W I kwartale średnia marża brutto ze sprzedaży 11 firm z rynku kapitałowego, które opublikowały sprawozdania finansowe, wyniosła 29,8 proc., o 4,1 pkt proc. więcej niż rok wcześniej. Co więcej, mediana była wyższa o 6,5 pkt proc. i wyniosła 31,8 proc. Aż siedem spółek zanotowało rentowność rzędu 30 proc. i więcej, co do tej pory osiągała nieliczna elita.
Wyjątkowy moment
Wrocławski Archicom w pojedynkę wypracował 36,8 proc. marży – to spółka wciąż oddzielnie notowana na GPW, jest jednak częścią Echo Investment i współtworzy wyniki grupy, dlatego nie uwzględniliśmy jej w zestawieniu, by nie liczyć jej dwa razy.
Uwzględniając ten fakt, liderem jest Lokum Deweloper, który buduje mieszkania o podwyższonym standardzie we Wrocławiu i w Krakowie i uzyskał marżę 34,4 proc. Na drugim miejscu znalazł się Unidevelopment, który zaksięgował rentowność 33,8 proc. Trzecia lokata przypadła Atalowi z marżą 32,7 proc. Wszystkie te trzy firmy mocno poprawiły wyniki wobec wyraźnie słabszego I kwartału 2021 r., który ostatecznie okazał się przejściową wpadką, a nie zanikiem zdolności przerzucania wzrostu kosztów na ceny. Wysokie marże w I kwartale osiągnęli jeszcze tacy gracze jak Dom Development (32,2 proc., w tym spółka matka 34,4 proc., a trójmiejska córka Euro Styl aż 36 proc.), Inpro (32,1 proc.), wspomniane Echo Investment (31,8 proc.) oraz skupiona na mniejszych rynkach południowo-wschodniej Polski Wikana (30,3 proc.).
Należy pamiętać, że pierwsza marża to w uproszczeniu różnica między przychodami ze sprzedaży mieszkań a podstawowymi kosztami ich „wyprodukowania". Deweloperzy z tego zysku muszą jeszcze sfinansować inne koszty: sprzedaży i marketingu, funkcjonowania spółki, finansowania, inwestycji w nowe grunty oraz opłacenie podatku.
Ponadto spółki księgują w bieżących sprawozdaniach lokale przekazane klientom, a więc sprzedane mniej więcej dwa lata temu – bo lokale wciąż kupuje się w Polsce na etapie dziury w ziemi. Księgowane dziś inwestycje zaczynano budować na przełomie lat 2019 i 2020, czyli kiedy mieszkania szły jak woda kolejny kwartał z rzędu przy rosnących cenach, tuż przed szokiem pandemii.
Robi się coraz trudniej
Co czeka nas w najbliższej przyszłości? Czy świetny dla deweloperów początek roku jest zwiastunem udanego całego 2022 r.? Zdaniem ekspertów presja na marże będzie rosła.
– Wyniki finansowe deweloperów mieszkaniowych za I kwartał 2022 r. okazały się bardzo dobre – ocenia Maciej Wewiórski, analityk DM BOŚ. – Na uwagę zasługuje wzrost marż, ponad połowa spółek odnotowała rentowność powyżej 30 proc. To zasługa kilku czynników. Po pierwsze, mieszkania oddawane w I kwartale zostały sprzedane często już na etapie tzw. dziury w ziemi. Sprzedaż tych lokali przypadała w okresie najniższych stóp procentowych, kiedy to popyt znacznie przewyższał podaż, co deweloperzy skrzętnie wykorzystali, podnosząc ceny. Po drugie, lokale te były budowane na relatywnie tanich gruntach zakupionych kilka lat wcześniej. Wreszcie wzrost cen materiałów budowlanych często nie był odzwierciedlony w kosztach, gdyż budowa tych lokali była zakontraktowana z generalnym wykonawcą przed wzrostem cen – dodaje. Jego zdaniem marże zaczną spadać, ale w tym roku jeszcze będą na wysokim poziomie, choć pewnie niższe niż w 2021 r.
Gala wręczenia nagród liderom w branży nieruchomości
Czytaj więcej
W normalnym cyklu po boomie i wzroście cen następuje spowolnienie i korekta. Tym razem mimo spadku popytu ceny nie idą w dół, tylko dalej rosną. Są jednak ku temu obiektywne powody – mówi Jarosław Jędrzyński, analityk portalu Rynekpierwotny.pl.
– Wysokie marże są odbiciem bardzo dobrej kondycji rynku w latach 2020–2021 – wskazuje Tomasz Puzyrewicz, dyrektor departamentu emisji obligacji w DM Navigator. – W poprzednich dwóch latach niskie stopy oraz spadająca dostępność gruntów pozwoliły osiągać deweloperom bardzo dobrą sprzedaż zarówno ilościowo, jak i dochodowo, co widać obecnie w raportowanych marżach. Należy przypuszczać, że II kwartał przyniesie dalszy wzrost marż – dodaje.
Wojciech Matysiak, szef zespołu analiz nieruchomości w PKO BP, mówi, że wzrost marż to efekt bardzo dobrego roku pod kątem sprzedaży mieszkań i wzrostu cen. – Mimo że popyt już stopniowo spada od połowy ubiegłego roku, to deweloperom udało się podnieść ceny, a dynamika podwyżek przyspieszyła na przełomie lat. Od kwietnia sprzedaż mieszkań wyraźnie spadła, co jest konsekwencją ograniczenia zdolności kredytowej rekomendacją KNF oraz dalszego wzrostu stóp procentowych. Co istotne dla deweloperów, obserwuję, że skala spadku sprzedaży na rynku pierwotnym jest wyraźnie silniejsza niż na rynku wtórnym. Obecna sytuacja może zmusić firmy do większej otwartości do negocjowania ceny czy nawet obniżek cen ofertowych. Jednocześnie powoli wchodzimy w okres, gdy coraz więcej sprzedawanych mieszkań to inwestycje, które realizowane są już po szokowych wzrostach cen materiałów budowlanych po wybuchu pandemii. Marże uzyskiwane na tych projektach sprzedawanych w warunkach wyraźnie obniżonego popytu będą już istotnie niższe – ocenia Matysiak.
– Tylko między I kwartałem 2021 r. a I kwartałem 2022 r. średnie ceny mieszkań urosły po kilkanaście procent. Dodatkowo sprzedaż nie wymagała dużych nakładów na marketing, a koszty finansowania były w budżetach deweloperów znikome – mówi Aleksandra Gawrońska, szefowa działu badań rynku mieszkaniowego w JLL. Zdaniem ekspertki obecna sytuacja może jednak wyraźnie zmienić poziom przyszłych marż. – Wysoka niepewność otoczenia, skrajnie wysokie ceny gruntów, rosnące koszty materiałów budowlanych i wykonawstwa będą wpływały hamująco na rynek mieszkaniowy. Rosnące stopy procentowe powodują również wyższe koszty finansowania inwestycji deweloperskich, a zapewne zaangażowanie kredytów budowlanych będzie większe – mówi Gawrońska.
– Nowe warunki dotyczące kredytów hipotecznych czy ograniczenie zainteresowania ze strony nabywców gotówkowych spowodują wyraźny spadek liczby sprzedawanych mieszkań na rynku pierwotnym. Wraz ze spadkiem sprzedaży powinna nastąpić korekta, jeśli chodzi o przyszły zysk deweloperów. Mniejszy popyt oznacza także wolniejsze tempo sprzedaży lokali, czyli dla spółek wyższe koszty obsługi sprzedaży i marketingu – wylicza.
