Hossa na naszym rynku nieruchomości nie będzie wieczna

Niskie stopy procentowe i szybki wzrost gospodarczy mogą sprawić, że hossa na polskim rynku nieruchomości nadal będzie trwać. Zmniejszy się jednak (lub nawet wyhamuje) dynamika wzrostu cen. Jeśli jednak pęknie bańka spekulacyjna w USA, krach dotknie i nas

Trwa globalna hossa na rynkach nieruchomości. Dla Polski ubiegły rok był rekordowy. Ceny mieszkań gwałtownie rosły - nawet szybciej niż indeksy giełdowe. Nie byliśmy jednak wyjątkiem. Boom na rynku nieruchomości rozpoczął się w wielu krajach pod koniec lat 90. XX wieku, ale dopiero wiek XXI naprawdę rozgrzał ten rynek do czerwoności. Ceny w wielu krajach świata zostały wywindowane do niezwykłych wręcz poziomów.

Alan Greenspan - hodowca baniek spekulacyjnych

Już w czerwcu 2005 roku "The Economist" pisał (w artykule "In come the waves"), że "globalny wzrost cen nieruchomości jest największą bańką spekulacyjną w historii" i ostrzegał, że jej pęknięcie doprowadzi do dużych zawirowań w gospodarce światowej. "The Economist" informował, że wartość nieruchomości w krajach rozwiniętych w latach 2000-2005 wzrosła o 30 000 mld USD (to kwota równa 100 procentom połączonego PKB tych krajów). Porównano to z rynkiem akcji w latach 20. i w końcu XX wieku. W ciągu pięciu lat przed krachem z 1929 roku wartość akcji wzrosła o kwotę odpowiadającą 55 procentom PKB krajów rozwiniętych, a przed pęknięciem bańki spekulacyjnej w końcu XX wieku - o 80 procent PKB. Nic zatem dziwnego, że to, co dzieje się na rynku nieruchomości, "The Economist" uznał za największy spekulacyjny wzrost cen w historii.

Podaje się różne powody, dla których na rynkach nieruchomości rośnie globalna bańka spekulacyjna. Mówi się na przykład o zmianach demograficznych czy większym zaufaniu do rosnących gospodarek. To jednak - według mnie - są dodatkowe, wcale nie najważniejsze przyczyny. Na przykład: w USA z pewnością powodem nie są zwiększone przychody obywateli (płace realne w tym kraju spadają). Kluczową rolę odegrały decyzje amerykańskiego banku centralnego Fed (a ściślej: Komitetu Otwartego Rynku, FOMC), kierowanego przez Alana Greenspana (seria obniżek stóp procentowych - przyp. red.). To jest praprzyczyna boomu. Drugi element to globalizacja. Poza tym media również bardzo przysłużyły się kreowaniu tego procesu.

Ratując gospodarkę amerykańską i globalną przed recesją, FOMC zaczął gwałtownie obniżać stopy procentowe, doprowadzając je w czerwcu 2003 r. do niewyobrażalnego poziomu 1 proc. Przykładem FOMC poszły inne banki centralne. I tu było widać rolę globalizacji. Bez niej nie udałoby się utrzymać inflacji na niskim poziomie, a to znacznie utrudniłoby prowadzenie tak łagodnej polityki monetarnej. Można w skrócie powiedzieć, że hossę na rynku nieruchomości (i nie tylko nieruchomości, ale też akcji, surowców) świat zawdzięcza Alanowi Greenspanowi, który zamiast jednej bańki spekulacyjnej (akcje) - wyhodował ich wiele.

Świat finansów został zalany tanim pieniądzem. Kredyty hipoteczne stały się bajecznie tanie, a klienci - refinansując wcześniej zaciągnięte kredyty - zwiększali swoją siłę nabywczą. Bardzo tanie kredyty oznaczały wzrost popytu na nieruchomości. Banki zaczęły wprowadzać nowe rozwiązania, które zwiększały liczbę chętnych na kredyty. Można, na przykład, spłacać tylko odsetki albo nawet część odsetek, a niespłacona część powiększa kapitał do spłacenia (negatywna amortyzacja). W 2005 roku 60 procent nowych kredytów hipotecznych w Kalifornii udzielono w takim właśnie trybie. Zwiększanie kapitału podobno nie jest groźne, bo przecież rosną ceny domów, więc zagrożenia nie ma. To jest jednak bardzo nieostrożne założenie, bo historia zna krachy na rynku nieruchomości. Można je było obserwować na przykład w latach 90. w Japonii (w ciągu ostatnich 15 lat ceny spadły o 40 procent) czy pod koniec XX wieku w całej Azji. W latach 1997-1998 w krajach Azji nieruchomości błyskawicznie staniały o 80 procent (w ujęciu dolarowym).

