Prezes Grupy Unibep: Nie spodziewam się załamania w budownictwie

#PROSTOZPARKIETU. Leszek Gołąbiecki: Z koniunktury w mieszkaniówce korzystamy jako wykonawca i deweloper.

Dane GUS z września o dynamice produkcji budowlano-montażowej rynek ocenił jako słabe. Wzrost wyniósł 4 proc. rok do roku, a ekonomiści ankietowani przez „Parkiet" przeciętnie spodziewali się ponad 8 proc. Słyszymy o rosnących cenach i niedoborach materiałów, o braku pracowników. Czy jest ryzyko, że inwestycje staną, a rentowność obecnie realizowanych kontraktów będzie pod mocną presją?

Dane za wrzesień mocno rozjechały się z oczekiwaniami analityków, ale ja zwróciłbym uwagę na dane o budownictwie mieszkaniowym. Co prawda statystyki za sam wrzesień nie są imponujące, ale jak się zestawi trzy kwartały 2021 r. z analogicznym okresem ub.r., to dane są bardzo dobre. Optymizmem napawa to, że deweloperzy uzyskali o 30 proc. więcej pozwoleń na budowę – to świadczy o tym, że budownictwo mieszkaniowe ma się co najmniej dobrze. Korzystamy z tego zarówno jako generalny wykonawca, jak i deweloper. Aktualnie mamy w realizacji prawie 5,5 tys. mieszkań w Warszawie i Poznaniu. Rynek jest rosnący, pozyskujemy kolejne zamówienia jako wykonawca.

Faktycznie w tym roku obserwujemy mocny wzrost cen materiałów, co może być hamulcem dla części inwestorów głównie działających na rynku niemieszkaniowym.

Główny ekonomista Polskiego Związku Pracodawców Budownictwa ostrzega, że sytuacja już wygląda, jakbyśmy mieli kumulację prac w Polsce, a przecież jesteśmy dopiero w przededniu nagromadzenia wielkich inwestycji infrastrukturalnych – i kumulacja będzie znacznie większa niż te z lat 2011–2012 i 2017–2018...

Oczywiście, może nastąpić taka sytuacja. Duże inwestycje są uzależnione od środków, które Polska ma pozyskać z UE. Kiedy z kolei wejdzie w życie Polski Ład, ruszą inwestycje samorządowe. Ryzyko jest, ale myślę, że może się zmaterializować za co najmniej dwa, trzy lata. Trzeba pamiętać, że większość tych dużych inwestycji jest realizowana w formule „zaprojektuj i buduj".

Na początku tego roku podpisaliśmy umowę na budowę dwóch odcinków drogi ekspresowej S-19 i prace budowlane ruszą dopiero pod koniec 2022 r.

Chyba jednak lepsza jest sytuacja, że jest za dużo zamówień, niż kiedy ich nie ma. Myślę, że branża wyciągnęła wnioski z wcześniejszych lat kumulacji i mam spokojniejsze podejście niż pan dr Damian Kaźmierczak.

Sprawozdanie za III kwartał ukaże się w połowie listopada, w I półroczu rentowność brutto ze sprzedaży na rynku kubaturowym była stabilna, na poziomie 7 proc., ale w infrastrukturze skurczyła się z 12 do 6 proc. Czy będzie presja na te poziomy?

Mamy dwie różne sytuacje. W kubaturówce, która oparta jest na mieszkaniówce, wzrost kosztów można było odczuć szczególnie w kontraktach zawartych na początku tego roku. Obecnie ofertujemy według nowych cen, dlatego i ceny mieszkań idą w górę. Pracujemy od lat z liczącymi się deweloperami, którym zależy na terminie i jakości. Deweloperzy widzą, że jest problem na rynku, i waloryzują nam kontrakty, bo to sytuacja niespotykana.

Co do infrastruktury w 2020 r. mieliśmy wysoką bazę wynikającą z kilku superrentownych kontraktów. Dla kontraktów drogowych kluczowe są ceny asfaltu. Ważne jest to, że wszystkie długoterminowe kontrakty dla Generalnej Dyrekcji Dróg Krajowych i Autostrad są waloryzowane. Na pewno waloryzacja nie rekompensuje całego wzrostu cen, ale jak powiedziałem, prace budowlane w projektach drogowych zaczniemy w 2022 r., poza tym branża prowadzi rozmowy z GDDKiA na temat nowego mechanizmu uwzględniania wahań cen materiałów.

Tropiciele baniek w mieszkaniówce uważają, że wzrost cen mieszkań tylko częściowo można tłumaczyć – jak robią to deweloperzy – wyższymi kosztami realizacji. Czy może pan powiedzieć, jak w ostatnim czasie zmieniły się koszty budowy przeciętnego bloku?

Wzrost kosztów w ostatnich latach – a w szczególności w ciągu ostatniego roku – to pochodna wzrostu cen materiałów, głównie stali, ale i wielu innych. Wróciła presja płacowa i mniejsza dostępność pracowników. Jeszcze pięć lat temu na rynku warszawskim koszty budowy wynosiły 3,5–3,8 tys. na mkw. PUM (powierzchnia), dziś to nawet 6 tys. zł.

W III kwartale sprzedaliście 221 mieszkań – jak u wielu innych deweloperów to znaczący wzrost rok do roku, ale i osłabienie względem ponadprzeciętnie dobrego I i II kwartału. Czy to rezultat kłopotów z podażą, czy coś się dzieje z popytem – bo jest np. już bardzo drogo?

Na pewno rynkowi przyda się korekta sprzedaży po bardzo wysokich poziomach w pierwszej części roku.

Sprzedaż jest pochodną oferty, w III kwartale wprowadziliśmy nowe projekty, m.in. w Warszawie, i widzimy bardzo dobre zainteresowanie. Być może klienci przyglądają się uważniej cenom, może niektórzy oczekują stabilizacji czy korekty.

Stopy procentowe poszły w górę pierwszy raz po prawie dekadzie. Pierwsza podwyżka była relatywnie niewielka, ale czeka nas zapewne cała seria. Czy to wpłynie na popyt? Jaka część waszej sprzedaży to popyt typowo inwestycyjny?

Jeśli stopy wzrosną o około 2 pkt proc., to może to wpłynąć na rynek – wtedy zmniejszy się zdolność kredytowa części osób. Myślę, że osoby wspierające się kredytem i kupujące za gotówkę, to 50 na 50. Część klientów mogłaby kupować za gotówkę, ale zaciągała kredyty, korzystając z najtańszego w historii finansowania dłużnego.