Inwestycja w condo nie może być oparta na folderze i obietnicach

Inwestorzy powinni gruntownie analizować projekty, zamiast ulegać marketingowi, a deweloperzy i pośrednicy rzetelnie informować o czynnikach ryzyka, zamiast skupiać się na samych zaletach – apelują UOKiK i KNF.

Tylko w dużych miastach szacunkowa wartość inwestycji Polaków w condohotele to 1,38 mld zł – w przypadku obiektów już działających, do tego 3,44 mld zł to wartość potencjalna, jeśli weźmie się pod uwagę obiekty w budowie i w planach. Jak rynek wygląda w mniejszych miejscowościach, kurortach – trudno nawet policzyć. Stopień rozgrzania rynku napędzanego obietnicami życia rentiera od dawna budzi emocje, do wieszczenia drugiego Amber Gold włącznie.

Do tematu odniosły się jednocześnie Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów oraz Komisja Nadzoru Finansowego. Okazuje się, że we wrześniu o czynnikach ryzyka związanych z condo UOKiK dyskutował na spotkaniach nie tylko z KNF, ale i resortami sportu i turystyki, inwestycji i rozwoju, sprawiedliwości, a także przedstawicielami Kancelarii Premiera i Główny Urząd Nadzoru Budowlanego.

Potrzeba transparentności

Komunikaty UOKiK i KNF są raczej stonowane niż alarmistyczne.

Kluczową kwestią jest uświadomienie potencjalnym nabywcom ryzyka inwestycji – z możliwością utraty ulokowanych pieniędzy włącznie.

Jak wskazuje UOKIK, reklamy deweloperów często obiecują 7–10 proc. zysku w skali roku, co może być nieosiągalne, biorąc pod uwagę wahania koniunktury, sezonowość, koszty. Inwestycje są sprzedawane zazwyczaj na etapie dziury w ziemi, nabywców apartamentów nie chronią – inaczej niż w tradycyjnej mieszkaniówce – rachunki powiernicze. Należy zwracać uwagę na doświadczenie dewelopera, a jeszcze bardziej na jakość operatora, który ma zarządzać obiektem.

Foto: GG Parkiet

UOKiK wysłał pytania do 80 deweloperów i operatorów oraz 25 firm pośredniczących w zakupie nieruchomości w formule condo lub pomagających w finansowaniu zakupu. Na podstawie otrzymanych danych wszczął dziewięć postępowań wyjaśniających, w których sprawdza m.in. sposób zawierania umów z konsumentami i przekazywane im informacje.

– Każdy musi być świadomy ewentualnej straty, a pośrednik nie może wprowadzać w błąd. Nie chcemy, by powtórzyły się problemy, jakie stworzyły tzw. polisolokaty czy obligacje korporacyjne – skomentował Marek Niechciał, prezes UOKiK.

Z kolei KNF przypomniała, że choć zakupy nieruchomości mogą mieć charakter inwestycyjny, to nie dochodzi do nich na rynku podlegającym nadzorowi urzędu. Niemniej KNF wysłała pisma do firm inwestycyjnych pośredniczących w nabywaniu nieruchomości condo, a także w pośredniczących w oferowaniu instrumentów finansowych emitowanych przez deweloperów z rynku condo. Urząd podkreślił, że instytucje te powinny kierować się dobrem klientów, ostrożnie dobierać kontrahentów i oferowane produkty, a w skrajnych przypadkach powstrzymać się od świadczenia usług pośrednictwa.

W piśmie do banków KNF przypomniała, że niedozwolone jest świadczenie przez te instytucje jakichkolwiek usług pośrednictwa czy doradztwa przy transakcjach obrotu nieruchomościami condo, w tym choćby kojarzenia inwestora z deweloperem. Banki powinny się też kierować najwyższymi standardami w przypadku oferowania instrumentów finansowych spółek realizujących projekty condo.

Condo tak, ale z głową

– Ostrzeżenie UOKiK i KNF było bardzo potrzebne. O ryzykach mówić trzeba, robię to od lat, deweloperzy i pośrednicy nieruchomości czynią to niechętnie – komentuje Marlena Kosiura, analityk portalu InwestycjewKurortach.pl, współautorka raportu „Aparthotele w miastach", który opisywaliśmy tydzień temu. – Inwestowanie w condo może być zyskowne i bezpieczne, ale podobnie jak przy innych formach lokowania, kupujący muszą znać ryzyko. Lokale w systemie condo i akademiki to nie mieszkania, to produkt inwestycyjny oparty o nieruchomości. I tak powinien być przez kupujących postrzegany – dodaje.