Znaczne zwiększenie liczby chętnych na kredyty hipoteczne musiało doprowadzić do wzrostu cen nieruchomości, a reszty dokonały media. Chyba nigdy w historii tak dużo nie pisano o rynku nieruchomości. Byliśmy bombardowani informacjami o niezwykłych zyskach, o gigantycznym popycie, o cudownej możliwości kupienia domu czy mieszkania na kredyt i zarobienia kolosalnych pieniędzy. Czy można się było temu oprzeć?

Ameryka wciąż

w centrum uwagi

Mimo to że daleko mu do tego, co działo się w innych krajach, w centrum uwagi jest rynek nieruchomości w USA. W latach 1997-2005 w USA ceny wzrosły o 73 procent, ale w Hiszpanii o 145 proc., w Wielkiej Brytanii o 154 proc., Irlandii o 192 proc., w Południowej Afryce o 244 proc., a w Australii o 114 proc. Najgorsze w tej konkurencji były Japonia (-28 proc.) i Niemcy, gdzie ceny praktycznie się nie zmieniły. W Australii i Wielkiej Brytanii ceny wyhamowały, ale bańka spekulacyjna jeszcze nie pękła. Świat przejmuje się szczególnie sytuacją w USA. Przede wszystkim dlatego, że to dzięki hossie na rynku nieruchomości Amerykanie mogli zaciągać kredyty, które wydawali na konsumpcję (2/3 amerykańskiego PKB powstaje dzięki popytowi wewnętrznemu). Gdyby ceny domów załamały się, to w tarapaty wpadliby nie tylko Amerykanie, ale i banki amerykańskie, a gospodarka weszłaby w recesję. Podstawowe pytanie brzmi: czy rzeczywiście w USA budowana była bańka spekulacyjna?

Nie ulega wątpliwości, że tak. Po 40 latach trendu bocznego, kiedy sprzedaż nowych domów nie przekraczała 900 tysięcy miesięcznie, nagle (na przełomie wieków) nastąpił skok o blisko 50 procent, a ceny domów rosły po kilkanaście procent przez siedem kolejnych kwartałów. Amerykanie kupowali drugie i trzecie domy w celach spekulacyjnych, a domami, które mają być dopiero wybudowane - handlowano w internecie tak, jak akcjami. Twierdzi się, że z domów kupionych w latach 2001-2006, prawie jedna czwarta jest spekulacyjną lokatą kapitału. Taki rozwój sytuacji musiał doprowadzić do przesilenia i rzeczywiście we wrześniu 2006 r. sprzedaż domów na rynku wtórnym w USA spadła do najniższego poziomu od stycznia 2004 r. Był to już szósty, kolejny miesiąc spadku sprzedaży. Spadła też mediana cen (wartość liczbowa zajmująca środkowe miejsce w szeregu wzrastających liczb - red.). Jeszcze gorsza była sytuacja na rynku nowych domów. Tutaj co prawda sprzedaż wzrosła, ale mediana cen spadła aż o 9,7 proc. w stosunku do 2005 r. Był to największy spadek od 36 lat. Deweloperzy gwałtownie obniżyli ceny po to, żeby pozbyć się olbrzymich zapasów.

