Rośnie apetyt na kamienice w atrakcyjnych miejscach

W starych murach można urządzić apartamenty, sklepy albo biura. Zarabianie na kamienicach to jednak bardzo trudny biznes.

Inwestowanie w kamienice, jak mówi Jarosław Kalinowski, członek zarządu Mzuri Investments, wymaga m.in. znajomości prawa i wiedzy technicznej. – Przy zachowaniu określonych reguł postępowania jest to jednak rentowna forma inwestycji, która budzi coraz większe zainteresowanie – zauważa.

Według Jana Łuczaka, prezesa agencji Nordhaus, nie ma jednoznacznej odpowiedzi na pytanie, czy warto kupować kamienice. Działających w tym segmencie nieruchomości inwestorów Łuczak dzieli na długo- i krótkoterminowych oraz kolekcjonerów. – Tak czy inaczej, taka inwestycja wymaga dużego wyczucia rynkowych trendów – podkreśla.

Na sprzedaż albo wynajem

Zakup kamienicy to bardzo trudny biznes w ocenie Jarosława Mikołaja Skoczenia, eksperta Emmerson Realty. Poza fachową wiedzą taka działalność wymaga i dużej cierpliwości, i dużych funduszy. – Stare kamienice stoją często w atrakcyjnych miejscach. Można w nich urządzić mieszkania albo biura na sprzedaż – mówi Skoczeń. Jako przykład podaje warszawską Pragę.

– Do niedawna nikt nie interesował się starymi budynkami w tej dzielnicy. O zakupie i remoncie takiej nieruchomości nie było nawet mowy – opowiada. – Teraz, dzięki drugiej linii metra i nowym praskim inwestycjom, sytuacja zmieniła się diametralnie. Praga nabrała blasku.

O tym, że na kamienicach można sporo zarobić, jest przekonany Maciej Górka, analityk portalu Domiporta.pl. – Przy odpowiedniej strategii inwestor jest w stanie osiągnąć rentowność na poziomie kilkunastu procent – szacuje. – W ostatnich kilku latach spopularyzował się na przykład developing, czyli ulepszanie istniejących budynków poprzez ich nadbudowę lub adaptację pomieszczeń. Model „tanio kupić, drogo sprzedać" jest coraz trudniejszy w realizacji. Rynek dojrzał, a właściciele kamienic są bardziej świadomi wartości budynku – podkreśla. Zauważa przy tym, że wyremontowane apartamenty udaje się sprzedać z zyskiem idącym w dziesiątki procent. – Stare kamienice w centrach miast przypominają dzieła sztuki. Nie da się ich postawić po raz drugi. A ponieważ ich zasób jest ograniczony, także ceny, które uzyskują, są wysokie – mówi Maciej Górka.

Na inwestujące w rewitalizację kamienic fundusze zwraca uwagę Jarosław Kalinowski. Przykładem może być Mzuri CFI 1. – Wybór budynku zależy od strategii inwestycyjnej. Osoba, która chce mieć w kamienicy apartamenty albo prestiżową przestrzeń biurową, będzie się kierować przede wszystkim lokalizacją – wyjaśnia przedstawiciel Mzuri Investments. Dobre adresy to np. Śródmieście w Warszawie lub krakowski Kazimierz. – Innymi kryteriami będzie się kierował inwestor, który szuka kamienicy, by urządzić w niej mieszkania na wynajem. W tym przypadku najbardziej pożądane będą dobrze skomunikowane miejsca poza centrami miast, w pobliżu uczelni czy zagłębia biurowego. Powinny to być kamienice z małymi mieszkaniami, bez zbędnych powierzchni wspólnych – ocenia Jarosław Kalinowski.

I dodaje, że niezależnie od obranej strategii trzeba wykluczyć nieruchomości, które nie pozwolą na realizację planów. Trudności może sprawiać np. ochrona konserwatora zabytków lub ograniczenia techniczne wynikające z zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. – Dlatego trzeba sprawdzić i ten dokument, i strategię rozwoju okolicy – radzi. Może się bowiem okazać, że obok nieruchomości jest planowany kompleks wysokich budynków, które przesłonią atrakcyjny widok z okna kamienicy. Budynek może też stracić na wartości, kiedy w bliskim sąsiedztwie powstanie droga szybkiego ruchu. – Osobny temat to kamienice z lokatorami. W takim wypadku trzeba sprawdzić prawną formę zasiedlenia nieruchomości – wyjaśnia ekspert z Mzuri Investments.

Musi być pomysł

Jan Łuczak zwraca uwagę, że inwestorzy długoterminowi (np. fundusze) liczą, że inwestycja zwróci się im po 10–15 latach. – Zazwyczaj inwestują w kamienice wynajmowane na sklepy, biura, apartamenty – opowiada prezes agencji Nordhaus. – Inwestorzy krótkoterminowi kupują budynki, by wyodrębnić w nich lokale, które można sprzedać z zyskiem. Muszą się jednak liczyć ze skomplikowanymi prawnie wpisami w hipotekach kamienic, często muszą też pamiętać o lokatorach czy niepłaconych czynszach – przestrzega. Kolekcjonerzy z kolei, jak mówi Jan Łuczak, to inwestorzy mający wolne środki, kupujący nieruchomości nie dla zysku, lecz własnej przyjemności.

– Często nie liczą się ani z ceną nieruchomości, ani kosztami jej remontu – zauważa Jan Łuczak. Szef Nordhausu przestrzega przed kupowaniem kamienic, kiedy się nie ma na nie pomysłu. – Choć wszystko może być opłacalne, to zakup budynku musi być poprzedzony szczegółowymi obliczeniami i analizami. Warto skorzystać z porady pośrednika, który wie, jak to robić, a nie takiego, któremu zależy tylko na sprzedaży nieruchomości i skasowaniu prowizji – tłumaczy.

Maciej Górka dodaje, że firmy, które zajmują się inwestycjami w kamienice, mówią o zyskach sięgających nawet kilkudziesięciu procent rocznie. – To możliwe, ponieważ zrujnowane, stare nieruchomości można kupić po niskiej cenie w przeliczeniu na metr kwadratowy. Nawet po odliczeniu kosztów remontu sporo zostaje – zapewnia analityk Domiporta.pl. I zauważa, że profesjonalni inwestorzy wybierają często historyczne budynki, związane np. ze znanymi ludźmi. – Standard wykończenia takich mieszkań musi być oczywiście odpowiednio wysoki. Funkcjonalny, nowoczesny rozkład pomieszczeń, miejsce parkingowe, windy czy klimatyzacja są na liście cech obowiązkowych – ocenia Górka. Ale jak mówi, odnowa starych budynków może być kosztowna i długotrwała. – Jeśli kamienica jest zabytkowa, nie można zasadniczo zmieniać jej wyglądu i przeznaczenia. Trzeba za to dokładnie odwzorowywać choćby elementy wystroju, takie jak sztukaterie czy posadzki. Kto o tym zapomni, będzie musiał ponieść dodatkowe koszty – przestrzega.

Ofert kamienic na sprzedaż można szukać m.in. na miejskich przetargach. Zdaniem Jana Łuczaka nie jest to jednak dobre miejsce. – Nieruchomości są często sprzedawane na podstawie zawyżonych wycen – ocenia. O okazyjnych ofertach wiedzą lokalni pośrednicy. Budynków można też szukać na licytacjach komorniczych, u syndyków, a także w prasie i internecie.

Nie tylko Warszawa

– W małych miastach można kupić kamienicę za 500 tys.–1 mln zł. W dużych ośrodkach, takich jak Warszawa, Kraków, Poznań i Gdańsk, ceny takich budynków przekraczają 5 mln zł. Drogo jest także w Toruniu, gdzie ceny kamienic dorównują tym w dużych miastach – zauważa Jan Łuczak. Nordhaus oferuje kamienicę w centrum Warszawy za 40 mln zł. W Gdańsku jeden z banków wynajął cały budynek za 15 mln zł. – Ostatnio w centrum Torunia została sprzedana kamienica za 10 mln zł. Inwestor kupił nieruchomość dwa lata temu za ok. 6 mln zł – opowiada Jan Łuczak.

W serwisie Domiporta.pl znajdziemy kamienicę o powierzchni mieszkalnej 14,4 tys. mkw. na warszawskiej Pradze, w cenie 13,5 mln zł. – Za podobny budynek w Śródmieściu będziemy musieli zapłacić już ponad 15 mln zł. Najdroższe kamienice w najlepszych miejscach Warszawy kosztują nawet kilkadziesiąt milionów złotych – potwierdza Maciej Górka.

Na ogromną rozpiętość cen zwraca też uwagę Jarosław Kalinowski. – Mając kilkaset tysięcy złotych, można się stać właścicielem kamienicy z 30–40 małymi mieszkaniami w Łodzi czy Katowicach. Bardzo często należy się jednak liczyć z dodatkowymi kosztami związanymi z remontem – podkreśla ekspert Mzuri Investments. – Koszt takiego remontu zależy od stanu budynku i efektu, jaki chcemy uzyskać. Trzeba mieć na to 2–3 mln zł. Najdroższe kamienice za kilkanaście–kilkadziesiąt milionów złotych to z reguły w pełni odrestaurowane budynki w centrach dużych miast, z długoterminowymi umowami najmu – dodaje.

I podkreśla, że inwestując w kamienicę z mieszkaniami na wynajem, można liczyć na długoterminowe systematyczne wpływy. – Zysk zależy od miasta oraz wysokości stawki najmu. Można przyjąć średnią rentowność na poziomie 8–10 proc. Realizacja zysków będzie następować po mniej więcej dziesięciu latach – szacuje.

Według Jana Łuczaka stopa zwrotu z inwestycji w kamienice często jest wyższa w małych miastach niż w dużych. – Dla osób indywidualnych atrakcyjna stopa zwrotu to 10–11 proc. Zwrot kapitału – poniżej dziesięciu lat – podaje prezes Nordhaus. – Taką nieruchomość można wyremontować, zasiedlić i sprzedać funduszowi. Fundusze są bowiem zainteresowane zakupem budynków ze stałymi, pewnymi najemcami. Za taką nieruchomość są w stanie sporo zapłacić.

W opinii Jarosława Mikołaja Skoczenia w kamienicach w warszawskim Śródmieściu czy na Mokotowie można rozważyć budowę apartamentów dla bogatych klientów. – Jeśli mamy kamienicę na stołecznej Pradze, to szybciej wynajmiemy czy sprzedamy małe mieszkania – ocenia ekspert Emmerson Realty. – Aby biznes był opłacalny, inwestycja powinna się zwrócić najpóźniej po 15 latach – twierdzi.

[email protected]