Wojciech Matysiak, PKO BP: Popyt i podaż mogą być bardziej zbalansowane

#PROSTOZPARKIETU. Wojciech Matysiak, szef zespołu analiz nieruchomości w PKO BP: Nie tylko stopy procentowe kształtują rynek mieszkaniowy.

Stopa referencyjna poszła w górę z 0,1 do 1,25 proc. – czy to poziom, który może mieć już przełożenie na popyt nabywców kredytowych i inwestycyjnych? Jeśli nie, to przy jakim poziomie będzie można mówić o takim wpływie?

Ważne jest rozgraniczenie tych dwóch grup nabywców mieszkań. Jeśli chodzi o kupujących na własne potrzeby, wydaje się, że wzrost stóp do 1,25 proc., a nawet nieco wyższego poziomu, nie zahamuje popytu. Może to spowodować pewien efekt psychologiczny, tzn. świadomość, że trzeba będzie większą część zakupu sfinansować wkładem własnym. Jednak banki, wyliczając zdolność kredytową, zachowują pewien bufor, więc podwyżka z 0,1 do 1,25 proc., a nawet do 2 czy 3 proc. właściwie nie oznacza obniżenia zdolności.

Jaki poziom zahamowałby popyt konsumpcyjny? Myślę, że od około 4–5 proc. można byłoby mówić o takim silnym wyhamowaniu rynku.

W przypadku popytu inwestycyjnego uważam, że podwyżki stóp procentowych mogą go ostudzić, pomimo że jest on utożsamiany z zakupami gotówkowymi. Głównie dlatego, że inwestor, kupując spekulacyjnie, z zamiarem odsprzedaży w krótkim terminie, musi się w tej chwili liczyć z tym, że ceny mieszkań niekoniecznie będą w takim silnym trendzie wzrostowym jak w ostatnim czasie i że może być trudniej wyjść z takiej inwestycji. Lokujący w mieszkania na krótko muszą się zastanowić, czy to na pewno dobra opcja.

Dlaczego ceny mieszkań miałyby wyhamować? Pęka bańka?

W latach 2007–2008 mieliśmy do czynienia z bańką, bo popyt był mocno pompowany kredytami. Wtedy łatwiej było uzyskać pożyczkę, bo zdolność była inaczej wyliczana, można było zaciągnąć hipotekę we franku szwajcarskim czy w euro, gdzie oprocentowanie było niższe niż w złotych. Klienci mogli sobie wtedy na więcej pozwolić, mimo że relacja wynagrodzeń do cen mieszkań była znacznie mniej korzystna niż teraz. Jeśli chodzi o dostępność mieszkań, czyli relacje wynagrodzeń do cen mieszkań, w kolejnych latach po kryzysie ona się wyraźnie poprawiała, bo wynagrodzenia rosły relatywnie szybko, a ceny mieszkań do około 2012–2013 spadały. Potem nastąpiło pewne odbicie, a silny trend wzrostowy cen mieszkań ukształtował się po 2016 r. Tak naprawdę dopiero w 2019 r. mieliśmy odwrócenie tego korzystnego trendu, jeśli chodzi o dostępność mieszkań, czyli dynamika wzrostu cen lokali zaczęła przewyższać dynamikę wzrostu płac. W efekcie być może już w 2020 r. mielibyśmy do czynienia ze spowolnieniem popytu, ale przyszła pandemia, a z nią silne obniżenie stóp procentowych – i to de facto bardzo mocno napędziło jeszcze sprzedaż. Nieprzypadkowo w I połowie tego roku mieliśmy rekordową sprzedaż w Polsce. Na rekordowo niskie stopy nałożyły się też realizacja odłożonego popytu z zeszłego roku, kiedy mieliśmy lockdown, oraz oczywiście rosnąca inflacja, która skłoniła do lokowania w mieszkania w nadziei na ochronę wartości oszczędności.

Mamy teraz kilka czynników wpływających na poziom sprzedaży mieszkań. Podwyżki stóp procentowych będą w stanie, jak wspomniałem, wyhamować popyt inwestycyjny. Druga sprawa to zaostrzenie zasad wyliczania zdolności kredytowej przez Rekomendację S z lipca. Mamy też niekorzystną już relację tempa wzrostu cen mieszkań i płac. Wydaje się, że to powinno powodować hamowanie sprzedaży w II połowie tego roku i w przyszłym roku. Szczególnie że w 2022 r. bardzo prawdopodobnie zwiększy się podaż. Z jednej strony, z powodów wymienionych wcześniej zmniejszy się nieco popyt, a z drugiej widzimy dziś w statystykach dużą liczbę mieszkań w rozpoczynanych inwestycjach i w uzyskiwanych przez deweloperów pozwoleniach na budowę, co znajdzie odzwierciedlenie w większej ofercie.

To prawda, że w skali ogólnopolskiej ten poziom rozpoczynanych inwestycji i uzyskiwanych pozwoleń jest bardzo duży, ale to dotyczy głównie mniejszych miast, a w aglomeracjach nie wygląda to już tak różowo, a przecież tam głównie działają deweloperzy giełdowi...

W największych aglomeracjach faktycznie są poważne problemy z dostępnością gruntów. Dlatego coraz popularniejszym sposobem na rozwiązanie tego są przejęcia.

Deweloperzy zwracają też uwagę na przedłużające się procedury administracyjne.

Myślę, że jeszcze jedna kwestia ma wpływ na taki obraz statystyk. Jak opisywaliśmy w jednym z raportów, w okresie pandemicznym popyt przeniósł się poza granicę dużych aglomeracji, na przykład do powiatów sąsiadujących lub też w ogóle do regionów, które dotychczas nie były kojarzone z mocno zintensyfikowanym budownictwem mieszkaniowym. Do miejsc o dodatkowych walorach przyrodniczych czy też typowo turystycznych.

Preferencje mogą być też takie, że albo kupujemy na własność, albo wynajmujemy. Jaka jest wasza opinia na temat działalności funduszy PRS, które w ostatnim czasie są na cenzurowanym, bo rzekomo wykupują hurtowo lokale z ryku...

W tej chwili fundusze PRS mają niewielki udział w zasobach wynajmowanych, to około 6 tys. mieszkań. Fundusze są mocno zainteresowane polskim rynkiem najmu, ponieważ wydaje się on atrakcyjny chociażby ze względu na możliwe do uzyskania rentowności, które sięgają około 5 proc. wobec 2–3 proc. na dojrzałych rynkach Europy Zachodniej. Dodatkowo w Polsce dosyć szybko rosną stawki najmu, co jest spowodowane tym, że mamy niedobory mieszkań na wynajem. Zasób wydaje się duży, ale w przeważającej mierze składa się z lokali zdekapitalizowanych. Dopiero od kilku lat możemy mówić o takim w pełni profesjonalizującym się, odpowiadającym standardom, rynku najmu. Fundusze PRS chętnie chcą wykorzystać tę lukę na rynku.

Z punktu widzenia deweloperów fundusze mogą stabilizować popyt w sytuacji pogorszenia koniunktury na rynku klientów detalicznych. AR