Sprzedamy, by więcej wybudować

Rrozmowa "Parkietu" z Piotrem Gromniakiem, prezesem zarządu kieleckiego dewelopera Echo Investment

[b]Rok 2009 był trudny dla firm deweloperskich z branży komercyjnej. Spadek popytu i problemy z finansowaniem wstrzymały niektóre inwestycje, a rosnące stopy kapitalizacji (stosunek rocznych dochodów z najmu do wartości rynkowej nieruchomości) przełożyły się na idące często w setki milionów złotych odpisy aktualizujące w dół wartość portfela nieruchomości, co zaciążyło na wynikach spółek. Echo Investment ten ostatni problem nie dotknął ze względu na konserwatywne wyceny nieruchomości...[/b]

Nawet jeśli kryzys dotknął nas w mniejszym stopniu niż innych, to go odczuliśmy. Wstrzymaliśmy realizację trzech projektów, musieliśmy zacisnąć pasa i ograniczyć koszty, w tym osobowe. Skupiliśmy się na przygotowaniu nowych inwestycji, by je sprawnie uruchomić w kolejnych latach.

Za sukces uznajemy uruchomienie rozbudowy galerii w Kielcach, na sfinansowanie której otrzymaliśmy 100 mln euro kredytu. Była to jedna z największych ubiegłorocznych transakcji kredytowych w Polsce, której stroną jest spółka z branży nieruchomości.

[b] 2010 rok zapowiada się jako pracowity dla spółki – lista projektów, które czekają na uruchomienie, jest pokaźna.[/b]

Planujemy, że w tym roku ruszymy z około 20 inwestycjami, po cztery biurowe i handlowe, reszta – projekty mieszkaniowe. Szacujemy, że nasze wydatki inwestycyjne wyniosą w 2010 r. około 600 mln zł.

[b]W jaki sposób Echo będzie finansować te inwestycje?[/b]

Podstawą będą kredyty bankowe, zagospodarujemy również posiadane przez nas wolne środki. Na nowe projekty przeznaczymy też wpływy ze sprzedaży niektórych ukończonych inwestycji komercyjnych. [b]Które obiekty z portfela Echo Investment mogą zostać sprzedane?[/b]

Nie chciałbym ich wymieniać z nazwy, będą to jednak trzy obiekty handlowe, średniej wielkości, będące w naszym portfelu od kilku lat. Chcemy też sprzedać dwa projekty biurowe, jeden nowy, drugi mający około pięciu lat.

[b] To dość nieoczekiwany ruch. Sytuacja na rynku inwestycyjnym wciąż jest nie najlepsza.[/b]

Liczymy, że oferty, które otrzymamy, będą opiewać na kwoty nieco wyższe, niż wynikałoby z rynkowego poziomu stóp kapitalizacji. W naszej ocenie wyceny budynków komercyjnych w 2010 r. rozpoczną marsz w górę i będziemy chcieli skonsumować owoce tego wzrostu. Oczywiście można założyć, że sprzedając te obiekty za kilka lat, bylibyśmy w stanie uzyskać większe kwoty, jednak z naszych analiz wynika, że spółka bardziej skorzysta na reinwestowaniu uzyskanych środków w bardziej perspektywiczne projekty.

Szacujemy, że po spłacie zobowiązań bankowych związanych z realizacją projektów wystawionych na sprzedaż w kasie pozostanie nam około 60–70 mln euro. Część z tych środków przeznaczymy również na zakupy nowych gruntów.

[b]Gdzie Echo będzie kupować?[/b]

Obecnie jesteśmy w trakcie negocjacji kupna trzech działek budowlanych pod biura. Koncentrujemy się na Polsce, głównie dużych miastach. Widzimy, że na rynku zaczynają się pojawiać ciekawe grunty po atrakcyjnych cenach. Co ciekawe, sprzedającymi są nie tylko osoby fizyczne, ale i niektóre miasta. Na przykład we Wrocławiu można na przetargach nabyć interesujące nieruchomości za rozsądne pieniądze. Ceny kształtują się już od 400–500 zł za mkw. ziemi z zezwoleniami administracyjnymi. Niewykluczone więc, że wejdziemy do tego miasta. [b]Jakie projekty biurowe zamierzacie uruchomić w tym roku?[/b]

Planujemy ruszyć z budową trzeciego etapu poznańskiej inwestycji Malta Office Park i pierwszego etapu łódzkiego kompleksu Aurus. Ruszyć powinny również nowe projekty w Katowicach i Krakowie.

