Michał Skotnicki, BBI Development: Na celowniku Warszawa i Trójmiasto

Michał Skotnicki, z prezesem BBI Development rozmawia Adam Roguski.

Na początku maja doszło do znacznej przeceny akcji BBI Development. Czy są ku temu podstawy?

Nasze przedsięwzięcia deweloperskie postępują zgodnie z harmonogramem, nie jest tajemnicą, że owoce kluczowych projektów będziemy zbierać od przyszłego roku.

Być może inwestorzy źle przyjęli przesunięcie terminu publikacji sprawozdania za I kwartał o tydzień, ale zrobiliśmy to tylko ze względów technicznych i jednorazowo, nie było w tym żadnego negatywnego podtekstu.

Od jednego z analityków usłyszałem, że BBI Development ma bardzo ciekawe projekty w portfelu, ale największym problemem jest czas między wejściem w projekt a realizacją zysku.

Nie jesteśmy typowym deweloperem i nie powinniśmy być tak postrzegani. Koncentrujemy się na projektach w wyjątkowych lokalizacjach, wymagających czasu i przejścia przez skomplikowane i czasochłonne procedury administracyjne, ale z dodatkową wartością dodaną.

Poza tym w ścisłym centrum Warszawy, gdzie koncentruje się istotna część naszej działalności, w zasadzie nie ma działek z planem miejscowym, na których mógłby powstać drapacz chmur, takich jak np. grunt na rogu Nowogrodzkiej i Emilii Plater, gdzie zamierzamy zbudować Roma Tower.

O planach budowy słychać od dobrych kilku lat i kilka lat pewnie jeszcze przed nami, zanim ten wysokościowiec powstanie.

Przede wszystkim mamy konkretną wartość w postaci 45 proc. udziałów w spółce, która jest właścicielem działki – pozostałe należą do Archidiecezji Warszawskiej. Nie sądzę, by ta istotna pozycja była obecnie wyceniana przez inwestorów giełdowych. Czekamy już tylko na uchwalenie planu miejscowego, który jest po konsultacjach społecznych. Pozostało głosowanie w radzie miasta. Liczymy, że nastąpi to jeszcze w tym roku. Uchwalenie planu otworzy drogę do realizacji inwestycji i powinno się pozytywnie przełożyć na wycenę spółki. Sama budowa, biorąc pod uwagę prace projektowe i uzyskiwanie pozwolenia na budowę, mogłaby ruszyć w ciągu dwóch lat.

Roma Tower to 55 tys. mkw. powierzchni, około 50 proc. ma mieć funkcje biurowe, dla pozostałej części chcemy pozyskać renomowaną markę hotelarską, część powierzchni byłaby też przeznaczona na apartamenty pod długoterminowy najem.

Niemiecki fundusz Catella Wohnen Europa przetarł szlaki, kupując dziesięć pięter apartamentów w naszym wysokościowcu Złota 44 – myślę, że inwestorów instytucjonalnych na rynku mieszkaniowym w Polsce będzie przybywać.

Rok temu zawarliście list intencyjny w sprawie sprzedaży inwestycji Centrum Marszałkowska. Na jakim etapie jest ten projekt?

W najbliższych miesiącach powinniśmy się spodziewać przedsprzedaży i uzyskania zaliczki. Finalna transakcja zostanie przeprowadzona, kiedy Centrum Marszałkowska będzie wybudowane, odebrane przez nadzór i w dostatecznym stopniu wynajęte, czyli w końcu przyszłego roku.

Prace budowlane są zaawansowane, właśnie powstaje trzecie piętro, wiechę zawiesimy we wrześniu. Termin oddania to przełom I i II kwartału 2018 r. Jeśli chodzi o najemców, to na część handlową (4,1 tys. mkw.) popyt jest znaczący. W przypadku części biurowej (12,5 tys. mkw.) komercjalizacja idzie zgodnie z harmonogramem. To obiekt relatywnie niewielki, a w ścisłym centrum stolicy, na przecięciu dwóch linii metra - nie widzimy więc zagrożeń dla jego wynajęcia.

