. Niedawno byłem na konferencji Build Europe, instytucji skupiającej europejskie organizacje branżowe, w tym nasz PZFD i konkluzja jest taka, że Polska jest jeszcze zieloną wyspą pod względem kosztów. Na zachodzie jest prawdziwy kryzys mieszkaniowy – tylko po części wynikający z wysokich stóp, a mocniej z powodu cen mieszkań napędzanych kosztami budowy. O ile w Polsce budowa 1 mkw. kosztuje średnio 1,5 tys. euro, to w Niemczech 4 tys. To będzie gigantyczny problem społeczny, bo już nawet przyzwoicie zarabiająca klasa średnia nie jest w stanie kupować mieszkań.
Czytaj więcej
II kwartał był kontynuacją odbicia sprzedaży mieszkań na szerokim rynku. Notowani deweloperzy ruszyli z publikacją danych .
„Zielona” presja będzie rosła, Komisja Europejska chce, by w 2030 r. wszystkie nowe budynki były zeroemisyjne – to już za siedem lat…
Moim zdaniem to utopia, Wielka Brytania już to ćwiczyła 15 lat temu, uchwalili prawo, którego nie udało się wdrożyć, i trochę w tym kierunku idziemy. Idee są wspaniałe i tak powinno być, ale koszty społeczne będą bardzo bolesne. Organizacja Build Europe na najbliższym szczycie G7 w Japonii będzie bić na alarm. Oczywiście, deweloperów zawsze się posądza, że biją się o własne pieniądze, ale tu jest coś więcej. Grozi nam gigantyczny wybuch niezadowolenia społecznego, na czym tylko skorzystają populiści. Coś z tym trzeba zrobić. Szczególnie, że kolejne rządy kończą z dofinansowywaniem popytu – nawet Francja.
Sama idea zrównoważonego rozwoju, dekarbonizacji itd. jest słuszna, ale te nowe uwarunkowania mogą kompletnie zachwiać ekonomiczne proporcje rynku mieszkaniowego, w tym zwłaszcza możliwość kupienia sobie mieszkania za kredyt hipoteczny. U nas jeszcze tego nie ma, ale jak długo?
Niektórzy na tym próbują robić biznes, Erbud postawił fabrykę drewnianych modułów po to, żeby budować w Niemczech – bo ekologia jest na topie, jest dotowana z funduszy unijnych. Jak pan, jako założyciel i szef masowego dewelopera, widzi możliwości zastosowania prefabrykacji?
Próbowaliśmy, ale jak dotąd nic z tego nie wyszło. Oczywiście, pewne elementy wykorzystujemy, np. balkony czy schody – ale dla takiego dewelopera jak my, prefabrykacja jako całościowy system nie broni się – jest droższa od tradycyjnego budowania i nie jest przyjazna dla klientów…
W jakim sensie nie jest przyjazna?
Prefabrykacja to duża powtarzalność i w zasadzie brak możliwości jakichkolwiek modyfikacji np. układu pomieszczeń. Dla naszych klientów przesuwanie czy likwidacja ścian są ważne. Nie jesteśmy deweloperem z segmentu popularnego.
Czy dużo klientów korzysta z opcji wykończenia mieszkania? W Polsce dominuje standard deweloperski, jedni mówią, że to z wygody deweloperów, którzy chcą zbudować, sprzedać i mieć z głowy, a inni, że Polacy lubią sami sobie urządzać, a deweloperskie pakiety wykończeniowe są ubogie pod względem opcji konfiguracji.
Od lat mniej więcej stały odsetek kupuje wykończone mieszkania, to około 25 proc., to przede wszystkim kupujący na wynajem. Przygotowujemy właśnie program zachęcający wszystkich klientów do tego, żeby częściej kupowali takie lokale. My na tym przyzwoicie zarabiamy, ale chodzi o coś innego. Im więcej mieszkań w stanie deweloperskim, tym więcej ekip krąży po bloku, co się wiąże z uciążliwością, zniszczeniami wind czy korytarzy. Mamy trzy pakiety kosztowe, ale w każdym dużo opcji, więc nie powinno się zdarzyć, że będą dwa tak samo wykończone mieszkania.
