Trudno kupić siedlisko na kredyt

Nieruchomości. Grunty z wiejskim domem można mieć już za kilkadziesiąt tysięcy złotych. Nie zawsze będzie to dobra inwestycja.

Co to jest siedlisko? Nie ma dokładnej definicji. – Przyjmuje się, że są to grunty pod zabudowaniami gospodarstwa rolnego – tłumaczy Marcin Jańczuk z sieciowej agencji nieruchomości Metrohouse & Partnerzy. Jan Łuczak, prezes agencji Nordhaus, dodaje, że w rozumieniu pośredników siedliska to działki przeznaczone pod budownictwo infrastruktury rolniczej. – Mają zazwyczaj ok. 3 tys. mkw. To najmniejszy obszar, na jaki możemy podzielić działki rolne. Oczywiście po uzyskaniu decyzji o warunkach zabudowy, taką działkę możemy podzielić na jeszcze mniejsze – mówi Jan Łuczak.

Najważniejsza zabudowa

Wśród oferowanych na rynku siedlisk znajdziemy zarówno ogromne, świetnie utrzymane gospodarstwa z nowoczesnymi budynkami, jak i nieruchomości wymagające gruntownego remontu. W portalu Szybko.pl jest oferowane np. siedlisko w okolicach Wilgi na Mazowszu założone w 1934 roku. Na zagospodarowanej działce o powierzchni 3 tys. mkw. stoi m.in. odrestaurowany drewniany 120-metrowy dom, w którym można mieszkać cały rok. – W kuchni jest piękny piec kaflowy ogrzewający dwa pomieszczenia i tradycyjna kuchnia kaflowa. W pokoju kominek. Oryginalne okiennice – opisuje sprzedający. Są tu także: murowany domek gościnny, altana ogrodowa, sad, warzywnik, grill ogrodowy, boisko do gry w koszykówkę. Cena ofertowa siedliska: 399 tys. zł.

Także na Mazowszu w miejscowości Dłużniewo do kupienia jest 6,4 tys. mkw. gruntu ze?80-metrowym domem z cegły. Jest też 70-metrowy budynek rekreacyjny. Oferta obejmuje także sad, kanał z rybami, a także 67 arów lasu w odległości 2 km od siedliska. Cena: 620 tys. zł. Takich ofert na portalach nieruchomościowych nie brakuje. Warto inwestować w siedliska?

– Za taką inwestycją przemawia cena. Zdarza się, że sprzedawane gospodarstwa rolne nie mają dla okolicznych mieszkańców większej wartości. Tymczasem dla osoby poszukującej miejsca na letni wypoczynek lub planującej przekształcenie istniejących zabudowań gospodarczych, np. pod działalność agroturystyczną, jest to wymarzona oferta – ocenia Marcin Jańczuk. Jeśli jednak nabywca nierolnik zdecyduje na wzniesienie nowych budynków, musi przejść przez procedury odrolnienia gruntów.

– Pozostaje też kwestia formy finansowania takiej inwestycji. Banki nie są skore do udzielania kredytów na zakup działek siedliskowych. Jeżeli nawet któryś zdecyduje się pożyczyć nam pieniądze, to musimy się liczyć z koniecznością wskazania innej nieruchomości jako zabezpieczenia kredytu – mówi przedstawiciel Metrohouse & Partnerzy.

Zdaniem Marcina Jańczuka zakup siedliska rzadko jest jednak traktowany jako inwestycja. – Grunty rolne niewątpliwie stanowią wartość ze względów produkcyjnych. Zwykle jednak nabywcom zależy przede wszystkim na istniejących zabudowaniach, które mogą stać się podstawą do stworzenia świetnego miejsca wakacyjnego wypoczynku. Wszelkie nakłady zwiększą wartość nieruchomości w przypadku sprzedaży – mówi Marcin Jańczuk.

Działkę oglądaj wiosną

Przedstawiciel agencji Metrohouse & Partnerzy zwraca też uwagę, że w przypadku siedlisk i działek rekreacyjnych trudno dokładnie wskazać profity związane z inwestycją. Ważny jest sposób zagospodarowania takich gruntów.??akup dawno nieużytkowanego gospodarstwa rolnego wiąże się licznymi remontami. Właścicielem wiejskiego domu z zabudowaniami i gruntami można zostać już za kilkadziesiąt tysięcy złotych. Ale to dopiero początek wydatków, bo takie nieruchomości wymagają sporych nakładów – przestrzega Marcin Jańczuk.

Także Marcin Uryga z firmy doradczej i?ośredniczącej w obrocie nieruchomościami?mmerson ocenia, że za inwestycją w siedliska?oże przemawiać ich zdecydowanie niższa cena niż działek budowlanych. – Największą stopę zwrotu powinien przynieść podział i przekształcenie gruntów w parcele budowlane – mówi Marcin Uryga. Analityk zauważa, że część osób kupuje siedliska z myślą o prowadzeniu własnego biznesu: stadniny koni czy domu opieki.

