Żonglerka biurowcem Apeximu

Rośnie kolejka firm, które czekają na sprzedaż biurowca Apeximu przy ul. Kłobuckiej w Warszawie. Do Pekao dołączyła Wólczanka. Próby pozbycia się nieruchomości Apexim podejmuje od kilku lat.

Biurowiec Apeximu został obciążony hipoteką na rzecz Wólczanki o wartości 18 mln zł. To zasługa WLC Inwest, spółki, w której Wólczanka ma udziały i której poręczyła zobowiązania wobec BGŻ.

Sprzedaż ciągnie się

jak budowa

Nieruchomość przy ulicy Kłobuckiej 25 w Warszawie należała do Apeximu. Pierwotnie biurowiec miał zostać oddany do użytku we wrześniu 1998 r. Spółka kilkakrotnie przesuwała jednak termin zakończenia inwestycji. Budynek, jak planowano, miał być przeznaczony na siedzibę właściciela, a w znacznej części także na wynajem. Zakładano, że będzie kosztować 51,25 mln zł, ale wartość inwestycji rosła. Spółka musiała więc szukać środków na jej dokończenie. Przedsięwzięcie znalazło się wśród celów emisji akcji serii E oraz późniejszej emisji obligacji. Opóźnienia wyjaśniano brakiem doświadczenia Apeximu w działalności deweloperskiej oraz kłopotami z wykonawcami.

W grudniu 1999 r. Apexim poinformował o sprzedaży biurowca. Decyzję tłumaczył koniecznością "restrukturyzacji aktywów w kierunku uzasadnionym dla integratora systemów branży teleinformatycznej". Przedstawiciele firmy zaprzeczali, jakoby planowana transakcja była związana z sytuacją finansową przedsiębiorstwa. Kupujący - firma Ryand - miała zapłacić 100 mln zł, a Apexim - w ramach uzyskanej ceny - zobowiązał się do zakończenia prac remontowych, co miało go kosztować 18 mln zł. W momencie podpisania umowy wartość księgową obiektu oszacowano na 65,4 mln zł.

Jak podrasować wyniki

Do dziś Ryand nie rozliczył się z Apeximem z tej transakcji. Z naszych informacji wynika, że - wbrew zapewnieniom Apeximu - sprzedaż nieruchomości była sposobem na poprawienie wyników giełdowej spółki. Wpływy zostały zaksięgowane jako należności i Apexim mógł uwzględnić zyski z operacji w rachunku wyników za 1999 r. Dzięki temu, zamiast strat wykazał zysk netto. Ponieważ jednak należność nie została uregulowana, więc ostatecznie nie tylko nie poprawiło to sytuacji finansowej firmy, ale ją pogorszyło - musiała ona bowiem zapłacić VAT.

Apexim, informując o umowie z firmą Ryand, podał, że "nie posiada informacji o powiązaniach" pomiędzy spółką a kontrahentem. Z nieoficjalnych informacji wynika jednak, że Ryand był własnością Andrzeja Rybkowskiego (stąd też wzięła się jego nazwa), ale został sprzedany.

Rok później spółce nie udało się już podreperować wyników i Apexim zanotował gigantyczną stratę. Nowy zarząd postanowił "wyczyścić" bilans i utworzyć rezerwy. Tłumaczył to "odmienną oceną przez obecny zarząd zdarzeń i transakcji zrealizowanych w roku 1999 i latach poprzednich". Liczył na poprawę wyników w chwili, kiedy uzyska należności za sprzedany biurowiec. Tyle tylko, że z odzyskiwaniem należności było już wtedy krucho. Na koniec 2000 r. firma utworzyła 30,3 mln zł rezerw na... należności.

Jednocześnie Apexim miał coraz większe kłopoty z Pekao - najpoważniejszym wierzycielem, który wypowiadał spółce umowy kredytowe, w tym zabezpieczone hipoteką na biurowcu przy ul. Kłobuckiej. Spółka od dawna prowadzi z bankiem rozmowy w sprawie restrukturyzacji zadłużenia. Ponieważ sprzedaż nieruchomości się opóźniała, a miała być głównym źródłem pieniędzy na spłatę zobowiązań, wystąpiła z wnioskiem o układ z wierzycielami. Na razie ani rozmowy z Pekao, ani postępowanie układowe, nie doczekały się pomyślnego dla Apeximu zakończenia. Nie udało się także sprzedać nieruchomości przy Kłobuckiej.

