Budowniczych mieszkań czeka kolejny rok pełen wyzwań

Wysokie koszty wykonawstwa, kurczące się banki ziemi, spadek popytu na obligacje korporacyjne, zakusy na zamknięcie rachunków powierniczych – to rafy, na które muszą uważać firmy.

Ten rok będzie pierwszym, kiedy sprzedaż mieszkań będzie niższa rok do roku głównie z powodu ograniczeń po stronie podaży. W poprzednich pięciu latach sprzedaż rosła w tempie prawie 19 proc. rocznie. W tym prognozowany jest 14-proc. spadek.

Podobnie jest z wartością indeksu WIG–nieruchomości. Od początku 2015 r. do końca stycznia 2018 r. rosła ona nieprzerwanie – w sumie o ponad 80 proc. Jednak od tego szczytu wartość spadła o 16 proc.

Według firmy REAS JLL Residential Advisory w 2019 r. należy się spodziewać dalszego spadku sprzedaży mieszkań na głównych rynkach.

Mocne i słabe strony

Kazimierz Kirejczyk, wiceprezes JLL (przed połączeniem był prezesem REAS), podkreśla, że po sześcioletnim okresie dobrej koniunktury większość spółek kapitałowych działających na rynku jest w dobrej kondycji, nie było w tym okresie żadnych spektakularnych upadłości mogących osłabić zaufanie nabywców do deweloperów.

– Mamy sprawnie funkcjonujący system rachunków powierniczych, który przekłada się w praktyce na finansowanie inwestycji z przedpłat nabywców. Przy regularnie wysokim poziomie przedsprzedaży sprawia on, że większość firm deweloperskich jest relatywnie nisko zadłużona – mówi ekspert. – Mocną stroną jest wciąż wysoki poziom niezaspokojonego popytu mieszkaniowego. Przy racjonalnej polityce kredytowania nabywców przez banki przekłada się to na wysokie zainteresowanie zakupem mieszkań. W 2008 r. na sześciu największych rynkach w Polsce deweloperzy sprzedawali przeciętnie pięć lokali na 1 tys. mieszkańców, w 2018 r. już 12 – dodaje.

Słabe strony? Kirejczyk zauważa, że w mijającym roku przeciętnie co trzecie mieszkanie na sześciu największych rynkach było kupowane przez Kowalskich jako inwestycja. – Ta grupa jest najmniej stabilna i najszybciej reaguje na takie zmiany jak wzrost stóp procentowych czy ograniczenie oferty na rynku pierwotnym – wskazuje.

Ponadto w wielu firmach poważnym problemem są wyczerpujące się portfele gruntów. Szybki wzrost kosztów realizacji i ograniczony potencjał wykonawstwa dodatkowo zmniejszyły zdolność deweloperów do bieżącego uzupełniania oferty. W latach 2017–2018 wzrost kosztu generalnego wykonawstwa sięgnął około 30 proc., co przełożyło się na kilkunastoprocentowy wzrost cen mieszkań w największych polskich miastach. Te kłopoty przekładają się na malejącą z kwartału na kwartał podaż. Z każdym kolejnym kwartałem tego roku liczba mieszkań wprowadzanych przez deweloperów do sprzedaży malała.

– W ostatnim roku dał się też deweloperom szczególnie odczuć brak lub ograniczona współpraca z samorządami większości metropolii. Przedłużające się procedury administracyjne i zawirowania związane z nowymi regulacjami dodatkowo wydłużyły proces przygotowania inwestycji – zaznacza Kirejczyk.

Szanse i zagrożenia

Zdaniem eksperta jednym z czynników, które mogą poprawić sytuację w branży deweloperskiej, jest zwiększenie podaży terenów inwestycyjnych wraz z wejściem w życie tzw. specustawy inwestycyjnej – być może także o parcele z Krajowego Zasobu Nieruchomości.

– Uwolnienie terenów, których sprzedaż została wstrzymana trzy lata temu, mogłoby – w szczególności w dużych miastach – ustabilizować ceny gruntów i ułatwić deweloperom uzupełnianie banków ziemi – wskazuje.

Szansą może być także rozwój prywatnego, instytucjonalnego rynku najmu opartego na kontraktowaniu przez fundusze całych budynków przeznaczonych pod wynajem.

– Coraz popularniejsze stają się inwestycje w nowych segmentach rynku. Prywatne akademiki czy mieszkania dla seniorów to nie tylko sposób na zdywersyfikowanie działalności deweloperów, ale także szansa na precyzyjne zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych określonych grup. Zmiany demograficzne i społeczne wymuszają także na firmach zmianę w podejściu do tworzenia nowych projektów mieszkaniowych – wskazuje Kirejczyk.

Jeśli chodzi o zagrożenia, ekspert nie koncentruje się na kosztach wykonawstwa czy problemach z pracownikami, ale na aspektach finansowych.

– Największym zagrożeniem w nadchodzących kwartałach, którego nie można wykluczyć, jest skokowy spadek popytu wywołany wzrostem stóp procentowych. Oznaczałoby to z jednej strony odpływ nabywców inwestycyjnych, a z drugiej osłabienie popytu wspieranego kredytami – mówi Kirejczyk. – Dynamiczny rozwój rynku obligacji deweloperskich, które stały się w latach 2016–2018 bardzo atrakcyjnym dla deweloperów źródłem finansowania projektów, został gwałtownie zahamowany przez kłopoty GetBacku. W połączeniu z ostrożniejszym podejściem banków do finansowania deweloperów może oznaczać to dla części podmiotów – zwłaszcza tych średniej wielkości – poważne utrudnienia w rozpoczynaniu nowych inwestycji – wskazuje.

Wciąż nie jest jasna przyszłość funkcjonowania rachunków powierniczych.

– Choć likwidacja otwartych rachunków i przejście na finansowanie wyłącznie z rachunków zamkniętych wydaje się dziś znacznie mniej prawdopodobne niż jeszcze pół roku temu, wciąż nie wiadomo, w jaki sposób Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów zamierza zrealizować swój zamiar zwiększenia ochrony nabywców w zakresie finansowania projektów deweloperskich – podsumowuje Kirejczyk.

Kluczowe są marże

Według szacunków JLL REAS po trzech kwartałach sprzedaż mieszkań na sześciu głównych rynkach skurczyła się o 10 proc., do 48,2 tys. Wyniki deweloperów z rynku kapitałowego w tym czasie były bardzo zróżnicowane. Lider – notowany na Catalyst Murapol – znalazł nabywców na 2,69 tys. lokali, o 9 proc. więcej rok do roku. Sprzedaż Domu Development skurczyła się o 11,3 proc., do 2,6 tys., Robyga o ponad 25 proc., do 2,02 tys., a Atalu o niemal 12 proc., do 1,8 tys. Spółki podkreślają, że w obecnych warunkach rynkowych kluczowe jest utrzymywanie marż, a nie jak największa sprzedaż mieszkań.