Rynek mieszkaniowy zyskuje, bo uchodzi za bezpieczną przystań

Nie tylko Kowalscy uciekają z gotówką w mieszkania, w skali globalnej ta część rynku nieruchomości zyskuje uwagę graczy instytucjonalnych – to dobre wieści dla rodzącego się u nas rynku najmu instytucjonalnego.

W III kwartale br. na sześciu największych rynkach (Warszawa, Kraków, Trójmiasto, Wrocław, Poznań i Łódź) deweloperzy sprzedali (w tym płatne rezerwacje) 13,3 tys. mieszkań netto (nowe umowy minus rozwiązane) – wynika z danych JLL. To o 93 proc. więcej niż w sparaliżowanym lockdownem II kwartale i 17 proc. mniej rok do roku. Po dziewięciu miesiącach deweloperzy znaleźli nabywców na 39,1 tys. lokali, o 18 proc. mniej rok do roku.

– Mamy więc kolejny rok stopniowego stygnięcia rynku, przy równowadze popytu i podaży, po wcześniejszych latach boomu, co jest pozytywną informacją – komentuje Kazimierz Kirejczyk, wiceprezes JLL.

Lokum jak lokata

Co zwraca uwagę w danych za III kwartał?

GG Parkiet

Po pierwsze, odsetek rezygnacji wrócił do standardowego, kilkuprocentowego poziomu, podczas gdy w II kwartale zwroty pożarły aż 24 proc. wyniku brutto. Podobnie jak w II kwartale, także w okresie lipiec–wrzesień nabywców najszybciej znajdowały mieszkania z szybkim terminem oddania (sześć miesięcy) i gotowe, przy czym te ostatnie wciąż stanowią niewielki odsetek oferty (11 proc. wobec 35 proc. w czasie ostatniego kryzysu).

Po drugie, liczba zakupionych mieszkań odpowiadała liczbie lokali wprowadzonych do oferty, co świadczy o równowadze.

Po trzecie, ceny trzymają się mocno – średnie ceny lokali w ofercie ustabilizowały się na poziomach z II kwartału w Warszawie, Krakowie i Trójmieście (10–11 tys. zł za mkw.) oraz Wrocławiu, natomiast w Poznaniu oraz Łodzi dalej lekko rosły.

Zdaniem ekspertów JLL niebagatelny wpływ na sprzedaż mieszkań ma ich postrzeganie jako bezpiecznej przystani dla kapitału. W środowisku stóp procentowych bliskich zeru i trzyprocentowej inflacji część ogromnej masy pieniędzy trzymanych przez Polaków w bankach popłynęła – i dalej płynie – m.in. na rynek nieruchomości.

– Nie chodzi przy tym o inwestowanie w najem, bardziej o dążenie do przechowania wartości oszczędności choćby w perspektywie średnioterminowej i nabywcy mają przeświadczenie, że taką funkcję mogą spełniać nie jakiekolwiek mieszkania, tylko te w dobrej lokalizacji i dobrym standardzie, a więc w odpowiednio wysokiej cenie – mówi Kirejczyk.

Czynnikami sprzyjającymi takiemu popytowi są: perspektywa utrzymywania się niskich stóp jeszcze długo oraz to, że na lokatach wciąż leży około 300 mld zł gotówki. Nie sprawdziły się też wieszczone u progu pandemii scenariusze mówiące o załamaniu popytu i mocnej korekcie cen. Dopóki podaż i popyt będą w równowadze, deweloperzy nie będą mieć powodów, by sprzedawać taniej.

Czy takie zakupy inwestycyjne nie stanowią czynnika ryzyka? – Jak długo będzie to dotyczyć mieszkań o dobrej lokalizacji i standardzie i jak długo nie będzie to powodować wzrostu cen, to nie widzę niebezpieczeństwa – mówi Kirejczyk.

Zdaniem eksperta, jeśli sytuacja będzie stabilna, polską bezpieczną przystanią mogą się też zainteresować cudzoziemcy.

Popyt będą też zgłaszać inwestorzy instytucjonalni. Kirejczyk zaznacza, że generalnie na świecie obserwowana jest tendencja rosnącego zainteresowania funduszy mieszkaniówką. Ta część rynku postrzegana jest jako lokata defensywna, odpowiednia na trudniejsze czasy. W Polsce rynek ma ogromny potencjał, ponieważ najem inwestycyjny (ang. PRS) jest w powijakach. W ostatnim czasie coraz więcej graczy deklaruje budowę dużych portfeli liczonych już nie w setkach, a w tysiącach lokali.

Rośnie rynek PRS

W III kwartale br. 17 spółek z rynku kapitałowego znalazło nabywców na 5,98 tys. mieszkań, o 44 proc. więcej kwartał do kwartału i 3,4 proc. mniej rok do roku. Po dziewięciu miesiącach liczba podpisanych umów wyniosła niemal 16 tys., o 10 proc. mniej niż rok wcześniej. Wyniki poszczególnych firm są mocno zróżnicowane, ale to bardziej pochodna wielkości i struktury oferty.

W najem instytucjonalny zdecydowanie weszło Echo Investment, budujące portfel 10 tys. lokali. Na transakcje z instytucjonalnymi stawia Dekpol Deweloper, na razie spółka podpisała list intencyjny. Wejście na rynek PRS to jedna z opcji, jakie przegląda Budimex Nieruchomości. Na początku roku notowany na Catalyst Vantage Development został przejęty przez niemiecki fundusz TAG Immobilien (właściciela 80 tys. mieszkań w Niemczech) jako platforma ekspansji w Polsce.