Magazyny pożądane przez najemców i inwestorów

Z prezesem MLP Group Radosławem T. Krochtą rozmawia Adam Roguski

W ostatnich latach MLP Group mozolnie zwiększała kapitalizację, w tym miesiącu spółka znalazła się na celowniku inwestorów, do 18 czerwca kurs wzrósł z 60 do 90 zł, ustanawiając nowy rekord. Teraz papiery kosztują 80 zł. Na rynku nieruchomości panuje duża niepewność w związku z konsekwencjami pandemii, a rynek logistyczno-przemysłowy postrzegany jest jako główny wygrany w tym trudnym czasie, głównie przez rozwój handlu przez internet. Jesteście impregnowani na kryzys?

Jest kilka przyczyn, dla których można rzeczywiście powiedzieć, że rynek logistyczno-przemysłowy radzi sobie dobrze mimo pandemii, a wręcz korzysta na tej sytuacji.

Zewnętrzne przyczyny są takie, że rynek magazynowy w około 50 proc. związany jest z logistyką i handlem internetowym. Obserwowany od lat wzrost udziału e-commerce – czyli w uproszczeniu sprzedaży wprost z magazynu – w czasie lockdownu mocno przyspieszył i będzie to stały trend, coraz więcej operacji będzie się przenosić do sieci. Przykładem niech będzie jedna z dużych grup odzieżowych na naszym rynku, która po lockdownie nie otworzyła stacjonarnych sklepów, ale rozwija sprzedaż przez internet.

Ponadto pandemia spowodowała przerwanie w dużej mierze łańcuchów dostaw, dlatego przedsiębiorstwa są zainteresowane utrzymywaniem zapasów, by ubezpieczyć się od ryzyka powtórnych braków, zagwarantować ciągłość dostępu do produktów czy półproduktów.

Z kolei w średniej i dłuższej perspektywie będziemy obserwować przenoszenie operacji czy poddostawców z szeroko rozumianej Azji, głównie z Chin, do Europy – również w celu zminimalizowania ryzyka powtórnego przerwania łańcucha dostaw.

Wszystko to powoduje zwiększony popyt na magazyny.

Zazwyczaj nie komentuję kursu akcji MLP Group, myślę jednak, że oprócz zewnętrznych czynników, o których powiedziałem, inwestorzy, którzy wcześniej mogli mieć wątpliwości co do powodzenia naszej ekspansji w Niemczech, zaczynają widzieć, że idziemy zgodnie z planem. Wyniki za I kwartał br. pokazują już duży wkład tego rynku, a strategia zakłada, że do 2023 r. wartość przychodów i aktywów w Polsce i za granicą – głównie w Niemczech – zrównoważy się.

Jeszcze jedno, jeśli chodzi o wycenę. Wskaźnikowo stała się ona zbliżona do standardowej wyceny deweloperów magazynowych na innych parkietach.

Pandemia skłania najemców do renegocjowania warunków współpracy, czego najbardziej jaskrawym przykładem są galerie handlowe – w jednej z nich doszło nawet do swego rodzaju strajku. Jak to wygląda w przypadku waszego portfela?

Mamy około 300 najemców i na początku lockdownu dostaliśmy sześć listów z prośbą o renegocjowanie stawek, przy czym dwie firmy później poprosiły o więcej powierzchni. Finalnie nie renegocjowaliśmy żadnej umowy, nie obniżaliśmy czynszów, przeciwnie, przyspieszyliśmy ściąganie należności z 40 do 20 dni. Żaden z naszych partnerów nie ma istotnych problemów finansowych – i mówię tu także o najemcach przemysłowych, którzy stanowią 30 proc. naszych klientów.

Wspomniał pan o trudnej sytuacji w galeriach. Otóż firma może zamknąć sklep czy kilka sklepów i dalej funkcjonować. Ale zamkniecie magazynu oznaczałoby koniec – magazyn jest sercem biznesu.

