Biurowce i galerie już nie tak opłacalne

Rynek nieruchomości komercyjnych powoli się stabilizuje. Na poprawę koniunktury przyjdzie nam jednak trochę poczekać

Deweloperzy działający na rynku nieruchomości komercyjnych mają za sobą trudny okres. Od końca 2008 r. znacząco spadł popyt na powierzchnie komercyjne, szczególnie biurowe, zarówno u najemców, jak i inwestorów, co w zestawieniu ze wzrostem podaży z powodu projektów rozpoczętych jeszcze w czasach prosperity zaważyło na wynikach finansowych spółek. Dekoniunktura w dwojaki sposób wpłynęła na wyniki.

Spadek popytu i stawek czynszów obniżył przychody właścicieli nieruchomości. O wiele większe, choć najczęściej księgowe, znaczenie miało obniżenie rynkowych wycen nieruchomości, wyrażane wysokością tzw. stóp kapitalizacji (yields). Stopa kapitalizacji to stosunek rocznych dochodów z najmu do wartości rynkowej nieruchomości.

Na przykład centrum handlowe przynoszące najemcy 20 mln euro rocznie przy 6-proc. stopie wyceniane jest na ponad 330 mln euro. W czasach dekoniunktury stopy rosną, co przekłada się na spadek wartości majątku spółek. W efekcie wiele notowanych na GPW firm musiało w ostatnich miesiącach dokonać odpisów o wartości nawet kilkuset milionów złotych. O ile w ocenie analityków czas gigantycznych odpisów mamy już za sobą, o tyle na powrót koniunktury przyjdzie nam jeszcze zaczekać.

[srodtytul]Biurowce świecą pustkami[/srodtytul]

Na rynku nieruchomości komercyjnych kryzys najmocniej zaważył na kondycji sektora biurowego, gdzie popyt wyhamował już pod koniec 2008 r. Choć w III kwartale tego roku dało się zauważyć pewne oznaki poprawy koniunktury, rynek wciąż jest dużo słabszy niż w czasach prosperity. Z danych Colliers International wynika, że w Warszawie w III kwartale wynajęto 75 tys. mkw. powierzchni biurowych, o 45 proc. mniej niż przed rokiem. Zwiększa się za to podaż powierzchni, która w stolicy przekroczyła już 3,2 mln mkw.

W efekcie nastąpił widoczny wzrost poziomu pustostanów, który w Warszawie przekroczył 7 proc. powierzchni (przed rokiem mniej niż 3 proc.). Biorąc pod uwagę dodatkowo powierzchnię dostępną na podnajem, poziom pustostanów w stolicy sięga 9 proc. W Poznaniu i Krakowie niewynajętych pozostaje już ponad 12 proc. powierzchni, a w Łodzi aż 25 proc. W stolicy da się zauważyć trend ucieczki z droższych, centralnych, lokalizacji na rzecz biurowców stawianych np. na Mokotowie, gdzie stawki wynajmu są nawet o połowę niższe. Kryzys sprawił również, że obniża się średnia wielkość wynajmowanej powierzchni – w Warszawie wynosi ona obecnie około 500 mkw. (dane DTZ), podczas gdy w ubiegłym roku było to 1180 mkw.

Właściciele obiektów biurowych starają się utrzymać stawki czynszów na dotychczasowym poziomie. O ile w przypadku biurowców wynajętych na podstawie wieloletnich umów mimo presji na obniżkę czynszów stawki są względnie stabilne, o tyle w przypadku nowych inwestycji ceny znacznie spadły. – W porównaniu z III kwartałem 2008 roku czynsze (zarówno wywoławcze, jak i efektywne) są niższe średnio o 20 proc. – mówi Marcin Kania, partner w dziale powierzchni biurowych Colliers.

W Warszawie stawki wywoławcze w biurowcach w centrum wynoszą 25 – 27 euro za mkw. miesięcznie, podczas gdy w III kwartale 2008 r. sięgały one 33 euro. W Poznaniu ceny kształtują się w przedziale 12 – 18 euro za mkw. miesięcznie (dane BRE Bank Hipoteczny), podczas gdy w ubiegłym roku przekraczały 20 euro. Stawki transakcyjne są jeszcze niższe, nawet o 20 – 25 proc., uwzględniając wpływ wakacji czynszowych czy innego rodzaju zachęt, jakimi zarządcy kuszą obecnie najemców. – Klienci oczekują za niższą cenę m.in. wyższego standardu wykończenia – mówi nam Piotr Gromniak, prezes Echo Investment.

Spowolnienie gospodarcze najmocniej uderzyło w rynek sprzedaży biurowców. W 2009 r. zawarto zaledwie kilka transakcji tego typu. Większość została zrealizowana przy wysokich – 7-proc. (Warszawa) lub 8-proc. (np. Gdańsk) – stopach kapitalizacji. Wyjątkiem jest największa tegoroczna transakcja: sprzedaż zlokalizowanego w centrum Warszawy Deloitte House, którą domknięto przy stopie ok. 5,5 proc. Trudno uznać ją jednak za reprezentatywną – umowę przedwstępną podpisano przed rokiem.

