IPO Murapolu będzie testem, jak rynek wycenia perspektywy

Fundusze bardzo chętnie lokują w obligacjach budowniczych mieszkań – ale mają tam określony horyzont i znany z góry zwrot. Jak inwestorzy podejdą do oferty akcji przy bliskiej wrzenia temperaturze rynku mieszkaniowego?

1,5 roku po przejęciu przez amerykański fundusz Ares Management i Griffin Real Estate jeden z czołowych deweloperów zmierza na giełdę. Prospekt trafił do KNF, nie są podawane żadne szczegóły odnośnie do IPO. Można przypuszczać, że spółka zdecyduje się na emisję akcji: działa w kapitałochłonnym biznesie, a nie jest aktywna jako emitent obligacji. – Dołączenie do grona spółek notowanych na GPW jest naturalnym krokiem dla firmy o takiej skali działalności jak nasza, a ponadto będzie wspierać jej dalszy dynamiczny rozwój – przekazał tylko Nikodem Iskra, prezes Murapolu.

Potentat zwiększy skalę

Ostatnie lata to ogromna transformacja Murapolu w czystego dewelopera mieszkaniowego z czytelną strukturą i finansowaniem opartym na konsorcjum banków. Wcześniej spółka była bardziej holdingiem inwestycyjnym – poza budowaniem mieszkań (często w oparciu o FIZAN) była zaangażowana w liczne przedsięwzięcia, nie zawsze związane z podstawowym biznesem. Transformacja została zwieńczona pozyskaniem światowej klasy inwestora strategicznego przy współudziale Griffina, akuszera wielu spektakularnych przedsięwzięć na polskim rynku nieruchomości, jak metamorfoza Echo Investment czy platformy Resi4Rent (mieszkania na wynajem) i Student Depot (akademiki).

Murapol to bardzo duży gracz. W 2020 r. sprzedał (umowami deweloperskimi i przedwstępnymi) 2,72 tys. mieszkań, o 5 proc. mniej niż rok wcześniej, co dało mu trzecią lokatę. W I połowie br. znalazł nabywców na 1,49 tys. lokali, o 2 proc. mniej rok do roku. Deweloper otwiera się na nowy rynek – najmu instytucjonalnego mieszkań (PRS). Będzie budować dla platformy tworzonej przez tandem Ares–Griffin (szczegółów na razie nie znamy). W I półroczu zabezpieczył 1,36 tys. mieszkań na potrzeby PRS i 361 dla Student Depot. Dodatkowo na etapie projektowania jest 1,2 tys. lokali na potrzeby PRS.

W latach 2018–2020 Murapol sprzedał Kowalskim 8,6 tys. i przekazał 8,64 tys. mieszkań. Przychody ze sprzedaży lokali wzrosły z 603,1 mln zł w 2018 r. do 836,2 mln zł w 2020 r., a zysk brutto ze sprzedaży ze 139,1 mln zł do 217,4 mln zł w 2020 r. W zeszłym roku marża brutto ze sprzedaży wyniosła 26 proc. przy medianie dla deweloperów z rynku kapitałowego 24,5 proc. Murapol ma w banku parcele pod budowę 19,4 tys. lokali, jest najmocniej zdywersyfikowany geograficznie: buduje w 16 miastach.

Branża na szczytach

GG Parkiet

– Rynek wydaje się dobry dla deweloperów mieszkaniowych, bo wiele podmiotów notowanych jest na historycznych maksimach. Ciekawi jesteśmy struktury oferty. Giełda może być jedną z opcji częściowego wyjścia z inwestycji przez obecnych akcjonariuszy lub pozyskania przez firmę środków na dalszy rozwój, w tym przejęcia – komentuje Mateusz Mucha, menedżer w DM Navigator. – Jesteśmy bardzo ciekawi, jak rynek oceni, wyceniając Murapol, perspektywy branży mieszkaniowej przy obecnie dynamicznie rosnących cenach we wszystkich miastach i wielu komentarzach o możliwym powstawaniu bańki – dodaje.

Ekspert zwraca uwagę, że Murapol to właściwie jedyny duży gracz inwestujący w miastach średniej wielkości, pomijanych przez inne duże firmy – a to właśnie te ośrodki, a nie sześć głównych aglomeracji, odpowiadają za wzrost ogólnopolskich statystyk (liczba mieszkań w uruchamianych projektach i pozwoleniach). Mucha spodziewa się przyspieszenia konsolidacji branży, bo przy pogarszającej się dostępności gruntów coraz trudniej będzie deweloperom rosnąć organicznie. Poza tym można się spodziewać wchodzenia dużych graczy na mniejsze rynki.

GG Parkiet

Na GPW jest wielu deweloperów mieszkaniowych, ostatnie debiuty z emisjami akcji to lata 2015–2016. Żadna firma nie pozyskuje pieniędzy z emisji wtórnych. Status spółki giełdowej ułatwia za to plasowanie obligacji – to preferowane źródło kapitału.

Lockdown i pandemia zdołowały kursy deweloperów, ale dość szybko okazało się, że perspektywy są świetlane: niskie stopy i wysoka inflacja napędzają sprzedaż lokali do rekordowych poziomów. Wyzwaniem jest „tylko" płynne uzupełnianie oferty.

W efekcie indeks WIG-nieruchomości mocno zyskał i w ostatnich tygodniach utrzymuje się na wieloletnim maksimum ponad 3 tys. pkt. W skali roku wartość indeksu wzrosła o ponad 40 proc., ale kursy wielu deweloperów mieszkaniowych poszły w górę o 60–150 proc.

Czy to dużo? Najpopularniejszym wskaźnikiem do oceny spółek nieruchomościowych jest cena do wartości księgowej. Mniej niż 1 sugeruje, że spółka jest tania, więcej – że droga. W takim rozumieniu trudno już o deweloperów niedoszacowanych: wyjątkami są Marvipol (0,65) i i2 Development (0,44), ale w stratosferze są jedynie Dom Development (2,65), Atal (1,97) oraz mniejszy HM Inwest (2) po spekulacyjnym rajdzie.