Kredyty mieszkaniowe najtańsze w historii, ale trudno dostępne

Trzy cięcia stóp procentowych sprowadziło oprocentowanie hipotek na historyczne minimum. Jednak by uzyskać taki kredyt trzeba mieć umowę o pracę, spore dochody, dobrą historię kredytową i duży wkład własny.

Jeszcze na początku roku większość banków przyjmowała wnioski o kredyty mieszkaniowe od osób mających 10 proc. wkładu własnego. Dziś takich instytucji jest dosłownie kilka, a i tak stosowane są często przez nie dodatkowe obostrzenia. Na przykład oferta dotyczy tylko zakupu mieszkań, a nie budowy domów, jest zarezerwowana dla dotychczasowych klientów banku, albo osób, które nie posiadają większej liczby zobowiązań. Kredytu z niskim wkładem własnym wciąż jednak warto szukać w Millennium, Aliorze, Credit Agricole, Santanderze czy mBanku – wynika z analizy HRE Investments.

Umowa śmieciowa? Zapomnij o kredycie

Kolejnym progiem wymagań jest 15% wkładu własnego, który znajdziemy w banku z żubrem w logo (Pekao). Aby skorzystać z tej oferty też trzeba spełnić dodatkowe wymagania. Nie zmienia to faktu, że dziś większość banków chce, aby nabywca mieszkania, posiłkujący się kredytem, pokrył przynajmniej 20% wartości lokalu z własnych środków.

materiały prasowe

Największe wymagania odnośnie wkładu własnego mają ING i BOŚ. Te instytucje akceptują wnioski z przynajmniej 30-proc. wkładem własnym przy czym w zamian oferują przyzwoite warunki cenowe. Bank Ochrony Środowiska w ankiecie przeprowadzonej przez HRE Investments pochwalił się preferencyjnym kredytem wymagającym tego, aby budynek miał ponadstandardową charakterystykę energetyczną lub np. instalacje OZE takie jak panele słoneczne, pompy ciepła, czy rekuperację.

- Na drodze do własnego mieszkania stanąć może też źródło osiąganego dochodu. Problemy z uzyskaniem kredytu mogą mieć osoby pracujące w branżach szczególnie dotkniętych skutkami epidemii. Podobnie sytuacja wygląda w przypadku osób posiadających własną firmę lub pracujących na tzw. śmieciówce – mówi Bartosz Turek, analityk HRE Investments.

Jeśli o kredyt występuje małżeństwo i tylko jedna z osób nie łapie się na bankowe wymagania, to bank może uznać, że tacy kredytobiorcy nie są nadmiernie ryzykowni i kredytu udzieli. Tak samo jak i przed epidemią, rozwiązaniem problemu może okazać się doproszenie kogoś do kredytu.

materiały prasowe

Są jednak także pozytywy. Ankietowane banki zgodnie twierdzą, że bacznie przyglądają się sytuacji i dostosowują swoje wymagania do zmieniających się okoliczności. Przykład? Bank Ochrony Środowiska na początku epidemii zdecydował się podnieść wymaganie odnośnie wkładu własnego przejściowo do 40 proc., a teraz wymaganie to ograniczył do 30 proc. Co warto też podkreślić większość instytucji zaznaczyła w ankiecie, że w porównaniu do ubiegłego miesiąca nie doszło do zaostrzenia kryteriów udzielania kredytów.

Złą informacją jest za to fakt, że rosną marże. Nawet rodzina o dobrych dochodach, z dobrą oceną wiarygodności kredytowej musi się liczyć z tą podwyżką. - Dla badanego przez nas niemal idealnego przypadku średnia marża wzrosła z 2 proc. w marcu do 2,3 proc. w czerwcu. Ze względu na to, że sytuacja prawdziwych kredytobiorców rzadko jest równie idealna co naszej przykładowej rodziny, to rynkowe stawki są przeważnie o około 1 pkt. proc. wyższe. Nie zmienia to faktu, że w międzyczasie Rada Polityki Pieniężnej obniżyła poziom stóp procentowych o 1,4 pkt. proc., czyli mocniej niż banki podniosły marże. W efekcie w czerwcu oprocentowanie przeciętnego kredytu hipotecznego było nie tylko znacznie niższe niż na początku roku, ale też w ogóle najniższe w historii. Jest to oczywiście zasługą spadającego poziomu stawki WIBOR po cięciu stóp przez RPP. Nie zmienia to faktu, że ktoś kto dziś postanowił się zadłużyć, powinien za maksymalnie 3 lata sprawdzić czy nie będzie możliwe refinansowanie długu na lepszych warunkach, czyli z niższą marżą – dodaje Turek.

Zdolność kredytowa jednak w górę

W efekcie cięć stóp procentowych kredyty są najniżej oprocentowane w historii, choć sprzedawane z dość wysoką marżą. Do tego wymagania stawiane klientom powodują, że mieszkaniowe długi są trudno dostępne. Na obecnej sytuacji korzystają więc głównie osoby już mające kredyty, nowi klienci w mniejszym stopniu (lub wcale, jeśli nie dostaną kredytu).

Nie zmienia to faktu, że osoby o dobrej sytuacji finansowej i stałej pracy nie będą narzekać na brak zaufania ze strony banków. Z ankiety przeprowadzonej przez HRE Investments wynika bowiem, że modelowa trzyosobowa rodzina, w której oboje rodzice pracują przynosząc do domu po średniej krajowej mogą pożyczyć na mieszkanie prawie 697 tys. złotych w ramach 30-letniego kredytu mieszkaniowego. To o 72 tysiące więcej niż przed rokiem.

- Wzrost zdolności kredytowej to przede wszystkim zasługa wcześniej wspominanej Rady Polityki Pieniężnej, która mocno obniżyła poziom stóp procentowych, a więc wpłynęła na spadek oprocentowania kredytów. Tak wysoka zdolność kredytowa jest ponadto pokłosiem dość optymistycznych założeń - dysponowania solidnym wkładem własnym, czy brakiem innych zobowiązań finansowych przy dobrej historii kredytowej. Do tego założono, że oboje rodzice mają pracę, a ich pensje zostały oszacowane na podstawie danych GUS za okres od maja 2019 do kwietnia 2020 roku. Ponadto te dane pomijają tzw. „śmieciówki", pensje w małych firmach i administracji publicznej, co bez wątpienia zawyża przyjętą stawkę przeciętnego wynagrodzenia – zaznacza ekspert HRE Investments. Wylicza, że jeśli wynagrodzenie jest niższe o 20 proc. od średniej krajowej, czyli mniej więcej na poziomie mediany (połowa Polaków zarabia więcej, a połowa mniej), to zdolność kredytowa szacowana dziś przez banki byłaby na poziomie około 466 tys. złotych.