Jarosław Szanajca, Dom Development: Załamanie podaży i skok cen – to grozi Warszawie

Gościem Dariusza Wieczorka w Parkiet TV był Jarosław Szanajca, prezes Domu Development.

W 2018 r. obroniliście pozycję lidera, sprzedając 3,6 tys. mieszkań. To o 9,4 proc. mniej niż w rekordowym dla branży 2017 r. Uwagę zwraca IV kwartał ub.r. – sprzedaliście aż 1 tys. mieszkań, pod względem wydań padł wasz nowy rekord – 1,6 tys. Jak podsumowałby pan ubiegły rok dla spółki i branży?

Ubiegły rok uznajemy za bardzo udany, chociaż zaczynał się niełatwo: mieliśmy do czynienia z istotnym kryzysem na rynku wykonawstwa budowlanego, który wynikał z dość gwałtownego wzrostu cen materiałów i równie mocnego spadku dostępu do siły roboczej. Ostatecznie okazało się, że nie było aż tak trudno, jak się zapowiadało. Podjęliśmy dobrą decyzję, powołując własną spółkę generalnego wykonawstwa – Dom Construction, która zajęła się realizacją nowych projektów.

Jak dużo inwestycji realizujecie w tej formule? Jaki ma by docelowy udział Domu Construction?

Na razie trzy projekty, w tym jeden bardzo duży, etapowany, na 1,5 tys. mieszkań. Będziemy się starać, by docelowo dużą część – może nawet większość – inwestycji realizowała nasza spółka. Mówimy tu o Domu Development, bo przejęty w 2017 r. trójmiejski Euro Styl działa w tej formule od dawna. Turbulencje na rynku wykonawstwa były gwałtowne, a co jest gwałtowne – to trwa krótko. Rynek się uspokoił. Zdecydowanie mniej projektów wprowadzanych jest do realizacji, dzięki czemu dostępność siły roboczej się poprawiła, ceny usług się ustabilizowały.

Podaż była ograniczona nie tylko wspomnianymi kłopotami, ale coraz trudniejszym uzyskiwaniem zgód administracyjnych – na budowę czy użytkowanie. Na boom na rynku nałożyły się wybory samorządowe. Czy sytuacja się poprawiła?

Działamy w trzech aglomeracjach: warszawskiej, trójmiejskiej i wrocławskiej, w stolicy jest zdecydowanie najtrudniej. Tu dostępność gruntów jest mała, liczba wydawanych pozwoleń na budowę, decyzji planistycznych w ostatnich latach jest bardzo niska. Warszawa stoi przed groźbą załamania podaży, co zachwiałoby równowagą na rynku mieszkaniowym. Jest już po wyborach, mamy nowe władze, nadzieja na poprawę sytuacji oczywiście jest, a jak będzie – zobaczymy. Powtarzam, groźba załamania podaży w Warszawie jest realna.

GUS podał, że w III kwartale ceny mieszkań na rynku pierwotnym wzrosły o 4,7 proc. rok do roku, a kwartał do kwartału o 0,3 proc. Czy ceny będą dalej rosnąć, czy są przesłanki, by się ustabilizowały?

Trudno mi się odnosić do przytoczonych danych, wzrost cen na rynkach, na których działamy, sięgał w zeszłym roku 12–15 proc. Jak na rynek mieszkaniowy w dużym, europejskim kraju, jest to wzrost stosunkowo niewielki. Zwłaszcza, że w tym czasie mocno wzrosły ceny materiałów i robocizny. Uważamy, że jest jeszcze potencjał wzrostu cen mieszkań i podwyżki są pewne – pytanie, jak duże. Kluczowe, żeby wzrost był racjonalny, a nie wynikał z naruszenia równowagi popytu i podaży, kiedy wzrost cen może być za wysoki i niekontrolowany – a do takiego nieracjonalnego zaburzenia może dojść w Warszawie.

Jaki wzrost cen by to za sobą pociągnęło? Kilkunastoprocentowy?

Oby tylko. Rynek szybko wyczuwa niezdrową sytuację i potrafi zareagować gwałtownie, a to nie jest zdrowe ani dla klientów, ani dla deweloperów, ani dla miasta.

