Segment komercyjny ustabilizuje nasze wyniki

Wywiad z Wojciechem Ciurzyńskim, prezesem zarządu Polnordu

[b]Miniony rok Polnord może uznać za udany. Spółka sprzedała około 440 mieszkań netto i wygląda na to, że popyt na państwa lokale rośnie. Jak wygląda zyskowność działalności? [/b]

Jest zadowalająca. Szacujemy, że w 2009 r. wypracowaliśmy około 60 mln zł zysku i to pomimo spadku cen mieszkań, a co za tym idzie, marż na starych projektach. Nie musieliśmy oddawać lokali poniżej kosztów, jak wielu naszych konkurentów, choć marże na sprzedaży brutto bywały jednocyfrowe. W 2010 roku, szczególnie w drugiej jego połowie, z zyskownością powinno być zdecydowanie lepiej – dzięki spadkowi cen wykonawstwa oczekujemy marż 20-proc. na nowych projektach.

[b]Jaki będzie, pana zdaniem, rok 2010 na rynku mieszkaniowym? Wygląda na to, że kryzys odchodzi w zapomnienie, ale o powrocie na ścieżkę wzrostu cen nie ma jednak mowy.[/b]

Już w lutym 2009 r. oceniałem, że najgorsze na rynku mieszkaniowym minęło. Potrzeby mieszkaniowe Polaków są zbyt duże, by kryzys trwale stłumił popyt. W tym roku oczekuję stopniowego wzrostu sprzedaży. Dynamika zależeć będzie od polityki sektora bankowego. Rosnąć będą ceny, choć statystycznie może to nie być aż tak widoczne.

[b]Dlaczego?[/b]

Na rynku pozostało wiele mieszkań budowanych w czasach hossy, które dziś trudno jest sprzedać po cenach proponowanych przez deweloperów. Konkurenci o słabszych finansach będą zatem zmuszeni do dalszego cięcia cen lokali w nietrafionych projektach. Z kolei popyt na mieszkania w nowych inwestycjach, przykrojonych do obecnych możliwości finansowych Polaków, jest dużo wyższy niż podaż, blokowana przez problemy finansowe części firm mieszkaniowych. Uśrednione ceny mieszkań mogą być względnie stabilne, jednak dla najbardziej popularnych mieszkań stawki pójdą w górę.

[b]W których miastach, w pana ocenie, sytuacja na rynku mieszkaniowym wygląda dziś najlepiej, z punktu widzenia dewelopera. Konkurenci wskazują, że najlepiej jest budować dziś w Warszawie.[/b]

My z kolei najlepiej radzimy sobie w Trójmieście. W stolicy sprzedaż wygląda bardzo dobrze, jednak porównując potencjał obu metropolii, wyższe marże generujemy właśnie tam. Możemy sobie jedynie życzyć, by w innych miastach wyglądało to równie dobrze.

[b]Ile mieszkań ma obecnie Polnord w ofercie?[/b]

Obecnie w ofercie znajduje się ponad 800 mieszkań. 300 lokali ze starych projektów i 527 mieszkań powstających w ramach inwestycji w Gdańsku, kolejnego etapu w Wilanowie, projektów w Łodzi i Sopocie. Poza Sopotem nowo powstające mieszkania plasują się w segmencie popularnym. Jesteśmy przygotowani do uruchomienia kolejnych projektów, które zwiększą naszą ofertę o 600 lokali. Inwestycje mieszkaniowe w Szczecinie i Olsztynie powinny ruszyć jeszcze w I kwartale, do tego dojdą jeszcze dwa projekty w Trójmieście i kolejne budynki w Wilanowie.

[b]Polnord zapowiadał, że będzie starał się wejść na rynek nieruchomości w południowej części Polski. Do tej pory spółka kupiła jedynie grunty w Lublinie. [/b]

Cały czas prowadzimy rozmowy w sprawie zakupu kolejnych działek na południu kraju. Problemem pozostają ceny – w naszej ocenie zbyt wygórowane. Liczymy jednak, że kilka działek uda się nam nabyć w tym roku. W sumie na grunty mamy do wydania w tym roku 50 mln zł. [b]Polnord zwiększa swoją obecność w komercyjnej części nieruchomościowego rynku. Spółka uruchomiła już budowę dwóch budynków w ramach Wilanów Office Park. Kiedy ruszą kolejne inwestycje w tym segmencie?[/b]

