Filip Friedmann, członek zarządu Budleksu: Obligacje korporacyjne pomagają rosnąć. Celem tysiąc lokali rocznie

– Jesteśmy silni na lokalnych rynkach, ale to w aglomeracjach buduje się skalę – mówi Filip Friedmann, członek zarządu Budleksu.

Inwestorzy giełdowi mogą pamiętać, że Budlex do 2016 r. należał do giełdowego Erbudu. Spółka w ostatnich latach jest aktywna na rynku długu korporacyjnego, choć dopiero teraz wchodzicie na Catalyst. Pod koniec 2023 r. zebraliście z dwóch emisji obligacji odpowiednio 20 mln i 22 mln zł. Ze względu na duży popyt na papiery redukcja zapisów wyniosła odpowiednio 20 i 28 proc. Czym skusiliście inwestorów, jaki jest plan rozwoju spółki?

W 2016 r. dostrzegłem możliwość zakupu od Erbudu relatywnie niewielkiego dewelopera działającego lokalnie – w Toruniu i Bydgoszczy. Kupiliśmy Budlex wspólnie z moim partnerem biznesowym, którego udziały wykupiłem wiosną 2020 r., czyli na początku pandemii i lockdownu, więc sytuacja była trudna. Byłem jednak zdeterminowany, żeby zamknąć transakcję. Od tamtej pory jestem udziałowcem większościowym i liderem projektu, zaangażowanym także operacyjnie.

Kiedy kupowaliśmy Budlex, mieliśmy ambicje, aby mocno zwiększyć skalę i mimo pandemii to się udało, bo 2021 r. był dla całej branży doskonały i spółka doszła do sprzedaży 580 mieszkań. Potem przyszły perturbacje: rosyjska agresja na Ukrainę, podwyżki stóp i zapaść na rynku kredytów, co przełożyło się na spadek sprzedaży w 2022 r. do 340 mieszkań. W 2023 r. rynek zaczął się powoli odbudowywać i sprzedaliśmy 400 lokali.

Jesteśmy w trakcie prac nad strategią pięcioletnią, chcemy dojść w tym czasie do sprzedawania tysiąca mieszkań rocznie i uważamy, że to jest osiągalne. Oczywiście przy założeniu, że nie będzie kolejnych „czarnych łabędzi”. Mamy strukturę i skalę pozwalające na prowadzenie tylu inwestycji i taką sprzedaż, ale nie da się tego uzyskać, finansując się tylko ze środków własnych, dlatego jesteśmy od dawna aktywni na rynku obligacji korporacyjnych. Owszem, dopiero ostatnia emisja, która odbyła się w ramach oferty publicznej, będzie pierwszą notowaną na Catalyst, ale pozyskujemy środki od inwestorów od lat i myślę, że zdobyliśmy duże zaufanie rynku, o czym świadczą chociażby redukcje. Będziemy dalej aktywni na rynku obligacji.

Po zapaści w 2022 r., w 2023 r. popyt na mieszkania odżył, m.in. na fali „Bezpiecznego kredytu 2 proc.”. Czy ten program miał duże przełożenie na waszą sprzedaż? Wyczekujecie na „Kredyt na start”?

Zakładamy wzrost sprzedaży w tym roku o 20 proc., czyli do około 480 mieszkań. Zauważyliśmy zwiększony wpływ „Bk” między początkiem lipca a końcem września w Warszawie – tam akurat mieliśmy ofertę najbardziej pasującą do kryteriów, widzimy też trochę inne podejście klientów. Na lokalnych rynkach popyt jest stabilniejszy, ludzie nie kupują mieszkań oportunistycznie, biznesowo, łapiąc okazje.

Co do koniunktury – wszyscy się zastanawiamy, jaka będzie dynamika rynku. Nie sądzę, by rynek miał szybko wrócić do takiej formy, jak w gorącym 2021 r. W jakiś sposób trzeba wspierać rynek, czemu służył „Bk” i „Kredyt na start” będzie tego kontynuacją, chociaż skala tego drugiego ma być według deklaracji znacznie mniejsza. Nie wiadomo jeszcze, czy uda się uruchomić nowy program w tym roku. Mnie bardziej niepokoi retoryka, jakiej używa w wywiadach wiceminister Krzysztof Kukucki wobec deweloperów: że ciągle chcą więcej, mają za duże marże, że trzeba się im postawić. Nie rozumiem tego podejścia, działamy jak każdy inny przedsiębiorca, dostarczamy mieszkania. Padła też deklaracja, że państwo zbuduje 100 tys. mieszkań na tani wynajem, około 25 tys. rocznie, tymczasem najwięksi deweloperzy, mając strukturę i kadry, są w stanie budować i sprzedawać po 3–4 tys. rocznie...

Działacie w Toruniu, Bydgoszczy i Olsztynie, a od niedawna w Warszawie. Czy dojście do sprzedaży rzędu tysiąca lokali wymaga ekspansji, czy może się opierać na tych lokalnych rynkach?

Cały czas analizujemy, jaką jeszcze chłonność mają Toruń, Bydgoszcz i Olsztyn. Zapotrzebowanie na mieszkania jest tam regularne, ale czy pozwala to na ekspansję? Niewątpliwie skalę łatwiej budować w największych aglomeracjach, ale tu jest też większa konkurencja, jeśli chodzi o akwizycję działek. Przyznam, że kupując Budlex od Erbudu, miałem pomysł, żeby skorzystać z doskonałego know-how zespołu i rozwinąć działalność w Warszawie, stać się w stolicy średniej wielkości graczem. Życie szybko zweryfikowało te ambicje, bo okazało się, że marże, które osiągaliśmy w Toruniu i Bydgoszczy, są wyższe niż te, które osiągnęliśmy w Warszawie. W 2020 r. weszliśmy do rozdrobnionego dewelopersko Olsztyna, gdzie zbudowaliśmy sensowną pozycję pod kątem postrzegania marki i produktu. W Toruniu i Bydgoszczy dla dużej części klientów jesteśmy deweloperem pierwszego wyboru, konsumenci wiedzą, że „dowieziemy” projekty, wiedzą, jakiej jakości można się spodziewać.

Podsumowując, będziemy dalej budować na tych lokalnych rynkach i realizować inwestycje w dużych aglomeracjach. W Warszawie mamy na koncie kilka projektów i szykujemy kolejne. Kupiliśmy też grunt w Gdańsku, to naturalny kierunek rozwoju, bo jesteśmy deweloperem z północy kraju. Patrzyliśmy na Łódź, w połowie drogi między Toruniem a Warszawą, na Kraków, na Katowice – ale to już wymaga budowy większych struktur.

Można rozwijać się organicznie, a można przejmować, zawiązywać joint vinture. Czy jest taka opcja?

Przed wybuchem wojny w Ukrainie analizowaliśmy możliwość zakupu dwóch deweloperów z południa Polski, by zbudować tam przyczółki z pewną skalą – ale to kosztuje, trzeba płacić premię. Kupowanie pojedynczych działek jest mozolniejsze, ale z drugiej strony banki ziemi innych spółek zawierają też grunty, których sami byśmy nie nabyli. Trudno też dojść do porozumienia – oczekiwania cenowe sprzedających i kupujących są rozbieżne. A tzw. okazje, że jakiś właściciel chce szybko wyjść ze spółki – nie trafiły się nam. Dlatego w podstawowym scenariuszu będziemy się koncentrować na rozwoju organicznym.