Broker Knight Frank: Centra danych nowym hitem w Polsce po PRS

Na tradycyjnych zachodnioeuropejskich rynkach możliwości lokowania nowych centrów danych się kurczą. To szansa dla polskich inwestorów i deweloperów – mówi Mateusz Borowski, broker inwestycyjny w Knight Frank.

Pandemia reorganizuje rynek nieruchomości komercyjnych, co niedawno było niszą, wchodzi do głównego nurtu – tak jest w Polsce z mieszkaniami na wynajem instytucjonalny (PRS) – na wyniki sprzedaży lokali przez deweloperów giełdowych w 2021 r. nabywcy instytucjonalni mieli już ogromny wpływ. Waszym zdaniem kolejnym rynkiem, który nad Wisłą może dynamicznie urosnąć, są centra danych. Dlaczego?

Patrząc na centra danych jako produkt inwestycyjny, są to takie same budynki komercyjne jak nieruchomości magazynowe czy biurowe – wymagają uzyskania odpowiednich pozwoleń, budowy oraz znalezienia najemcy, który później będzie płacił czynsz. Czynnikiem wyróżniającym oraz wyzwaniem w przypadku realizacji takiej inwestycji jest konieczność doprowadzenia zasilania wysokiej mocy. Przeciętnych rozmiarów data center potrzebuje rocznie około 30 MW, czyli tyle, ile kilkudziesięciotysięczne miasteczko. Dla porównania, wieżowce w centrum Warszawy mają przydziały energii w okolicach 5–7 MW, a zużywają mniej niż połowę. Rosnące zapotrzebowanie na przechowywanie danych wymaga budowy coraz większych centrów i już teraz na świecie istnieją obiekty, które zużywają nawet 100 MW i więcej. Żeby zapewnić dostawy energii na takim poziomie, centra danych powstają w okolicach dużych miast. W Europie rynek skoncentrowany jest wokół pięciu aglomeracji, tzw. grupie FLAP-D: to Frankfurt, Londyn, Amsterdam, Paryż i Dublin. Inwestorzy i deweloperzy w grupie FLAP-D poddani są presji szukania zupełnie nowych lokalizacji, ponieważ rządy tych państw nakładają coraz większe ograniczenia na nowo powstające centra danych.

Z jakiego powodu?

W obliczu wysokiego oraz wciąż rosnącego zużycia energii przez centra danych rządy niektórych państw regulują aktywności deweloperów. Mówimy o 3,5 GW w skali roku. Rynek FLAP-D dochodzi do granicy wydajności energetycznej, pochłania około 50 proc. całej konsumpcji energii w sektorze centrów w regionie EMEA (Europa, Bliski Wschód i Afryka – red.).

Wydawane na mocy dekretów prawnych moratoria blokują powstawanie nowych obiektów. W zależności od lokalizacji blokady obowiązywać mogą na okres od pięciu do dziesięciu lat. Dodajmy, że dużym problemem jest także spadająca liczba działek, które spełniają warunki konieczne do budowy centrów danych. Na przykład w Londynie zostało już tylko kilka odpowiednich gruntów. Zapotrzebowanie na przechowywanie danych będzie rosło, ale liczba jakościowych gruntów nie. Polska może zatem przejąć popyt z innych krajów i stać się beneficjentem tych inwestycji – przede wszystkim z uwagi na istniejącą podaż działek i mocy energetycznej. Są też inne aspekty lokowania centrów danych w Polsce.

Jakie?

Należy też zwrócić uwagę na bezpieczeństwo przechowywanych danych. W przypadku tych z Polski zdecydowana większość przechowywana jest na zagranicznych serwerach – chociażby nasze rozmowy z komunikatorów, zdjęcia, dane bankowe czy medyczne. Ich przechowywanie oraz sposób zbierania, wykorzystywania i usuwania nie jest zatem objęty przepisami polskiego prawa i podlega regulacjom państwa, w którym dane centrum się mieści. To stwarza pewne ryzyko.

Deweloperzy wszelkiej maści narzekają na niską dostępność gruntów w obrębie aglomeracji, mamy też drastyczne podwyżki cen prądu. Faktycznie jesteśmy ziemią obiecaną?

Podwyżki cen energii elektrycznej nie są w tej chwili blokadą dla rozwoju centrów danych. Wysoki popyt na digitalizację ze strony wszystkich sektorów: prywatnego, korporacyjnego, jak i rządowego, niweluje negatywne skutki finansowe wyższych cen przy budowie oraz późniejszej działalności operacyjnej tego typu obiektów. Zresztą koszt ten i tak finalnie przerzucany jest na konsumentów w postaci rosnących kosztów za korzystanie z usług chmurowych.

W Polsce na celowniku inwestorów jest obecnie głównie Warszawa. Inwestor decydujący się na budowę centrum danych musi liczyć się z wydłużonym procesem planistycznym, który może potrwać nawet dwa, trzy lata, jak również z dłuższym etapem uzyskiwania pozwoleń, przede wszystkim z uwagi na konieczność doprowadzenia infrastruktury energetycznej. Na ten etap trzeba również zabezpieczyć dwa, trzy lata.

W realizacji tego typu inwestycji konieczne jest zapewnienie wysokiego poziomu bezpieczeństwa. Chodzi na przykład o systemy przeciwpożarowe, których prawidłowe funkcjonowanie jest jednym z czynników gwarantujących ciągłość operacji serwerów, tu przechowywane są bowiem dane krytyczne m.in. z systemów bankowych, wojskowych czy rządowych. Ale nie tylko: pożar w serwerowni OVH w Strasburgu w 2021 r. wywołał problem z dostępem do wielu stron internetowych, również polskich.

Wymagania są więc wysokie, ale korzyścią dla inwestorów są na pewno długie umowy najmu, co pośrednio wynika z wysokich kosztów związanych z wyposażeniem obiektu w infrastrukturę techniczną.

Jak ten rynek wygląda na świecie w liczbach?

Liderem są Stany Zjednoczone, gdzie centrów danych jest ponad 2,7 tys., na drugim miejscu są Niemcy z 484 obiektami, a podium zamyka Wielka Brytania, gdzie mamy 458 centrów. W pierwszej dziesiątce są również Chiny (447), Kanada (324), Holandia (280), Australia (272), Francja (263), Japonia (207) i Rosja (166). W Polsce rynek data center jest na bardzo wczesnym etapie rozwoju. Według naszych szacunków w Warszawie jest pół setki takich centrów. Dla porównania, w samym Frankfurcie są 72 centra, w Paryżu 89, a w Londynie 164.