Ukończyliśmy budowę biurowca Avatar w Krakowie, w 100 proc. wynajętego przez Fortis. Otrzymaliśmy już pozwolenie na użytkowanie, do końca marca powinniśmy przekazać najemcy całość powierzchni. Mamy już pozwolenie na użytkowanie drugiego etapu Malta Office Park. Niebawem powinniśmy uzyskać pozwolenie na użytkowanie dla warszawskiego Parku Postępu. Powinniśmy też w tym roku ukończyć budowę biurowca Oxygen w Szczecinie, wynajętego w około 50 proc.

[b]W części handlowej w ubiegłym roku spółka rozbudowywała jedynie Galerię Echo w Kielcach...[/b] Zakładamy, że ta inwestycja zostanie zakończona do połowy 2011 r. Chcemy w tym roku ruszyć z budową Słupsk Arena (38 tys. mkw. powierzchni) i rozbudową galerii w Bełchatowie o blisko 26 tys. mkw. Wystartuje projekt galerii w Łomży (14 tys. mkw.) i centrum Astra w Szczecinie (25 tys. mkw.). Budowa galerii w Kaliszu i poznańskiego projektu Metropolis ruszy w 2011 roku.

[b] A jak rozwijają się zagraniczne projekty Echo Investment? [/b]

W 2010 r. nie doczekają się uruchomienia projekty centrum handlowego Mundo w Budapeszcie z blisko 62 tys. mkw. powierzchni najmu oraz inwestycja w Braszowie (centrum handlowe Korona, blisko 51 tys. mkw.). W obu wypadkach start inwestycji wstrzymuje niski stopień komercjalizacji. Sytuacja na rynku nieruchomości na Węgrzech i Rumunii jest gorsza niż w Polsce, ponadto w Budapeszcie zmagamy się z problemami natury administracyjnej. Zakładamy, że obie inwestycje ruszą w I połowie 2011 r.

Na Ukrainie pracujemy nad uzyskaniem niezbędnych zezwoleń dla uruchomienia inwestycji biurowej w Kijowie. Liczymy, że w 2010 r. powinniśmy je otrzymać, co jest ambitnym założeniem z uwagi na tamtejsze uwarunkowania administracyjne. Start inwestycji uzależniony jest również od pozyskania finansowania bankowego, co biorąc pod uwagę dzisiejszą sytuację na Ukrainie, będzie mocno utrudnione. Alternatywą jest pozyskanie środków na realizację projektu od inwestorów zainteresowanych kupnem biurowca.

[b] W 2009 r. Echo ograniczyło swoją obecność na rynku mieszkaniowym. 12 nowych inwestycji mocno zwiększy aktywność spółki w tym segmencie.[/b]

Chcemy odbudować podaż mieszkań w ofercie. W ubiegłym roku w sprzedaży mieliśmy lokale z ukończonych już warszawskich projektów przy ul. Zwycięzców i ul. Inflanckiej oraz poznańskich Małych Naramowic, w sumie niewiele ponad 20 mieszkań. W 2010 r. do oferty chcemy wprowadzić 1 tys. mieszkań i 200 działek pod budownictwo jednorodzinne, z których w całym roku powinniśmy sprzedać 30–35 proc.

W Warszawie uruchomiliśmy wstrzymany projekt przy ul. Kazimierzowskiej, który wkrótce trafi do sprzedaży. Wreszcie, po latach starań o niezbędne zezwolenia, ruszy nasz projekt przy ul. Puławskiej. Wystartujemy również ze sprzedażą działek przy Lesie Młocińskim. W Poznaniu niebawem odmrozimy projekt przy ul. Wojskowej i ruszymy z kolejnym etapem Małych Naramowic. W Krakowie wystartują trzy projekty oraz inwestycja w Łodzi przy ul. Górniczej. Rozpoczniemy ponadto m.in. sprzedaż działek pod Kielcami.

[b]Dziękuję za rozmowę.[/b]

fot. /fotorzepa