„Pierwsze klucze”, czyli nowy pomysł na dopłaty do rat kredytów mieszkaniowych, forsowany przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii, z fazy koncepcyjnej, zaprezentowanej w lutym, przeszedł do fazy formalnych założeń projektu ustawy i trafił do wykazu prac rządu. W lutym wolta resortu wobec zarzuconego projektu „Na start” polegała na tym, że z dopłat wyłączono deweloperów. Okazuje się, że pieniądze w ramach „Pierwszych kluczy” nie do końca miałyby popłynąć wyłącznie na rynek wtórny, ale także dotyczyć nowych inwestycji, jednak wyłącznie w ramach budownictwa społecznego (SIM-y, TBS-y, spółdzielnie), a także samodzielnej budowy domów.
Nowe wątki, nowe ryzyko
Eksperci zaznaczają, że ministerialne założenia projektu ustawy to wciąż za mało, by kompleksowo ocenić program „Pierwsze klucze” i jego wpływ na rynek. Przed nami cała długa ścieżka – od publikacji projektu ustawy przez konsultacje, co może skutkować kolejnymi modyfikacjami. Co z rozszerzeniem dopłat na zakupy w ramach tzw. budownictwa społecznego?
– Program „Pierwsze klucze” wprowadza istotne zmiany dla sektora społecznego budownictwa czynszowego. Po raz pierwszy lokatorzy TBS-ów i SIM-ów będą mogli skorzystać z preferencyjnych kredytów na sfinansowanie partycypacji lub wkładu mieszkaniowego. To otwiera nowe możliwości dla osób, które do tej pory nie miały zdolności kredytowej na rynku komercyjnym, a jednocześnie pozwala TBS-om łatwiej pozyskiwać środki na realizację inwestycji – mówi Katarzyna Kuniewicz, szefowa działu badań rynku w Otodomu. – Jednak w projekcie ustawy nie ma zakazu późniejszej sprzedaży takich mieszkań. To oznacza, że jeżeli np. spółdzielnia lokatorska lub SIM przekształci lokale we własnościowe lub sprzeda nieruchomość lub część inwestycji w innym trybie, to istnieje ryzyko, że model społeczny zostanie wypchnięty przez mechanizmy rynkowe – zwłaszcza w dużych miastach, gdzie ceny są wysokie. Może dojść do rozmycia idei, która stoi za budownictwem społecznym. Kluczowa będzie więc odpowiedzialność operatorów i nadzór instytucjonalny – dodaje.
Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl, uważa że kierunkowo za plus programu należy uznać wprowadzenie formuły kredytu konsumenckiego z zerowym oprocentowaniem, z przeznaczeniem na sfinansowanie partycypacji w kosztach budowy lokalu mieszkalnego w ramach SIM lub TBS albo na wkład mieszkaniowy w spółdzielni mieszkaniowej.
– Miałoby to być wsparcie dla gospodarstw domowych o dochodach poniżej standardowej zdolności kredytowej, co jest pozytywnym novum w historii programów kredytów preferencyjnych. Sęk w tym, że jednocześnie autorzy projektu wpadli na dość egzotyczny pomysł nowego modelu społecznego budownictwa własnościowego. Jest to dość osobliwa inicjatywa przekierowania misji TBS-ów i SIM-ów w stronę klasycznej deweloperki, z marżą na poziomie 25 proc. Niesie to ryzyko znaczącej zmiany formuły funkcjonowania tych podmiotów, co w efekcie może doprowadzić do spadku podaży klasycznych „czynszówek”. W sumie program „Pierwsze klucze” budzi wiele kontrowersji, wydaje się wprowadzany nieco na siłę przed kolejnymi wyborami i niestety sprawia wrażenie nie do końca przemyślanego i dopracowanego, a tym samym niepozbawionego ryzyka nieporządanych skutków – podsumowuje Jędrzyński.