A jaki jest wpływ pandemii na harmonogram inwestycji? Czy prace idą zgodnie z planem?

Tak, wszystkie inwestycje przebiegają praktycznie bez zakłóceń, jedyne opóźnienia wynikają z kwestii administracyjnych. Widać, że urzędy nie są gotowe na pracę zdalną, nie tylko zresztą w Polsce, ale i w Niemczech.

Specyfika deweloperów komercyjnych polega na tym, że w rachunku zysków i strat rozpoznawana jest zmiana wartości nieruchomości, w tym zyski z inwestycji, wraz z postępem prac. W I kwartale br. zysk z aktualizacji wyceny nieruchomości wyniósł prawie 172 mln zł, z czego 57 mln zł przypadało na inwestycje w Niemczech. Jak zaawansowane są projekty za Odrą?

Dziś wartość aktywów grupy to około 2,2 mld zł. Wpływ Niemiec na wyniki w najbliższych latach będzie znaczący, wspomniałem o tym, że do 2023 r. ten biznes ma się zrównać z polskim.

Z działalnością za granicą wiążą się trzy rodzaje ryzyka. Po pierwsze, ryzyko administracyjne, związane z uzyskaniem pozwoleń. Radzimy tu sobie bardzo dobrze, przy jednym projekcie pracujemy nad zmianą planu zagospodarowania terenu. Druga kwestia to znalezienie najemców, z czym również nie mamy problemów. Sama budowa jest stosunkowo najprostszym elementem, nie ma kłopotów ze znalezieniem generalnych wykonawców.

Prowadzimy kilka inwestycji na różnym etapie zaawansowania. W przypadku MLP Business Park Berlin I wybraliśmy wykonawcę, który wejdzie na plac budowy w lipcu. Już na tym etapie mamy umowy najmu 50 proc. powierzchni.

W MLP Business Park Unna mamy 15-letnią umowę najmu z dużym graczem z branży tekstylnej. Budowa nowoczesnego magazynu w miejsce starych zabudowań ruszy pod koniec tego roku, rozmawiamy z potencjalnymi generalnymi wykonawcami.

W MLP Business Park Niederrhein budowa powinna ruszyć w okolicach I kwartału przyszłego roku, już teraz mamy chętnych na 50 proc. powierzchni.

Finalizujemy też zakup działki w Gelsenkirchen, gdzie budowa parku również mogłaby ruszyć w przyszłym roku.

Kiedy wejście do Austrii?

Finalizujemy zakup działki w Wiedniu, budowę planujemy rozpocząć jesienią tego roku lub na początku przyszłego. Chciałbym przy tym wyjaśnić, że Austrię traktujemy jako ten sam rynek co Niemcy, nad projektami pracuje w zasadzie ten sam zespół i kiedy mówię o zrównaniu w 2023 r. biznesu niemieckiego z polskim, to mam na myśli także austriackie projekty.

Jakie są plany wobec Rumunii?

Mamy park pod Bukaresztem, Rumunia to uzupełnienie naszego biznesu. Tak jak Niemcy mają mieć docelowo prawie 50-proc. udział, tak Rumunia to będzie 1–2 proc. To mały rynek regionalny, jeśli chodzi o skalę porównywalny z Warszawą. Jako ciekawostkę mogę powiedzieć, że magazyn pod Bukaresztem wynajęliśmy polskiej firmie.

Jaki jest plan inwestycji w Polsce?

Cały czas dynamicznie rozwijamy się we wszystkich głównych regionach magazynowych kraju. Mamy duże możliwości rozbudowy centrów logistycznych i zwiększenia powierzchni magazynowych w ramach posiadanych gruntów. Ostatnio dokupiliśmy dwie działki: we Wrocławiu i w Łodzi. W tym roku planujemy jeszcze inwestycję m.in. w okolicach Warszawy.

