Starsze budynki biurowe jeszcze nie powiedziały ostatniego słowa

Dużo się mówi o zastępowaniu istniejących budynków nowymi, ale przyszłość leży w modernizacji i rearanżacji istniejącej powierzchni – mówi Sylwia Piechnik, szefowa działu najmu nieruchomości biurowych w EPP.

„Czy biura będą nam potrzebne?” – to pytanie, które wciąż często pojawia się w postpandemicznych czasach. I trudno się dziwić, patrząc choćby na statystyki za I półrocze: mocny spadek popytu, duży odsetek pustostanów na rynkach regionalnych, wciąż niska aktywność deweloperów. Jak pani odpowie?

Po wybuchu pandemii faktycznie wydawało się, że biura nagle przestały być potrzebne, bo praca bardzo szybko została przeniesiona do domów. W drugą stronę dzieje się to wolniej. Niemniej biura były i będą potrzebne, choć zmienia się ich charakter i funkcja. Warto zwrócić uwagę, że na początku pandemii wiele firm nie deklarowało spadku efektywności mimo pracy zdalnej.

Dziś trend jest już inny, a menedżerowie i pracodawcy woleliby, żeby pracownicy byli w biurach. Dlaczego? Z prostej przyczyny – domowe biura nie oferują tego, co przekłada się na efektywną pracę. Bycie w jednym miejscu zapewnia przestrzeń do dyskusji, wymiany poglądów, interakcji międzyludzkich czy ułatwia przepływ informacji. W domach jesteśmy odizolowani, a to na dłuższą metę wpływa na współpracę oraz nasze zdrowie psychiczne, które może ucierpieć, gdy zabraknie oddzielenia sfery prywatnej od zawodowej. Chociaż były firmy, które deklarowały, że home office nie pogorszył efektywności, to jednak z biur nie zrezygnowały.

Niewątpliwie pandemia zmieniła sposób, w jaki pracujemy. Do biura przychodzimy, żeby spotkać się z ludźmi. Ostatnie badania pokazują, że około 20 proc. firm deklaruje pracę wyłącznie z biura, około 5 proc. przestawiło się całkowicie na home office. Pozostała część działa w trybie hybrydowym, w różnych konfiguracjach, głównie trzy dni w biurze, dwa dni w domu albo odwrotnie. Jeśli chodzi o portfel, którym zarządzamy, widzimy, że pracownicy wracają do biur, a frekwencja stopniowo rośnie. Wspomniał pan o pustostanach – to też jest wynikiem wprowadzenia pracy hybrydowej. Jest wiele przykładów firm, które rosną, ale nie potrzebują dodatkowych metraży.

Czy wzrost pustostanów może świadczyć o tym, że rynek biurowy jest już po prostu nasycony?

To się szybko zmienia. W Warszawie – gdzie wszystko dzieje się w pierwszej kolejności i później „schodzi” na rynki regionalne – już widać lukę podażową. W stolicy jest dziś niezwykle trudno, szczególnie w centrum miasta, znaleźć wolną powierzchnię, co przełożyło się na wzrost czynszów.

W miastach regionalnych reakcja jest trochę wolniejsza, więc na razie deweloperzy wstrzemięźliwie podchodzą do nowych inwestycji. Niższa aktywność deweloperów nie wynika ze spadku popytu, tylko m.in. z wysokich kosztów finansowania i prowadzenia budowy czy też zastoju na rynku inwestycyjnym – fundusze inwestujące w nieruchomości, z powodu m.in. wysokich kosztów finansowania, przyjęły strategię wyczekiwania.

Nowe biurowce nie tylko zapewniają przestrzeń do pracy, ale też mogą pomóc firmom w realizacji strategii ESG, zapewniają niższe koszty eksploatacji, zużycia energii, dlatego na nowe budynki zawsze będzie popyt, najemcy będą się przenosić – zgodzi się pani?

Po pandemii widoczny był trend poszukiwania powierzchni w budynkach zlokalizowanych w centrum miasta, co wynikało z potrzeby zapewnienia wygodnej komunikacji i przekonania pracownika do wykonywania pracy z biura. Słusznie zwraca pan uwagę na relatywnie nowe kryterium wyboru biurowców, czyli czynniki związane z ESG. To jednak wcale nie oznacza wprowadzania się do nowego budynku. Wybudowanie i wyposażenie nowego obiektu wiąże się z dużymi emisjami gazów cieplarnianych. Warto brać to pod uwagę.