Radzi, by szukając siedlisk w celach inwestycyjnych, brać pod uwagę atrakcyjne krajobrazowo nieruchomości w relatywnie niewielkiej odległości od dużych miast, dobrze z nimi skomunikowane, podłączone do mediów. Trzeba unikać działek na terenach zalewowych.

Jak dodaje Jan Łuczak, trzeba się wystrzegać także działek siedliskowych powstałych z podziału łąk o niestabilnym gruncie, jak torfy, iły. – Najlepiej oglądać działkę jesienią czy wiosną. Wtedy widać, czy nie ma na niej rozlewisk – tłumaczy Jan Luczak. Koniecznie też trzeba sprawdzić, czy ziemia nie leży na obszarze chronionym, bo wtedy nie dostaniemy pozwolenia na budowę.

Zdaniem Jana Łuczaka podstawowe pytanie, jakie musimy sobie zadać, zastanawiając się nad zakupem siedliska, to co zamierzamy z taką nieruchomością zrobić. Czy zamierzamy  wybudować dom i w nim mieszkać? Czy chodzi nam tylko budynek, w którym będziemy wypoczywać latem? Czy może ma to być zakup czysto inwestycyjny, czyli podział siedliska i jego sprzedaż? – Jeśli musimy codziennie dojeżdżać do pracy, szukajmy siedlisk w niewielkiej odległości od miast – radzi szef Nordhausu. Na miejsce wypoczynku poleca siedliska w okolicach jezior i lasów.

Co mówi plan

Także Jan Łuczak zwraca uwagę na niższe ceny takich nieruchomości. – Zazwyczaj kupuje się kilka hektarów, następnie dzieli na mniejsze działki od 3 do 5 tys. mkw. Na zakup takich nieruchomości trzeba więc zainwestować znaczne środki, co może być argumentem przeciw inwestycji. Podobnym przeciwwskazaniem może być często znaczna odległość od miasta. Wydatki nie kończą się oczywiście wraz z zakupem. Trzeba jeszcze zainwestować w podział terenu na mniejsze siedliska i w ich uzbrojenie.

Dopiero tak przygotowane nieruchomości można wystawiać na sprzedaż, licząc na uzy-skanie dobrej ceny. Szef agencji Nordhaus podaje, że za metr ziemi rolnej, w zależności od lokalizacji,  trzeba zapłacić od 1 do 6 zł. Po podziale terenu na działki o powierzchni ok. 3 tys. mkw. i ich uzbrojeniu metr można sprzedać za 10–50 zł.

Łukasz Madej, prezes firmy doradczej ProDevelopment, zwraca uwagę, że im nieruchomość siedliskowa tańsza, tym więcej nakładów trzeba poczynić. W konsekwencji może się okazać, że mniej zapłacilibyśmy za już uzbrojony grunt budowlany.

– Trzeba też pamiętać, że minimalną wielkość działki wymaganą w danej gminie do budowy domu w zabudowie siedliskowej określa plan zagospodarowania przestrzennego. Jeśli działka jest mniejsza, nie uzyskamy pozwolenia na budowę – tłumaczy Łukasz Madej.

Gdy w gminie nie ma aktualnego planu, trzeba wystąpić z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Warunek: działka musi być większa od średniej powierzchni gospodarstwa w danej gminie. – W zależności od regionu kraju to średnio od 7 do 20 hektarów – poddaje Łukasz Madej. – Dom w zabudowie siedliskowej może wznosić tylko rolnik, czyli osoba, która ma odpowiednie kwalifikacje – ma wykształcenie rolnicze lub prowadziła gospodarstwo rolne – przypomina. Inni muszą się starać o wyłączenie nieruchomości spod produkcji rolnej.

Łukasz Madej podkreśla, że inwestycja w zakup siedliska jest podobną inwestycją jak zakup gruntów rolnych czy pod zabudowę. To, co odróżnia te inwestycje, to fakt, że nabywamy nieruchomość składającą się z dwóch części: obszaru pod uprawę rolną oraz obszaru, gdzie można budować: w większości to ok. 10 proc. powierzchni siedliska – mówi Łukasz Madej.

W konsekwencji odsprzedaż siedliska odbywa się także łącznie. Oznacza to, że wartość takiej transakcji może być stosunkowo wysoka, a co za tym idzie, zmniejsza płynność inwestycji – dodaje.

Zdaniem szefa ProDevelopment najlepszym rozwiązaniem jest zakup siedliska np. z prawem dożywotniego korzystania przez obecnego właściciela, który nie ma rodziny. – Należy zwracać uwagę na stan prawny nieruchomości. W Polsce działki na terenach wiejskich mają często rozbudowaną strukturę współwłaścicieli – zauważa szef ProDevelopment.

[email protected]

Gdzie i za ile kupisz siedlisko

Źródło: Szybko.pl