W kryzysie mieszkania tanieją, ale specyficznie

Gościem Adama Roguskiego był Kazimierz Kirejczyk, wiceprezes JLL.

W I kwartale deweloperzy powtórzyli rekord z końca 2017 r., sprzedając w sześciu największych aglomeracjach 18,9 tys. mieszkań. Biorąc pod uwagę pandemię i jej konsekwencje dla gospodarki, jaki jest wasz scenariusz bazowy na cały 2020 r.? Spójrzmy przez pryzmat cen, bo te rosły nieprzerwanie, także w I kwartale...

Celem naszego cokwartalnego monitoringu jest jak najszybsze dostarczenie rynkowi informacji o tym, jak wygląda gra popytu i podaży. Dlatego do sprzedaży zaliczamy umowy deweloperskie, jak i płatne rezerwacje. Znaczna część marcowej sprzedaży to rezerwacje i mamy świadomość, że nie wszystkie zostaną przekształcone w umowy deweloperskie.

Jeśli chodzi o ceny, to faktycznie w styczniu, lutym i na początku marca dalej rosły – poza Poznaniem, gdzie obserwowaliśmy stabilizację. Należy to wiązać z podażą: w I kwartale deweloperzy bardzo wyraźnie zaczęli ograniczać wprowadzanie nowych inwestycji. Mieliśmy więc wysoki popyt w styczniu i lutym oraz malejącą ofertę – to sprzyjało wzrostowi cen.

W czasie kryzysu ponad dziesięć lat temu nie było ograniczeń w bezpośrednim kontaktowaniu się ludzi, masowego zamykania biur sprzedaży. Dziś naturalna reakcja deweloperów to potrzeba przetrwania tego najtrudniejszego czasu i brak gwałtownych ruchów. Zatem na razie ceny są takie, jakie są, jak pojawi się klient, który jest zdeterminowany, żeby kupić mieszkanie, to będziemy elastycznie reagować.

W poprzednim kryzysie mieszkania potaniały. Czy historia może się powtórzyć?

Ceny zaczynały spadać dopiero wtedy, gdy rynek zaczął wychodzić z najgorszego dołka kryzysu. Trzeba jednak pamiętać, że nie było wtedy jakiegoś gremialnego obniżania cen. Sytuacja każdego projektu deweloperskiego jest inna.

Po pierwsze, mamy inwestycje w początkowej fazie, gdzie przedsprzedaż ruszyła, ale np. nie ma jeszcze zapewnionego finansowania. Tu deweloper może obniżyć ceny, by uzyskać odpowiedni poziom przedsprzedaży, ale też może w ogóle wycofać się z projektu, wybrać przeczekanie.

Po drugie, są inwestycje bardzo zaawansowane, gdzie do sprzedania zostało kilka, kilkanaście procent mieszkań – tu deweloper nie ma powodu, by istotnie obniżać ceny.

Po trzecie, są inwestycje w toku, których nie można już zatrzymać. I znów – tam, gdzie tempo sprzedaży jest bardzo dobre, deweloper nie ma powodu, by obniżać ceny. Przeciwnie, to byłoby frustrujące dla klientów, którzy kupili lokale wcześniej – dlaczego niby ci nowi uzyskują lepsze warunki. W najgorszej sytuacji są ci deweloperzy, którym sprzedaż nie idzie tak szybko. Ta grupa to jednak mniejszość rynku.

Przeciętnie sprzedaż na rynku deweloperskim jest dziś bardzo dobra. Nawet w tej grupie, która nas najbardziej interesuje, mówimy o inwestycjach, które będą oddawane w ciągu 12–24 miesięcy od dziś, sprzedaż jest najlepsza w historii. W Warszawie takie projekty są sprzedane w średnio 53 proc., w Trójmieście 51 proc., w Krakowie prawie 50 proc. Jeśli mielibyśmy się gdzieś doszukiwać powodów do zaniepokojenia, to może w Łodzi, gdzie odsetek wynosi 41 proc. – ale i tam to najlepszy poziom w historii.

Teoretycznie deweloperzy nie widzą presji na obniżki. Skąd zatem notowane dekadę temu spadki średnich cen?

Przeceny to jedno, one nie mają wielkiego wpływu na zmianę średnich cen w kwartałach następujących po rozpoczęciu kryzysu. Kluczowe jest to, co dzieje się z nowymi inwestycjami. Spowolnienie nie tyle dusi sprzedaż mieszkań, co powoduje przejściowy mocny spadek nowych inwestycji – nic dziwnego, aktywność deweloperów spada, bo trudno podejmować decyzje, nie wiedząc, jak rozwinie się sytuacja, jaki będzie popyt, kiedy trudniej jest o finansowanie.

W ciągu 12 miesięcy od rozpoczęcia poprzedniego kryzysu, czyli od końca III kwartału 2008 r., sprzedaż mieszkań spadła o 34 proc., a liczba lokali wprowadzonych do oferty o aż 73 proc. Kolejna fala projektów deweloperskich, rozpoczynanych już po dołku, była wyceniana zupełnie inaczej. Projekty miały już nieco gorszy standard, budowane były w mniej atrakcyjnych lokalizacjach – spowolnienie gospodarcze przełożyło się też na spadek kosztów wykonawstwa. Mniej było nabywców, trudniej było o kredyt hipoteczny. Podsumowując, średnie ceny mieszkań zaczęły powoli spadać wraz z tym, jak coraz większy udział w ofercie miały nowe, tańsze projekty.

Przewidujemy, że podobnie będzie wyglądać obecna odsłona kryzysu: główną konsekwencją będzie bowiem wyhamowanie inwestycji. To będziemy obserwować w nadchodzących kwartałach.

Po stronie szans wskazujecie na otoczenie makro: mamy rekordowo niskie stopy procentowe i relatywnie wysoką inflację, w dodatku pieniędzy na rachunkach Polacy mają znacznie więcej niż dekadę temu – to teoretycznie zachęca do lokowania w nieruchomości.

Prawdopodobnie zdecydowana większość inwestorów aktywnych do tej pory na rynku poczeka z decyzjami, aż sytuacja się ustabilizuje i znane będą dwa parametry – jak ukształtują się ceny mieszkań i stawki czynszów, jakie są możliwości pozyskiwania strumieni gotówki z najmu. Ta grupa to typowi inwestorzy, oni nie muszą kupować mieszkania, mogą poczekać na odpowiednie warunki.

Jak pan wspomniał, dziś oszczędności Polacy mają znacznie więcej niż dekadę temu i wielu zastanawia się, co zrobić z pieniędzmi, by zachowały one wartość. Część może dojść do wniosku, że zakup mieszkania w dobrej lokalizacji jest całkiem dobrą inwestycją – może nie przy cenach z marca, ale takich sprzed roku, półtora. ar