Jak zostaną wykorzystane wpływy z transakcji?

Zaliczkę przeznaczymy na bieżące potrzeby inwestycyjne, a kwotę główną chcielibyśmy dystrybuować do akcjonariuszy – w formie skupu akcji własnych – oraz przeznaczyć na zmniejszenie zadłużenia obligacyjnego. W jakiej to będzie proporcji – to już decyzja akcjonariuszy.

Jakie jest obecne zadłużenie z tytułu obligacji?

110 mln zł.

Na jakim etapie jest praski Koneser?

Właśnie oddaliśmy do użytkowania Google Campus, w najbliższym czasie oddamy Muzeum Wódki.

Kwartał Centralny, który realizujemy z naszym belgijskim partnerem Liebrecht & Wood (ma 60 proc. udziałów), zostanie otwarty w marcu 2018 r. To 51 tys. mkw. powierzchni biurowych, nowoczesnego handlu i gastronomii oraz hotel i centrum konferencyjne. Komercjalizacja części biurowej postępuje znacznie lepiej od naszych założeń – obecnie mamy najemców na 75 proc., niektórych zainteresowanych większą powierzchnią musimy już odprawiać. Nic dziwnego, to jedyny park biurowy po prawej stronie Wisły, blisko metra, na pewno pomogła obecność Google Campusu.

Postępuje też budowa hotelu Moxy należącego do sieci Marriott – będzie to w zasadzie pierwszy sieciowy hotel po tej stronie Wisły.

Po oddaniu Konesera będziemy mogli zacząć myśleć o jego sprzedaży – wpływy będziemy chcieli zagospodarować analogicznie, jak w przypadku Centrum Marszałkowska, czyli dystrybucja do akcjonariuszy oraz zmniejszenie zadłużenia.

Koneser to także realizowana przez was samodzielnie część mieszkalna...

Realizujemy ostatni, trzeci etap pod nazwą Skarbnica, obejmujący 108 mieszkań. Sprzedaliśmy prawie połowę apartamentów, średnia cena wyniesie około 10 tys. zł za mkw. Na przełomie II i III kwartału 2018 r. rozpoczniemy przekazywanie lokali nabywcom i wykazywanie wyniku na tej części projektu.

Jak idzie sprzedaż apartamentów w Złotej 44, projekcie realizowanym z amerykańskim funduszem Amstar?

„Żagiel" liczy 287 apartamentów, sprzedaliśmy ponad połowę, w tym 72 kupił fundusz Catella. Średnia cena sprzedaży wynosi blisko 29 tys. zł za mkw. – z wykończeniem. W czerwcu rozpoczniemy przekazywanie nabywcom pierwszych apartamentów. Te, które jeszcze nie zostały kupione, także wykończymy – chcemy, żeby na początku roku wszystkie lokale były gotowe do zamieszkania, aby nie zakłócać komfortu użytkowania lokatorom.

Czy rozglądacie się za nowymi projektami do portfela?

Jak najbardziej. Szukamy ciekawych, zgodnych z naszą strategią inwestycji, rozmawiamy z potencjalnymi partnerami finansowymi. Zastanawiamy się nad dwoma projektami w Warszawie i jednym w Trójmieście.

W jakiego rodzaju segmenty rynku celujecie?

Na pewno ostrożnie trzeba teraz podchodzić do projektów biurowych. Bardzo interesujący jest rynek hotelowy – to nie przypadek, że postawiliśmy na Moxy w Koneserze, czy uwzględnienie hotelu w Roma Tower. W Warszawie dobre hotele mają znaczące obłożenie (średniorocznie około 82 proc.) i czasami są problemy z rezerwacją. Analizujemy też rynek mieszkaniowy, który ma jeszcze przed sobą czas dobrej koniunktury.

CV

Michał Skotnicki ukończył prawo na Uniwersytecie Warszawskim i Université François Rabelais we Francji. Od 2001 r. prowadzi projekty deweloperskie, szczególnie związane z warszawskim rynkiem nieruchomości. Poza kierowaniem BBI Development jest m.in. członkiem rady nadzorczej Pocztylion-Arka PTE.