Kolejna konsekwencja pandemii dla rynku nieruchomości komercyjnych to przykręcenie przez banki kurka z kredytami czy też ostrzejsze warunki uzyskania pożyczki. Jak wygląda wasze finansowanie?

Branża magazynowa, a na pewno my, nie odczuwa takich problemów. Jesteśmy w trakcie podpisywania nowych umów kredytowych i ich warunki nie są odmienne od tych negocjowanych przed pandemią. Nie widzimy żadnych różnic w ofertach, jakie kierują do nas banki. Branża jest postrzegana jako bezpieczna.

W lutym uplasowaliście obligacje o wartości 30 mln euro, czy w planach są kolejne?

Nie jest to wykluczone. Przygotowujemy budżet na 2021 r., zobaczymy, czy i w jakim stopniu będziemy się posiłkować długiem korporacyjnym.

Najbliższe walne zgromadzenie ma głosować w sprawie upoważnienia zarządu do emisji akcji w ramach kapitału docelowego. Z projektu uchwały wynika, że chodzi o 15 proc. w podwyższonym kapitale. Macie w planach przejęcia?

Choć generalnie w branży magazynowej nie jest źle, to mogą się trafić spółki czy aktywa w trudniejszej sytuacji, stanowiące okazję do oportunistycznego zainwestowania. Nie interesuje nas raczej przejmowanie „normalnych" spółek i magazynów. Nie potrzebujemy przejmować innych organizacji, bo mamy zarówno wystarczające kompetencje, o czym świadczy rozwój działalności w Niemczech, jak i pokaźny bank ziemi. Nie potrzebujemy kupować „zdrowych" magazynów, ponieważ budujemy je sami i zarabiamy na marży deweloperskiej. Jeśli jednak trafi się okazja rynkowa, która pozwoliłaby osiągnąć odpowiedni zwrot, to chcielibyśmy mieć możliwość szybkiego zorganizowania gotówki z uplasowania akcji wśród inwestorów kwalifikowanych.

W I kwartale br. doszło bodaj pierwszy raz w historii polskiego rynku do tego, że inwestorzy ulokowali więcej pieniędzy w magazyny niż biurowce. Jaka jest wasza polityka wobec portfela? Czy będziecie trzymać magazyny, czy – korzystając z hossy – sprzedawać je inwestorom?

Jeszcze dziesięć lat temu magazyny stanowiły 10 proc. aktywów dużych funduszy inwestujących w nieruchomości komercyjne, dziś ten odsetek sięga 50 proc.

Tylko raz, w 2015 r., sprzedaliśmy dwa magazyny, jednym z nich dalej zarządzamy. Nasza polityka to budowa dużego portfela i czerpanie zysków z najmu.

W grudniu wypłaciliście dywidendę zaliczkową na poczet zysku za 2019 r. Czy inwestorzy mogą liczyć na coś więcej?

Nasza rekomendacja to pozostawienie pozostałej części zysku w spółce. Staramy się co roku wypłacać symboliczną dywidendę, nastawiamy się w dużym stopniu na reinwestowanie zysków i tym samym budowę wartości MLP Group.

A co z pomysłem utworzenia magazynowego REIT-u?

To jest procedowane, staramy się uporządkować grupę wewnętrznie. Oznacza to wiele formalności, ale myślę, że do końca roku je przeprowadzimy.

CV

Radosław T. Krochta dołączył do MLP Group w 2010 r., obejmując stanowisko wiceprezesa, od 2016 r. jest prezesem. Ma wieloletnie doświadczenie w pracy w finansach w Polsce, Europie Wschodniej i USA, był m.in. wiceprezesem w Dresdner Bank Polska, dyrektorem w Deloitte Advisory w Warszawie i menedżerem w PWC w Warszawie i USA. Ukończył Wyższą Szkołę Zarządzania i Bankowości w Poznaniu na kierunku finanse. ar