Mieszkaniówka: powtórka z kryzysu

Jak głęboka będzie zapaść po wyśmienitym I kwartale, trudno powiedzieć. Czego uczy załamanie sprzed dekady?

W I kwartale 2020 r. w sześciu największych aglomeracjach deweloperzy sprzedali 18,9 tys. mieszkań – oszacowali eksperci JLL. To nie tylko o 14 proc. więcej rok do roku, ale i wyrównanie rekordu ze szczytu boomu, czyli IV kwartału 2017 r. Lokale szły jak woda, choć był to kolejny kwartał wzrostu cen – w skali roku licząc dla sześciu rynków zwyżka sięgnęła 12,5 proc. W Warszawie średnia cena mieszkań w ofercie wzrosła w skali roku o niemal 9 proc., do 10,9 tys. zł za mkw., w Trójmieście o ponad 12 proc., do 10 tys. zł, a w Krakowie eksplodowała o 26 proc., do 9,7 tys. zł.

Gdyby nie lockdown wprowadzony w połowie marca, deweloperzy ustanowiliby nowy kwartalny rekord sprzedaży.

- Scenariuszy rozwoju sytuacji jest wiele, nie ma wątpliwości, że II kwartał w sposób naturalny będzie najtrudniejszy, spadek sprzedaży będzie najgłębszy, w skali całego 2020 r. nie spodziewamy się aż takiego załamania – powiedziała Katarzyna Kuniewicz, dyrektor działu badań rynku mieszkaniowego JLL. Eksperci przyjrzeli się, jak rynek zmienił się w poprzednim kryzysie ponad dekadę temu.

W ciągu dwunastu miesięcy od upadku Lehman Brothers, czyli od końca III kwartału 2008 do końca III kwartału 2009 r. sprzedaż mieszkań skurczyła się o 34 proc., do 19,7 tys. Liczba mieszkań wprowadzonych przez deweloperów do sprzedaży zanurkowała o 73 proc., do 13,2 tys. (dla porównania, tyle lokali wprowadzono do oferty w samym I kwartale 2020 r.). Liczba mieszkań w ofercie spadła w ciągu roku o 23,5 proc., do 29,3 tys. Kuniewicz zaznaczyła, że kulminacja spadków nastąpiła w ciągu pierwszych sześciu miesięcy od tąpnięcia.

A co z cenami? Te spadały dużo wolniej. W skali roku najmocniej, o 14 proc., we Wrocławiu, a po 10-11 proc. w Trójmieście i Poznaniu. W Warszawie o 7 proc. Istotniejsze jest to, że trend spadkowy obserwowany był do końca 2012 r. Licząc za ten okres, mieszkania potaniały w sumie o 22 proc. we Wrocławiu, Poznaniu i Łodzi. W Warszawie o 14 proc.

Eksperci JLL podkreślili, że spadek cen w skali roku nie tyle wiązał się z nagłym przecenianiem mieszkań, co tym, że deweloperzy rozpoczynali inwestycje dopasowane do spowolnienia – a więc z niższymi cenami, ale i odpowiednio niższe jakościowo: dalej od centrów miast.

W obecny kryzys deweloperzy wchodzą z ofertą najniższą od połowy 2014 r., nie mają więc nadmiaru towaru, na który musieliby szukać długo nabywców. Dekadę temu deweloperzy borykali się z masowym odstępowaniem klientów od zakupów, ustawa deweloperska nie daje już takiej elastyczności. Zdaniem Kuniewicz, nawet ci przyciśnięci przez sytuację deweloperzy w pierwszej kolejności będą stosować promocje i zachęty, a nie mocno obniżać ceny mieszkań.

Znaczna część boomu z ostatnich lat napędzana była zakupami inwestycyjnymi. Warunki wydają się temu sprzyjać: stopa procentowa jest rekordowo niska, a inflacja relatywnie wysoka, ponadto Polacy na kontach mają znacznie więcej pieniędzy niż przed dekadą. – Inwestorzy na razie wstrzymają się z zakupami, a czy zastąpią ich nowe osoby, które będą chciały znaleźć sensowny sposób ulokowania pieniędzy? Na pewno nie w takim stopniu. Trzeba się liczyć z tym, że wszyscy będą czekać na rozwój sytuacji, co stanie się z cenami mieszkań i czynszami – podkreśliła Kuniewicz.

Eksperci JLL przyrównują sytuację do stanu pacjenta. – Jesteśmy teraz w trakcie zawału, nie wiemy kiedy będzie szczyt zachorowań i kiedy nastąpi poluzowanie restrykcji hamujących gospodarkę. Czekamy na reanimację, która potrwa tygodnie albo miesiące, będzie mieć różny przebieg w każdej z sześciu aglomeracji. Później nastąpi faza stabilizacji, jednak osiągnięcie poziomu sprzedaży mieszkań z ostatnich lat może zabrać kilka lat – podsumował Kazimierz Kirejczyk, wiceprezes JLL.