[srodtytul]Handel się kręci[/srodtytul]

Wygląda na to, że kryzys łagodniej się obszedł z właścicielami centrów rozrywkowo-handlowych. Nie widać tutaj załamania popytu, choć szczególnie na początku roku nasiliła się presja najemców na renegocjację stawek czynszów. Powód – problemy finansowe niektórych sieci, szczególnie odzieżowych, połączone z osłabieniem złotego, które przy stawkach czynszu wyrażonych w euro spowodowało wzrost kosztów najmu. Problemy najemców nie zaowocowały jednak istotnym zwiększeniem niewynajętej powierzchni. W Warszawie i mniejszych miastach, cierpiących na niedostatek tego typu obiektów, wciąż blisko 100 proc. powierzchni handlowych jest wynajętych.

W największych aglomeracjach, poza stołeczną, niewynajęte powierzchnie stanowią mniej niż 3 proc. Kryzys sprawił, że znacząco spadła za to liczba transakcji inwestycyjnych. Popyt, generowany w czasach prosperity przez zagranicznych nabywców znacząco spadł. Uważa się, że stopy kapitalizacji dla obiektów handlowych wzrosły w ciągu ostatnich 12 miesięcy o 1,5 pkt proc., do 7 – 7,5 proc. Ze względu na znikomą liczbę transakcji precyzyjne wyznaczenie stóp kapitalizacji jest praktycznie niemożliwe.

[srodtytul]Niepewne magazyny[/srodtytul]

Niezbyt dobrze wygląda sytuacja na rynku powierzchni magazynowych. Spadek produkcji przemysłowej i obrotu towarowego w naturalny sposób zmniejszył zainteresowanie wynajmem magazynów. Na to nałożył się znaczący wzrost podaży. O ile pod koniec ubiegłego roku w kraju było około 5 mln mkw. powierzchni magazynowych, o tyle w I półroczu br. liczba ta powiększyła się o rekordowe ponad 700 tys. mkw. (dane Cushman & Wakefield), Deweloperzy mimo pogarszających się warunków rynkowych nie decydowali się na masowe wstrzymywanie inwestycji.

W efekcie ceny wynajmu spadły od 10 do 20 proc., a wielkość pustostanów wzrosła do ponad 20 proc. Potencjalni najemcy dłużej negocjują umowy, a zarządcy coraz częściej decydują się wynajmować powierzchnię mniejszym najemcom, dzieląc ją na tzw. moduły. W tej sytuacji deweloperzy modyfikują swoje plany. Wzrasta m.in. odsetek inwestycji przykrojonych do potrzeb najemcy (build to suit, BTS).

[srodtytul]Co w przyszłym roku?[/srodtytul]

Analitycy oczekują, że spowolnienie gospodarcze w Polsce znacząco ograniczy wzrost podaży nieruchomości komercyjnych w przyszłych latach. Wpływ ma na to nie tylko kryzys. Mimo że już istniejące centra handlowe nie narzekają na brak najemców, deweloperzy ostrożnie podchodzą do nowych inwestycji tego typu. Jeden z powodów to nasycenie rynku. Obecnie na jednego mieszkańca Polski przypada około 220 mkw. powierzchni (według BRE Bank Hipoteczny). Po przekroczeniu poziomu 260 mkw., co może nastąpić w 2011 r., rentowność nowych inwestycji ma spadać.

Na koniec III kwartału w budowie były centra handlowe o powierzchni ponad 0,8 mln mkw., z których największa to Bonarka Kraków (ponad 100 tys. mkw). Połowa z tych obiektów ma zostać oddana do końca tego roku. Zdaniem analityków Cushman & Wakefield już w przyszłym roku zauważalny będzie kilkudziesięcioprocentowy spadek podaży nowych powierzchni handlowych.

Podobnie ma wyglądać sytuacja w sektorze biurowców. Jones Lang LaSalle szacuje, że o ile w tym roku na rynek trafią obiekty o 0,55 mln mkw. powierzchni netto, o tyle w przyszłym roku oddanych zostanie 0,34 mln mkw. powierzchni biurowej. W 2011 r. podaż nowych inwestycji jeszcze bardziej się zmniejszy – do 0,27 mln mkw.

Spadek podaży nowych powierzchni biurowych z pewnym opóźnieniem ograniczy spadki czynszów. Optymiści zakładają, że w przyszłym roku sytuacja na rynku się unormuje, a w 2011 pojawi się nawet presja na podwyżki stawek. Pesymiści zakładają, że na wzrost cen właścicielom nieruchomości przyjdzie poczekać do 2012 r.

Należy za to oczekiwać, że już w II połowie 2010 r. roku stopy kapitalizacji dla biurowców zaczną nieznacznie spadać. Będzie to jednak powolny proces. W ocenie Jones Lang LaSalle rynek wróci do poziomu z 2008 r. najwcześniej w 2012 r.