Analitycy twierdzą, że rynek się stabilizuje, a Alan Greenspan, były szef Fed, ostatnio ciągle mówi, że większość problemów rynku nieruchomości jest już rozwiązana. Wtóruje mu Ben Bernanke, obecny szef Rezerwy Federalnej USA. Rzeczywiście, ostatni kwartał 2006 r. był lepszy, ale to o niczym nie świadczy, bo przecież ceny nie rosną i nie spadają bez korekty. Specjaliści twierdzą, że klasyczna korekta na rynku amerykańskim trwa 3,5 roku i zmniejsza ceny domów o 50 procent poprzedniego przewartościowania. Problem w tym, że analitycy odnoszą się do normalnej sytuacji, a to, co widzimy od kilku lat, nie jest normalne. Pamiętać też trzeba, że ludzie tacy jak Greenspan czy Bernanke, których słowa są tak bardzo ważne dla rynków, nie mogą powiedzieć, że boją się krachu, bo tymi słowami by go wywołali. Na razie rośnie liczba niesprzedanych domów, które wystawiono na sprzedaż. Amerykanie czekają na wzrost cen. Można sobie jednak wyobrazić, co się stanie, kiedy w końcu dojdą do wniosku, że potrzebują gotówki (rosnące stopy procentowe w tak krańcowo zadłużonym społeczeństwie szybko spowodują problemy finansowe Amerykanów).

Chiny - wielka niewiadoma

Niewiele mówi się o Chinach, a tam sytuacja jest bardzo niepokojąca. Do tego kraju wpłynęło w ostatnich latach kilkaset miliardów dolarów spekulacyjnego kapitału, który ulokował się w dużej części w nieruchomościach. Szczególnie szybko rosną ceny w Pekinii Szanghaju (światowa wystawa w 2010 roku). Inwestorzy liczą po pierwsze na to, że ceny nieruchomości będą rosły, a po drugie - zakładają, że stały nacisk z całego świata doprowadzi do wyraźnego umocnienia chińskiej waluty. Twierdzi się, że juan jest niedowartościowany o 20 do 25 procent, więc inwestorzy liczą na to, że uwolnienie chińskiej waluty pozwoli im zarobić nie tylko na wzroście cen nieruchomości, ale i na kursie walutowym. Są jednak dwa problemy. Po pierwsze, z Chin dochodzą niepokojące informacje o pustych biurowcach, niewykorzystanych powierzchniach i problemach z wynajmem. Nawet mały impuls może znacznie obniżyć ceny. Po drugie, gdyby Pekin rzeczywiście uwolnił juana, to spekulanci, którzy czekają na to już kilka lat, rzuciliby się gremialnie do realizacji zysków, a to też spowodowałoby przecenę nieruchomości.

Hiszpania, Irlandia i Polska - różne kraje, różne przyczyny wzrostu cen

Uzasadnienie bardziej racjonalne niż w innych krajach miała hossa w Hiszpanii i Irlandii, a teraz w Polsce (niedługo w Rumunii i Bułgarii). Zmiany demograficzne, napływ emigrantów, proces "doganiania" cen po wejściu do Unii Europejskiej musiały wywołać zwyżkę. Tyle tylko, że proces ten doprowadził ceny do irracjonalnych poziomów. Na przykład: w Hiszpanii młodzi ludzie organizują publiczne protesty, bo zaciągając kredyty na 50 lat (na krótsze większości z nich nie stać) ryzykują tym, że nigdy nie będą mieli naprawdę własnego mieszkania. W 2005 roku w Hiszpanii przeciętny obywatel z kredytem hipotecznym wydawał ponad pięćdziesiąt procent swojego wynagrodzenia na spłatę "mieszkaniowego" zadłużenia. Można sobie wyobrazić, co się stanie, gdyby szybciej rosły stopy procentowe lub zwolniła gospodarka.

W Polsce sytuacja jest podobna do tej z Hiszpanii czy Irlandii tuż po wejściu tych krajów do UE, ale proces przebiega o wiele szybciej (ze względu na globalny wzrost cen). Nie ma jednak najmniejszego sensu próba odwzorowywania tego, co działo się w tych krajach i przykładania tych schematów do Polski (a tym bardziej do Bułgarii czy Rumunii). Dlaczego? Powody są oczywiste. Otoczenie gospodarcze było zupełnie inne wtedy, kiedy rozpoczęła się hossa w Hiszpanii czy Irlandii, a zupełnie inne jest teraz. Zakładanie, że ścieżka wzrostu w Polsce będzie taka sama, to olbrzymi błąd. Z dużą pewnością można powiedzieć, że ci analitycy rynku, którzy na tej podstawie robią swoje prognozy, pomylą się.

Polsce sprzyjają niskie stopy i szybki wzrost

Obecnie powody kontynuacji hossy na rynku nieruchomości są u nas takie same, jak wszędzie. Podstawą są niskie stopy procentowe i szybki wzrost gospodarczy. