Popyt na magazyny nie gaśnie

Zasoby powierzchni logistyczno-przemysłowych w Polsce przebiły już 16 mln mkw. Eksperci spodziewają się dalszego wzrostu, na boomie korzystają deweloperzy i generalni wykonawcy.

Według szacunków firmy doradczej Savills na koniec marca zasoby powierzchni logistyczno–przemysłowej w Polsce wzrosły do ponad 16,2 mln mkw. W samym I kwartale deweloperzy oddali do użytku 505 tys. mkw. magazynów, o 28 proc. więcej niż rok wcześniej.

W budowie było 2,1 mln mkw. – najwięcej hal stawia się na Górnym Śląsku, Polsce Centralnej (Łódź i okolice) i Warszawie. Zauważalnym trendem jest rozwój magazynów miejskich na fali rosnącego e-commerce: na koniec marca w budowie było blisko 65 tys. mkw. takich obiektów, o ponad jedną trzecią więcej, licząc kwartał do kwartału.

W okresie styczeń–marzec br. podpisano umowy najmu 965 tys. mkw., o 21 proc. mniej rok do roku. Najwięcej, niemal 285 tys. mkw., w Warszawie – to o 35 proc. więcej niż rok wcześniej.

Według Savills średni wskaźnik pustostanów wzrósł 0,7 pkt proc., do 5,5 proc., przy czym w Polsce zachodniej nie ma praktycznie nic do wynajęcia, a w Trójmieście dostępnych jest 2,7 proc. zasobów.

Czynsze bazowe (podstawowa stawka, która może być pomniejszona o wakacje czynszowe itp.) w wielkopowierzchniowych magazynach wynosiły między 2,7 a 4,2 euro za mkw. miesięcznie. W mniejszych modułach w stolicy to 5,35 euro. Czynsze efektywne wynoszą odpowiednio 2–3,6 euro i 4,8 euro.

Branża napędzana przez e-commerce

– Rynek nieruchomości magazynowych jest nadal na fali – ocenia Kamil Szymański, dyrektor w dziale powierzchni magazynowych i przemysłowych w Savills. – Mimo utrzymującej się ogromnej dynamiki rozwija się on w sposób zdrowy i zrównoważony. Dane za I kwartał potwierdzają, że nowe inwestycje znajdują najemców, a wskaźnik pustostanów utrzymuje się na niskim poziomie. Stawki czynszowe, po zwyżkach odnotowanych w zeszłym roku, ustabilizowały się, co powinno stanowić czynnik zachęcający najemców do inwestowania w ekspansję i przenoszenia się do obiektów w lepszych lokalizacjach i o wyższym standardzie – dodaje.

Analitycy Savills spodziewają się, że w tym roku rynek będzie się dalej dynamicznie rozwijać. Nowa podaż powinna przekroczyć 2 mln mkw., o wysokim popycie świadczy to, że ponad 60 proc. powierzchni w budowie jest już zabezpieczone umowami najmu.

Rynek rośnie, a jego struktura się zmienia. Pierwszy raz więcej magazynów powstało poza głównymi aglomeracjami – m.in. w Olsztynku czy Kielcach. Inwestycje pojawiają się też w zupełnie nowych miejscach. To pokłosie niskiego bezrobocia na głównych rynkach.

– Nowe lokalizacje, które mają szanse rozwijać się w najbliższym czasie, to również Bolesławiec, Gorzów Wielkopolski, Radom, Świebodzin, Słubice czy Zielona Góra – wylicza Szymański.

Pozytywnie o perspektywach dla sektora wypowiadają się także analitycy firmy doradczej Cresa.

– I kwartał tego roku był kolejnym bardzo udanym okresem na rynku magazynowo-przemysłowym w Polsce. Największym oddanym projektem był obiekt wybudowany pod Olsztynem dla potentata e-commerce, firmy Zalando, co potwierdza silną pozycję segmentu sprzedaży internetowej jako jednego z głównych generatorów popytu na magazyny – ocenia Tom Listowski, dyrektor działu powierzchni magazynowych i przemysłowych na Europę Środkowo-Wschodnią w firmie Cresa. Co prawda w I kwartale podpisano znacząco mniej umów najmu rok do roku, ale wskaźnik utrzymuje się wciąż na poziomie o 6 proc. wyższym od średniej kwartalnej z ostatnich trzech lat.

– Perspektywy rozwoju rynku wyglądają nadal bardzo obiecująco, a szanse przeważają nad potencjalnymi zagrożeniami zewnętrznymi. Obserwowany w ostatnich kilku latach wzrost kosztów realizacji inwestycji spowalnia, ale deweloperzy nieco ostrożniej podchodzą do planowania terminów oddawania do użytku nowych obiektów – ocenia Listowski.

Eksperci Cushman & Wakefield również podkreślają, że lokomotywą napędzającą rynek jest handel w sieci.

– Zarówno duże międzynarodowe platformy internetowe, jak i czołowi gracze z rynku handlu, a także operatorzy logistyczni, których usługi są w Polsce coraz popularniejsze, cyklicznie zgłaszają zapotrzebowanie na nowe powierzchnie we wszystkich regionach – mówi Damian Kołata, associate w dziale powierzchni przemysłowych i logistycznych C&W.

– Wzrost zasobów nowoczesnej powierzchni magazynowej o 17 proc. w ciągu ostatnich 12 miesięcy i ponad 2,1 mln mkw. w budowie świadczą o kontynuacji dynamicznego rozwoju rynku logistycznego w Polsce – dodaje Joanna Sinkiewicz, dyrektor działu C&W. – Równolegle do tych dużych rynków, jak Warszawa i okolice, Polska Centralna i Górny Śląsk, rozwijają się mniejsze rynki, jak Kielce, Rzeszów i Lublin w Polsce wschodniej, gdzie odnotowano rekordową liczbę inwestycji w budowie. Zainteresowaniem najemców cieszą się też Trójmiasto, Szczecin czy region województwa lubuskiego, które pełnią coraz ważniejszą rolę jako ośrodki dystrybucji na kraje Europy Zachodniej i Skandynawię.

Sinkiewicz podkreśla, że mimo wzrostu czynszów w ciągu ostatnich 12 miesięcy polski rynek magazynowy pozostaje najbardziej konkurencyjnym w naszym regionie Europy. W Polsce duże magazyny można wynająć taniej – zarówno biorąc pod uwagę czynsze bazowe, jak i efektywne – niż w Czechach, na Słowacji, Węgrzech czy w Rumunii.

Sojusze i zyski

Notowane na GPW spółki korzystają z magazynowego boomu.

Na koniec marca portfel MLP Group, dewelopera i zarządcy magazynów, liczył pół miliona mkw., w budowie było 44,2 tys. mkw. Firma wychodzi mocniej na niemiecki rynek w poszukiwaniu lepszej rentowności.

– W Polsce w ostatnich latach rynek magazynowy rósł w tempie 15 proc. rocznie i spodziewamy się utrzymania trendu w perspektywie co najmniej roku, dwóch lat – mówi Radosław T. Krochta, prezes MLP Group. W 2018 r. spółka miała prawie 100 mln zł skonsolidowanego zysku netto.

Budowa magazynów w sojuszu z Panattoni to drugi filar działalności Marvipolu obok budowania mieszkań. W trakcie realizacji są teraz dwa projekty, a jeden w planach. Tym samym spółka będzie mieć na koncie 13 inwestycji z Panattoni.

Generalnym wykonawcą chętnie angażującym się w budowę magazynów jest także Mirbud. Wśród głównych klientów są MLP Group i Panattoni.

– Dobra koniunktura na tym rynku trwa, otrzymujemy wiele zapytań ofertowych od potencjalnych partnerów i sami składamy wiele ofert. Zeszły rok był dla Mirbudu pod tym względem bardzo atrakcyjny, bo udział przychodów z tego segmentu w przychodach jednostkowych wyniósł około 50 proc. Mamy nadzieję, że w II połowie tego roku podpiszemy kilka znaczących umów i utrzymamy ten wskaźnik na zbliżonym poziomie – mówi Paweł Bruger z biura prasowego Mirbudu.