Powrót biurowca

W połowie czerwca br. spółka poinformowała, że wygasł list intencyjny podpisany z potencjalnym inwestorem zainteresowanym biurowcem. "Rozmowy zmierzające do pomyślnego zakończenia tej transakcji prowadzone są nadal, również z innymi inwestorami" - zapewnił jednak Apexim. Mógł składać takie zapewnienia, ponieważ przysługiwało mu pełnomocnictwo do sprzedaży budynku. Teraz ponownie nieruchomość znalazła się pod jego pełną kontrolą. Na początku sierpnia Apexim kupił bowiem od Jerzego Wierzby spółkę Ryand.Za 40 udziałów zapłacił 50 zł. W efekcie stał się jedynym udziałowcem właściciela nieruchomości. Symboliczna cena udziałów miała uzasadnienie w wysokości zobowiązań Ryanda wobec informatycznej firmy.

Wierzytelności WLC Inwest

WLC Inwest, przez pewien czas ramię inwestycyjne Wólczanki (znana z inwestycji w Apexim i Szeptela), posiadała poza obligacjami zamiennymi (a następnie akcjami Apeximu, z których część nadal znajduje się w jej portfelu) także inne papiery dłużne informatycznej spółki. Miała je także Wólczanka. Obie firmy kupiły od Apeximu wierzytelności na kwotę w sumie ponad 11 mln zł. Zapłaciły za nią papierami dłużnymi Apeximu. Informatyczna firma zredukowała swoje zadłużenie, WLC i Wólczanka zamieniły jedną wierzytelność na inną. WLC Inwest przejęła wierzytelność na kwotę 9,36 mln zł, a Wólczanka na kwotę ponad 2 mln zł. Ich dłużnikiem został "podmiot krajowy, działający w sektorze handlowym" - tyle się można było wówczas dowiedzieć na ten temat od obu spółek. Z naszych informacji wynika jednak, że chodziło o... Ryanda.

Najprawdopodobniej posiadanie tej wierzytelności zadecydowało o tym, że WLC mogła obciążyć nieruchomość przy Kłobuckiej hipoteką na rzecz Wólczanki. Miała bowiem kartę przetargową w rozmowach z właścicielem, czyli Ryandem, którego zgoda była nieodzowna, aby do obciążenia biurowca doszło.

Wólczanka spokojniejsza

Po co Wólczance hipoteka na nieruchomości należącej za pośrednictwem Ryanda do Apeximu? Dotyczy to szeroko przez nas opisywanej sprawy poręczenia dla WLC. Ta ostatnia jest winna BGŻ z tytułu emisji weksli inwestycyjnych 18 mln zł. Poręczycielem jest Wólczanka. Sytuacja WLC od dawna jest zła i jeśli nie spłaci ona długu, bank sięgnie do kieszeni poręczyciela. Uczynił już pewne kroki w tym kierunku - na zakładach Wólczanki ustanowiono na rzecz BGŻ hipotekę kaucyjną. Wólczanka zobowiązała się także do przeprowadzenia emisji obligacji. W ten sposób BGŻ ma jej zapewnić środki na spłatę zobowiązań wobec... BGŻ z tytułu poręczenia. Do tej pory wydawało się, że interesy Wólczanki nie są zabezpieczone w żaden sposób, a więc, że może się ona znaleźć w sytuacji, kiedy zapłaci za WLC, a od niej nie odzyska ani grosza lub niewiele (WLC straciła mnóstwo pieniędzy na inwestycjach kapitałowych w Apexim i Szeptela). Teraz sytuacja Wólczanki jest lepsza - ma hipotekę na cennym, warszawskim biurowcu.

Ile jest warte zabezpieczenie?

Czy zabezpieczenie uzyskane przez Wólczankę jest na tyle dobre, aby jej zagwarantować odzyskanie w całości środków, jakie - ewentualnie - będzie musiała wydać w związku z poręczeniem udzielonym WLC. Na to pytanie można by odpowiedzieć tylko wówczas, kiedy byłaby znana wartość rynkowa nieruchomości. Najlepszym jej miernikiem mogłaby być transakcja sprzedaży biurowca przez właściciela, czyli pośrednio - Apexim.

Warto przy tym jednak pamiętać, że nieruchomość jest obciążona hipoteką na rzecz Pekao z tytułu kredytów udzielonych przez bank Apeximowi. Nasi informatorzy twierdzą, że oferty dotyczące nieruchomości, jakie otrzymywał Apexim, zawierały ceny, które nie wystarczały do zaspokojenia roszczeń Pekao. I dlatego nie dochodziło do transakcji.