W połowie 2010 r. powinniśmy ruszyć z budową trzeciego budynku, o powierzchni 7 tys. mkw., a pod koniec roku – obiektów handlowych w Wilanowie. Dla pierwszej z wymienionych inwestycji finalizujemy rozmowy z najemcami, dla drugiej – szukamy partnera do wspólnej realizacji projektu, mającego doświadczenie w komercjalizacji tego rodzaju powierzchni i gotowego współfinansować inwestycje. W połowie roku zamierzamy ruszyć z budową hotelu w Sopocie, którego ukończenie przewidujemy na rok 2012. Segment komercyjny ma zagwarantować nam stały dopływ gotówki. Rozwój komercyjnej części biznesu ważny jest również ze względów księgowych. Zgodnie ze standardem rachunkowości MSR 40, możemy zyski z tytułu wzrostu wartości budowanych obiektów komercyjnych wykazywać z rachunku zysków i strat w trakcie realizacji projektów. Segment komercyjny ustabilizuje nasze wyniki finansowe.

[b]W ramach Wilanów Office Park ma powstać 140 tys. mkw. powierzchni biurowych. Ile budowanych lub planowanych biurowców zostanie sprzedanych?[/b]

Zakładamy, że pierwsze trzy–cztery budynki, z około 36 tys. mkw. powierzchni wynajmowanej, sprzedamy. Dopiero kolejne pozostaną w naszym portfelu, oczywiście o ile nie pojawią się oferty kupna ich z rodzaju tych nie do odrzucenia.

[b]Pod koniec minionego roku Polnord podpisał długo oczekiwaną umowę z miastem Gdańsk na zabudowę Wyspy Spichrzów. Projekt zakrojony jest na szeroką skalę, oczekiwania gdańszczan są ogromne, a Polnord nie jest pierwszą firmą, która ma ambitne plany wobec tej centralnie położonej nieruchomości. Gra jest warta świeczki?[/b]

W grę wchodzą znaczne zyski, nie bez znaczenia jest również związany z projektem prestiż. Jesteśmy firmą o trójmiejskich korzeniach, naszą ambicją jest stworzenie w tym miejscu czegoś wyjątkowego, chcemy odczarować Wyspę Spichrzów. Nie brakuje nam kompetencji do realizacji projektów o takiej skali. W Wilanowie budujemy z powodzeniem olbrzymie osiedle, w naszym zespole są fachowcy, którzy byli odpowiedzialni za budowę Mariny Mokotów i Centrum Finansowego Puławska.

[b]Informowaliśmy na naszych łamach o zainteresowaniu Polnordu udziałem w projekcie budowy kopalni i elektrowni w Nigerii. Na rynku pojawiły się krytyczne opinie na temat planów spółki, sugerujące brak kompetencji w tym obszarze.[/b]

Analitycy zapominają, że Polnord jako deweloper działa dopiero od kilku lat, wcześniej był spółką wykonawczą. W firmie pracują fachowcy, którzy wcześniej współuczestniczyli w realizacji wielu inwestycji z sektora energetyki. Ja sam szereg lat przepracowałem w Energoeksporcie, działającym za granicą. Za pośrednictwem firmy inżynieryjnej chcemy sprzedawać nasz know-how, nie zamierzamy tworzyć firmy budowlanej, tylko koordynować wykonawstwo. Widzę w tym duży potencjał rozwoju dla Polnordu.

[b]Inwestorzy, którzy w 2009 r. zainwestowali w Polnord, nie mają szczególnych powodów do zadowolenia. Kurs pod koniec minionego roku był na podobnym poziomie jak na jego początku. Wzrost wyceny blokowały między innymi nowe emisje akcji i obligacji zamiennych, sprzedając które Polnord pozyskał blisko 200 mln zł. Czy spółka zaspokoiła swój apetyt na kapitał?[/b]

Nie przewidujemy już kolejnych dużych emisji walorów, pozyskane przez nas środki w zupełności nam wystarczają. Możliwe, że pozyskamy jeszcze dodatkowe pieniądze, by zabezpieczyć finansowanie dla rozpoczynanych inwestycji, ich źródłem nie będzie jednak rynek kapitałowy. Liczymy, że powiększająca się skala działalności spółki, przekładająca się na poprawę wyników, przełoży się na wzrost wyceny akcji Polnordu.

[b]Dziękuję za rozmowę.[/b]