Coraz atrakcyjniejsze kredyty mieszkaniowe

Kredyty mieszkaniowe to jeden z bardziej perspektywicznych segmentów rynku. Tłuste lata jednak dopiero nadchodzą. Zgodnie z prognozami, w 2005 r. z tego źródła będzie pochodziło 35% środków wydanych na rynku nieruchomości - o 10 pkt. proc. więcej niż obecnie.

Historia kredytów mieszkaniowych na polskim rynku jest bardzo krótka. Sięga zaledwie drugiej połowy lat 90. Jako pierwszy produkt tego typu o wdzięcznej nazwie Alicja zaoferował PKO BP - był rok 1995. Trzeba było kolejnych 4 lat, by kredytami mieszkaniowymi poważniej zaczęli interesować się inni. W 2000 r. mieliśmy już do czynienia z prawdziwą eksplozją ofert.

Za Alicją poszła reszta

Perspektywy rynku sprawiły, że na nieobecność w podziale tego tortu nie może sobie pozwolić żaden bank. W efekcie, w krótkim czasie, sektor stał się rynkiem klienta. Spada oprocentowanie - w niektórych bankach wynosi mniej niż 8%. Oferta cały czas jest też wzbogacana. Możliwy okres spłaty wydłużono nawet do 30 lat. Powszechne stało się bezprowizyjne przyjmowanie nadpłat. Starając się o pieniądze, do tworzących gospodarstwo domowe można włączyć również osoby spoza gospodarstwa domowego, oczywiście, o ile zgodzą się na współodpowiedzialność kredytową. Normą jest, po wykupieniu specjalnego ubezpieczenia, uzyskanie kredytu przed założeniem hipoteki. Przynajmniej raz można kredyt przewalutować za darmo. W Kredyt Banku np. w kosztach kredytu znajduje się także polisa ubezpieczeniowa na życie. Klient nie musi nawet robić badań lekarskich - w przypadku śmierci lub uniemożliwiającego spłatę kredytu kalectwa kredytobiorcy obciążenia przejmuje ubezpieczyciel. W planach jest również wprowadzenie ubezpieczenia na wypadek utraty pracy.

Najwyższa jakość

i zbyt wysokie koszty

Prześciganie się w pomysłach na przyciągnięcie klientów jest jak najbardziej zrozumiałe, gdy weźmie się pod uwagę, jak korzystne jest dla banków posiadanie w portfelu kredytów mieszkaniowych.

Koszt sprzedaży złotówki w ich przypadku należy do najniższych - raz pożyczone pieniądze pracują co najmniej kilkanaście lat. Ale, co najważniejsze, są to kredyty bardzo bezpieczne. Problem ze spłatą pojawia się w ok. 4% przypadków, podczas gdy w grupie kredytów konsumpcyjnych złych wierzytelności jest kilka razy więcej.

Dodatkowo bezpieczeństwo kredytów mieszkaniowych podwyższyły zmiany w przepisach dotyczących hipoteki. Od 5 czerwca ubiegłego roku, jeśli wpis banku (udzielającego długoterminowego kredytu) do hipoteki jest na pierwszym miejscu, to Skarb Państwa nie może rościć sobie praw przed nim. Wcześniej było to możliwe.

- To z punktu widzenia banków uatrakcyjniło kredyty hipoteczne. Są też korzyści dla klienta - obniżenie ryzyka straty środków pozwoliło na obniżenie marży - podkreśla Agnieszka Tułodziecka, prezes Fundacji na Rzecz Kredytu Hipotecznego.

Radość z tych zmian nie trwała jednak zbyt długo. Obecnie Ministerstwo Sprawiedliwości przekazało już do Sejmu projekt nowelizacji kodeksu postępowania cywilnego, zgodnie z którym egzekucja z nieruchomości będzie możliwa dopiero po zapewnieniu mieszkania zastępczego. - Nadal daleko jest do ideału, a tu nowy pomysł na uderzenie w uczciwych kredytobiorców, bo to oni przecież zapłacą za to, uiszczając wyższą marżę. Poza tym procedury związane z załatwianiem hipoteki wciąż podrażają kredyty. Obok wydłużonych terminów oczekiwania na założenie księgi wieczystej problemem jest brak standardowych wymogów sądów wieczysto-księgowych. Oczekują one wypisania dwóch hipotek - jednej na kapitał, drugiej na odsetki. Hipoteka na odsetki może być zwykła lub kaucyjna, zależy to od indywidualnych wymagań danego sądu. Banki muszą trafić w te oczekiwania - jeśli się nie udaje, procedura i wypełnianie wniosków zaczyna się od nowa. To są przecież dodatkowe koszty - mówi Agnieszka Tułodziecka.Polak nie lubi hipoteki

Każdy czynnik, który powoduje wzrost kosztów kredytu, ma znaczenie w tak ubogim społeczeństwie, jak polskie. Ponad 90% podatników płaci najniższą stawkę podatkową. By skala korzystania z kredytów mieszkaniowych była duża, powinny one stać się dostępne dla tej właśnie grupy.