W lutym KNF zgodziła się na złagodzenie warunków badania zdolności kredytowej, w ostatnich dniach było dalsze poluzowanie. Czy rośnie liczba klientów kredytowych?
Podawaliśmy, że w I kwartale było to 40 proc. wobec 30 proc. w całym 2022 r. W II kwartale odsetek był podobny, co w pierwszym. Rzeczywiście, złagodzenie rekomendacji S spełniło swoje zadanie.
Powiedział pan, że nastawiacie się na ciekawe II półrocze. Jakie ono będzie?
Jestem za starym lisem, żebym porywał się na prognozowanie. Fakty są takie, że podaż mieszkań na rynku jest niska, gdyby firmy przestały budować, oferta wyprzedałaby się w dwa kwartały, podczas gdy 5-6 kwartałów to względna równowaga. W ostatnim czasie deweloperzy z segmentu popularnego nie budowali – bo nie mieli dla kogo, rynek kredytów był zatrzymany, w miarę działał rynek droższych nieruchomości, dla osób dysponujących gotówką.
Teraz mamy Bezpieczny Kredyt, o którym mówi się, że będzie mieć ogromny wpływ na rynek i mieszkań zabraknie, a ceny wyskoczą. Na razie dalej startuje mało budów, ale myślę, że to się zmieni – jak przyznawanie kredytów zacznie nabierać tempa, to i tych inwestycji z segmentu popularnego przybędzie. Myślę, że po prostu rynek zareaguje normalnie. Pytanie, jaka część beneficjentów będzie szukać na rynku wtórnym.
My nie nastawiamy się na popyt z tego źródła, nie jesteśmy pierwszym wyborem dla kupujących swoje pierwsze w życiu mieszkanie. Rezerwacji lokali przez potencjalnych beneficjentów Bezpiecznego Kredytu mamy na razie niewiele.
Co się stało w Warszawie, że oferta na koniec marca była niższa niż w Trójmieście i niewiele wyższa niż we Wrocławiu?
Poziom oferty stołecznej rzeczywiście jest bardzo niski, ale to efekt harmonogramu projektów. My nie jesteśmy deweloperem, który ma wielkie zapasy mieszkań i musimy na bieżąco wprowadzać nowe projekty, by sprzedawać, dlatego czasem możemy zanotować taki dołek. W czerwcu i lipcu uruchamiamy nowe inwestycje w Warszawie, więc poziom oferty się poprawi.
W Trójmieście sytuacja jest bardzo dobra, we Wrocławiu też się rozpędzamy i mamy ambicję kiedyś prześcignąć tamtejszego lidera – Archicom. W Krakowie rozwijamy się od niedawna i już jesteśmy graczem numer cztery. Celem jest wzrost, ale to trudny rynek pod względem zakupu ziemi, konkurencja o działki jest silna.
Czy to oznacza, że możecie przejąć kolejną firmę w Krakowie?
Tego nigdy nie można wykluczyć, ale kupiliśmy już dwie spółki, skonsolidowaliśmy je i koncentrujemy się na rozwoju organicznym. Kupowanie firm dla banku ziemi to droga zabawa. Struktury w Krakowie już mamy. Takie przejęcie miałoby sens, gdybyśmy wchodzili do kolejnego miasta – ale na to na razie się nie zanosi – mamy co robić we Wrocławiu, Krakowie i oczywiście w Trójmieście.
Pod koniec 2022 r. zawarliście kontrakt na budowę 400 lokali z inwestorem z rynku PRS. Zapowiadają się kolejne takie transakcje?
Nasz projekt się rozwija, ale sam rynek raczej wyhamował. Inwestorzy mają swoje problemy związane z drogim finansowaniem. Wraz z powrotem koniunktury i popytu nabywców detalicznych, z perspektywą dalszego wzrostu cen, trudno oczekiwać, by deweloperzy chcieli sprzedawać mieszkania nabywcom instytucjonalnym.
Myślę, że najszybciej będą się rozwijać projekty platform PRS, które same budują mieszkania.