Dużo się teraz mówi o zastępowaniu istniejących budynków nowymi – ale moim zdaniem przyszłość leży w rearanżacji wybudowanej już powierzchni i jej modernizacji. Przeprowadzka, wykończenie powierzchni w nowym budynku – to są nie tylko koszty finansowe, ale i środowiskowe. Odpowiednio zmodernizowane przestrzenie w już istniejących obiektach mogą oferować bardzo dobrą efektywność energetyczną, wysoką jakość środowiska wewnętrznego i elastyczność w dostosowaniu do zmieniających się potrzeb – na równi z nowo powstającymi kompleksami biurowymi.

Dużo słyszy się o zielonych umowach najmu. Czy to już funkcjonuje, a jeśli tak, to co się w takich umowach wpisuje?

Zwrócę uwagę na wejście nowej dyrektywy unijnej Corporate Sustainability Reporting Directive, która rozszerzyła konieczność raportowania przedsiębiorstw w sprawie wpływu na środowisko, a zielone najmy w tym pomagają. Ustawodawca w Polsce nie przewidział jeszcze konkretnych uwarunkowań, więc branża sama je wypracowuje.

Postanowienia dotyczące zielonego najmu to przede wszystkim współdziałanie wynajmującego i najemcy, czyli zobowiązanie obu stron do współpracy, która ma na celu zmniejszanie wpływu budynku biurowego i prowadzonej w nim działalności na środowisko.

Naszym obowiązkiem, jako zarządcy, jest zadbanie przede wszystkim o energooszczędne rozwiązania w budynku, jak np. wymiana oświetlenia w częściach wspólnych na LED, modernizacja systemów – klimatyzacji, wentylacji, ogrzewania – czy wykonywanie prac aranżacyjnych z wykorzystaniem ekologicznych materiałów. Na nas spoczywa też obowiązek uzyskiwania certyfikatów środowiskowych dla budynków.

Najemcy również mają zadanie do wykonania – w kwestii oszczędzania energii, wyboru przyjaznych dla środowiska środków czystości czy np. papieru do drukarek z wysokim poziomem recyklingu. To drobne działania, które w swojej masie mają potężny wpływ na środowisko.

Wasz portfel biurowy to głównie budynki kilkunastoletnie. Jakie modernizacje zostały przeprowadzone, co jeszcze planujecie?

Rozpoczynając proces modernizacji danego obiektu, sprawdzamy, jaka jest efektywność energetyczna budynku, bo to pozwala zdefiniować obszary, którymi należy się zająć w pierwszej kolejności. Głównym celem jest dążenie do poprawy efektywności energetycznej i zredukowania emisyjności. Podejmowane działania są różne w zależności od potrzeb i uwarunkowań, od wspomnianej wymiany oświetlenia i modernizacji systemów przez instalację systemów kontroli emisji CO2 czy paneli fotowoltaicznych. Nie wszędzie da się zainstalować OZE, ale można mieć wpływ na pochodzenie energii, z której korzystamy. Już od 2021 r. wszystkie budynki biurowe zarządzane przez EPP mają gwarancję pochodzenia energii ze źródeł odnawialnych w 100 proc. Dodatkowo przystąpiliśmy do inicjatywy Science Based Targets Initiative (SBTI) i aktualnie czekamy na weryfikację naszych celów krótko- i długoterminowych w zakresie redukcji emisji.

Kolejna rzecz to certyfikaty, w naszym przypadku to przede wszystkim BREEAM, który jest potwierdzeniem spełnienia przez obiekt wysokich standardów ekologicznych, stosowania zrównoważonych rozwiązań oraz odpowiedzialnego zarządzania. Szczególnym przykładem jest tutaj nasz poznański projekt Malta Office Park. Obiekt ten jako pierwszy na świecie projekt biurowy otrzymał certyfikat BREEAM In-Use w najnowszej wersji v.6 2020 International, który badał również oddziaływanie budynku na lokalną społeczność. Ponadto działamy zgodnie ze standardem WELL Health-Safety Rating, który koncentruje się na bezpieczeństwie i dobrostanie użytkowników obiektów biurowych, którymi zarządzamy. Modernizacja budynków to także dbałość o zielone otoczenie, dlatego w krakowskim kompleksie O3 Business Campus część miejsc parkingowych zamieniliśmy w przyjazną najemcom zieloną strefę relaksu. Podejmowane działania sprawiają, że najemcy pozostają z nami na wiele lat.