- Polska wciąż cierpi na brak klasy średniej. To widoczne jest też na rynku nieruchomości. Cały czas zauważalna jest tendencja z jednej strony do kupowania mieszkań małych, 40-50 mkw, a z drugiej - apartamentów o powierzchni 100 mkw i więcej. Poza tym, nie ma u nas obyczaju "życia z kredytem hipotecznym" - mówi Leszek Trojnar, dyrektor departamentu rynku mieszkaniowego w Kredyt Banku. Niechęć do takich rozwiązań szczególnie widać po efektywnej długości okresu spłacania kredytów. Mimo że klienci często zadłużają się na 25 lat, starają się pozbyć problemu znacznie wcześniej.

10% na koszty transakcji

Apetyt na zakup mieszkania mogą też hamować wysokie koszty transakcji. Gdy dochodzą do nich koszty kredytu, inwestor musi wydać pokaźną sumę. - Choć nie dostrzega się tego na pierwszy rzut oka, koszty transakcji na rynku nieruchomości są w Polsce bardzo wysokie - ocenia Tomasz Gryn, dyrektor bankowości hipotecznej z Pekao.

W opinii Fundacji na rzecz Kredytu Hipotecznego, bariery tej nie należałoby bagatelizować. Ze zrobionej przez Fundację symulacji wynika, że przy zakupie za pośrednictwem agencji nieruchomości mieszkania hipotecznego za 150 tys. zł, na koszty transakcji trzeba przeznaczyć ponad 10 tys. zł. Jeśli dwie trzecie wartości mieszkania finansujemy kredytem, potrzeba jeszcze ponad 4 tys. na pokrycie kosztów, nie licząc odsetek. Nie można też zapomnieć o ubezpieczeniu lokum. W sumie więc musimy na różnego rodzaju opłaty przeznaczyć około 10% wartości mieszkania.

Według Fundacji, jednym z poważniejszych problemów jest również brak ochrony klienta przed deweloperem. Prawdopodobieństwo utraty dorobku całego życia, na dodatek razem z pożyczonymi od banku pieniędzmi, powoduje, że wiele osób nie jest w stanie podjąć takiego ryzyka. Warto jednak dodać, że bank, udzielając kredytu, włącza się w kontrolę inwestycji. Robi to zarówno przed podjęciem tej decyzji, jak i później - w trakcie budowy.

Niestabilność ekonomiczna

wrogiem nr 1

Najważniejszym czynnikiem powstrzymującym klientów przed zadłużaniem się jest jednak niestabilność ekonomiczna. - Stagnacja gospodarcza, wolniej rosnące dochody ludności oraz powiększające się bezrobocie to warunki, w których ludzie nie są skłonni do podejmowania tak poważnych decyzji - mówi Marcin Peterlik z Instytutu Badań nad Gospodarką Rynkową.

Wbrew zapowiedziom, wyczekiwany od lat spadek oprocentowania kredytów mieszkaniowych poniżej 10% nie spowodował boomu na rynku i nie ożywił koniunktury w budownictwie. Paradoksalnie teraz, w okresie, kiedy kredyty są najtańsze, oddaje się do użytku bardzo mało mieszkań, a budownictwo przeżywa zapaść. - Po prostu oprocentowanie kredytów to jeden z wielu czynników. Decydujące znaczenie ma ogólna sytuacja gospodarcza, a ta jest kiepska. Prognozujemy, że przyszły rok będzie podobny do obecnego, czyli ciężki. Poprawy można się spodziewać w rok, dwa po przystąpieniu Polski do Unii Europejskiej - mówi Tomasz Gryn z Pekao.

Zdaniem Roberta Rajczyka, odpowiadającego za kredyty mieszkaniowe BZ WBK, skłonność do zaciągania kredytów będzie się zwiększała - tak jak do tej pory. Bardziej zdecydowany wzrost nastąpi w 2005 r. Ze względu na rosnące ceny mieszkań, rynek ten będzie też więcej wart i więcej do powiedzenia będą miały na nim banki. - Poza tym spodziewamy się, że wreszcie zacznie spadać bezrobocie, a pewność otrzymywania dochodów to podstawa przy zadłużaniu się - podkreśla Robert Rajczyk.