Ile projektów chcecie w tym roku wprowadzić do oferty?

Uzupełniamy ofertę proporcjonalnie do skali, tak by utrzymywać sprzedaż na odpowiednim poziomie. Oznacza to, że powinniśmy utrzymywać ofertę rzędu 3 tys. lokali i budować 6 tys. To zdrowe proporcje.

Jak wygląda wasz bank ziemi w rozbiciu na poszczególne rynki?

To w sumie grunty pozwalające zbudować około 7,5 tys. mieszkań. Zdecydowana większość przypada na Warszawę, do tego dochodzą działki, które mamy „w obróbce" i stopniowo dochodzimy do ich własności.

Ile planujecie przeznaczyć na zakup ziemi w tym roku?

Przy założeniu, że chcemy się trzymać poziomu sprzedaży plus minus 3,5 tys. mieszkań rocznie, to taka firma musi inwestować co roku minimum 300–350 mln zł w bank ziemi. Najtrudniej dziś kupować parcele w Warszawie, z powodu wspomnianych kłopotów administracyjno–planistycznych, znacznie łatwiej jest w Trójmieście i Wrocławiu.

Czy w tym roku nastawiacie się na sprzedaż rzędu 3,5 tys. lokali?

Uważamy, że możemy osiągnąć taki wynik i bardzo tego chcemy.

Czy rozważacie dalszą ekspansję geograficzną?

Rozważamy, ale nie jest to coś, co nastąpi szybko. Od dwóch lat działamy na trzech rynkach, musimy okrzepnąć organizacyjnie. Naszym matecznikiem jest stolica, tu najwięcej sprzedajemy. To rynek od zawsze największy, najbogatszy, najbardziej dynamiczny. Dzięki przejęciu Euro Stylu uzyskaliśmy około 10 proc. udziału w rynku trójmiejskim, bardzo dynamicznym. Wrocław jest nieco spokojniejszy, ale też bardzo zdrowy – tam stopniowo rośniemy, mamy już spory bank ziemi.

W 2018 r. przekazaliście klientom klucze do 3,6 tys. mieszkań, o 24 proc. więcej niż rok wcześniej. Jaki jest potencjał wydań w tym roku – to ważne dla inwestorów, bo decyduje o poziomie zysków?

Nie podajemy prognoz, więc nie odpowiem.

Analitycy prognozują, że w 2018 r. Dom Development zarobi 210–240 mln zł. Czy to konserwatywne szacunki, czy trafne?

Analitycy, którzy nas obserwują, są dobrzy i rzadko się mylą.

Płacicie co roku dywidendę, w zeszłym roku był to nie tylko cały zysk, ale i część kapitałów. Jakiej rekomendacji można się spodziewać w tym roku?

Nasza polityka jest stała, możliwość wypłaty 100 proc. zysku jest więc bardzo realna.

Rada Polityki Pieniężnej pozostawiła stopy procentowe na niskim poziomie, co więcej padła sugestia, że nawet może do końca kadencji rady – a więc do początku 2022 r. – stopy się nie zmienią.

Bardzo byśmy sobie tego życzyli. Niskie stopy wspierają popyt na rynku mieszkaniowym, to podstawa i żelazna zasada.

Jaki jest udział w waszej sprzedaży mieszkań kupowanych za gotówkę?

Około 40 proc.

Duży udział w waszej sprzedaży mają mieszkania za 450–550 tys. i więcej. To w sumie 53 proc. sprzedaży.

To klienci bardzo wymagający, oczekujący odpowiedniej jakości i dostarczenia mieszkań w terminie. Na rynku jest z tym różnie, nie jest łatwo, my się z tego wywiązujemy.

Podsumowując, główne wyzwania dla deweloperów w 2019 r. to...

Pozyskanie i "uzdatnienie" gruntów, rozpoczynanie nowych projektów. Z rynkiem wykonawstwa poradziliśmy sobie, o to jesteśmy spokojni. Pozostają procedury administracyjne, to nie zależy od deweloperów, władze samorządowe, głównie w Warszawie, muszą się ogarnąć. Wierzymy, że nowe władze temu zaradzą.