Czy stanowiska urzędów mogą zniechęcić inwestorów do całej branży?

– Nie sądzę, by istniała taka groźba. Dobre projekty condohotelowe, zaplanowane i prowadzone przez wiarygodne firmy, obronią się. Jeśli ten biznes układa się według standardów branży hotelarskiej, a nie mieszkaniowej, jeśli robi się to profesjonalnie, ocenia realny potencjał lokalizacji, do tego np. wprowadza markę międzynarodowej sieci hotelowej czy operatora z doświadczeniem – to taki projekt ma duży poziom bezpieczeństwa inwestowania – podkreśla Kosiura. – Każdy moment kryzysowy jest oczyszczeniem dla rynku. Powoduje wycofanie nieprofesjonalnych firm, ale także moment otrzeźwienia dla inwestorów indywidualnych, którzy patrzą jedynie na procent obiecywanych zysków, bez realnej oceny wiarygodności produktu, w który inwestują – podsumowuje.

– Podpisuję się pod stanowiskami UOKiK i KNF, podnoszone są tam kwestie, o których my mówimy od dawna – komentuje Jan Wróblewski, współzałożyciel Zdrojowa Invest, prekursora rynku condo. – Oczekiwałbym jednak dalej idących działań. Chociażby wprowadzenia dobrych praktyk informowania klientów o czynnikach ryzyka, co dziś w branży jest właściwie niespotykane. Powinna być większa kontrola projektów, urząd nie powinien unikać ostrzegania konsumentów przed konkretnymi podmiotami, które nie wywiązują się z ustaleń. Nie powinno się też tolerować obiecywania przez deweloperów gwarantowanych zysków na wygórowanym poziomie, czyli 7 proc. i więcej, jak wskazano w pismach KNF i UOKiK – dodaje.

Zdaniem Wróblewskiego komunikaty raczej nie odstraszą Polaków od inwestowania w condo, a na pewno pomogą uporządkować rynek. – To jest zdrowy biznes, jeśli zajmują się nim doświadczeni hotelarze, a nie nastawieni na szybką sprzedaż deweloperzy. My zawsze informujemy klientów o czynnikach ryzyka, mówimy, że realne do osiągnięcia stopy zwrotu to 5–6 proc. rocznie, ale nie sposób tego zagwarantować. Wypłaciliśmy dotychczas ponad 100 mln zł naszym klientom, wielu kupuje kolejne apartamenty, a praktycznie wszyscy przedłużają umowy na zarządzanie na kolejne okresy – podsumowuje Wróblewski.

Condo na GPW

Na początku października wewnętrzne spotkanie poświęcone condo planuje Polski Związek Firm Deweloperskich. Organizacja ma przedstawić projekt przewodnika po inwestycjach condo i porozmawiać o standardach, jakimi powinna kierować się branża w relacjach przedsiębiorca–klient.

Faktem jest, że za inwestycje condo w pewnym momencie wzięli się deweloperzy związani z rynkiem mieszkaniowym. To m.in. sposób na wykorzystanie gruntów, które pozwalają tylko na budownictwo usługowe.

Aparthotele stawia m.in. J.W. Construction. W takie obiekty zamieniła budynki w Warszawie, które pierwotnie miały być biurowcami. Deweloper ma jednak kilkunastoletnie doświadczenie hotelarskie, w portfelu ma m.in. sieć 500 oraz luksusowy Czarny Potok Resort & SPA w Krynicy-Zdroju. Część condohoteli J.W. Construction działa pod marką Varsovia Apartamenty, której szefuje były piłkarz, celebryta Radosław Majdan.

Atal nie stawia condohoteli, ale budynki z mieszkaniami na krótkoterminowy wynajem, którymi zarządza zewnętrzny operator, Inapartments.

Na formułę condo postawił też Marvipol, buduje obiekty w sojuszu z uznanymi międzynarodowymi operatorami. W Warszawie to Royal Tulip Apartments (Louvre Hotels Group), a w Gdańsku Holiday Inn Express i Staybridge Suites (InterContinental Hotels Group).