Cavatina: Na biurowce jest i będzie zapotrzebowanie

Dywersyfikujemy źródła finansowania, stąd decyzja o emisji obligacji detalicznych. Dla inwestorów to również okazja do zdywersyfikowania portfela, a proponowane przez nas odsetki są atrakcyjne na tle inflacji – mówią prezes Rafał Malarz i wiceprezes Daniel Draga.

Ruszyły zapisy w ramach publicznej oferty obligacji, chcecie zebrać do 50 mln zł, oferujecie kupon WIBOR6M plus 6 pkt proc. marży w skali roku, czyli obecnie blisko 10 proc. Skąd pomysł, żeby zaoferować papiery Kowalskim?

Daniel Draga: Widzimy bardzo duży popyt inwestorów indywidualnych na obligacje, które dają dużo lepsze możliwości pod kątem wysokości oprocentowania i odsetek, szczególnie w dobie wysokiej inflacji. Ostatnio widzimy ożywienie, jeśli chodzi o emisje prospektowe dla inwestorów detalicznych, papiery cieszą się wzięciem, zapisy są redukowane. Zaproponowane przez nas oprocentowanie jest wyższe niż w przypadku ostatnich ofert. Dla inwestorów to dodatkowa dywersyfikacja, możliwości zainwestowania w obligacje deweloperów komercyjnych, w szczególności biurowych, aż tak dużo nie ma.

W 2021 r. zarówno na rynku warszawskim, jak i na rynkach regionalnych poziom wynajmu był wyższy rok do roku, ale wciąż o wiele niższy niż w rekordowym 2019 r. Jak postrzegacie perspektywy rynku biurowego, jeśli chodzi o pozyskiwanie najemców?

Rafał Malarz: Aktualnie sytuację na rynku biurowym oceniamy jako dobrą, na co składa się kilka czynników. Po pierwsze, nastąpiło odblokowanie decyzyjności najemców: zdefiniowali oni już swój model pracy i szukają nowych biur pod ten model. Wcześniej była mowa o możliwych redukcjach wynajmowanej powierzchni czy masowym podnajmowaniu, co się wcale nie spełniło. Z rozmów z naszymi klientami, to głównie firmy i korporacje zachodnie, wynika, że biuro cały czas jest ważnym elementem polityki, ważnym narzędziem HR-owym, przede wszystkim miejscem i sposobem na socjalizację zespołów oraz pracę kreatywną. Stąd nasza ocena jest dobra i oczekujemy rosnącej dynamiki, jeśli chodzi o umowy najmu, jakie możliwe są do zawarcia w tym roku.

Powiedzieliście, że najemcy nie redukują powierzchni. Czy umowy różnią się od tych zawieranych przed pandemią, jeśli chodzi o długość najmu czy stawki czynszów?

RM: W 2021 r. oraz w styczniu 2022 r. wynajęliśmy blisko 60 tys. mkw. biur i nie dostrzegamy żadnych znaczących odstępstw od standardu, który był praktykowany w przeszłości. Klienci cały czas akceptują umowy dłuższe.

DD: Umowy, które podpisywaliśmy w okresie pandemii, były zawierane na warunkach nie gorszych niż przed pandemią. Dalej umowy są na przynajmniej pięć lat. Co do czynszów, one na pewno nie spadły. Kontrakty, które podpisywaliśmy i podpisujemy, jeśli chodzi o powierzchnie oddawane w tym i przyszłym roku, stawki już zawierają pewien wzrost wartości.

W portfelu macie już kilka biurowców wybudowanych, choć komercjalizacja jeszcze trwa. Najbardziej zaawansowanym projektem jest Carbon Tower we Wrocławiu, to 19 tys. mkw. powierzchni i poziom najmu 94 proc. Kiedy można się spodziewać sprzedaży aktywów?

DD: Carbon Tower jest już praktycznie w całości wynajęty, ostatni największy najemca wprowadza się w tym półroczu, więc można powiedzieć, że budynek jest już operacyjnie ustabilizowany, jest już źródłem generowania dość wysokich przychodów z czynszu – i na pewno taki budynek jest już łakomym kąskiem dla funduszy, dlatego spodziewamy się mocnego zainteresowania i ofert w najbliższym czasie.

Pamiętajmy o najważniejszej rzeczy, która wiąże się z naszą strategią. Zarządzamy budynkami kompleksowo: od zakupu gruntu, przez komercjalizację, po bieżące funkcjonowanie. Nadrzędnym celem jest maksymalizacja zysków i marży, jaką możemy na każdym naszym projekcie wypracować. Biurowiec to kilkuletnia inwestycja, duże nakłady, jeżeli mamy sprzedać budynek, oferta musi być bardzo atrakcyjna. Spokojnie czekamy na to, co rynek pokaże.

Jakie inwestycje są w toku?

RM: W budowie są obiekty o łącznej powierzchni około 225 tys. mkw., to budynki realizowane na wszystkich kluczowych rynkach regionalnych: w Gdańsku, Łodzi, Krakowie, Katowicach czy Wrocławiu. Do tego 180 tys. mkw. to projekty zabezpieczone, które mają już uzyskane pozwolenie na budowę i są gotowe do uruchomienia.

Skupiamy się na dalszym rozwoju i umacnianiu pozycji na rynkach regionalnych, pracujemy też nad nowymi projektami w Warszawie: trwa uzyskiwanie dokumentów planistycznych dla dwóch projektów.

Nasz portfel jest dobrze zdywersyfikowany, jest perspektywa realizacji kolejnych biurowców w zależności od tego, jak będzie się kształtować popyt na danym rynku.

Jak w tej chwili wygląda zadłużenie z tytułu obligacji?

DD: Prawie dobijamy do 130 mln zł, to papiery, które mają jeszcze długie terminy zapadalności. Chcemy mocno zwiększyć ekspozycję na dług korporacyjny, pozwalają na to na pewno bardzo niskie wskaźniki długu. Rynek obligacji wpisuje się w naszą strategię dywersyfikacji źródeł finansowania, bo oprócz kapitału własnego w postaci skumulowanych zysków, które są reinwestowane, oraz kapitału pozyskanego z emisji akcji w 2021 r., mamy też finansowanie bankowe – oparte na euro, więc poruszamy się w sferze stóp procentowych EURIBOR, które są ujemne.

Partner programu: 

materiały prasowe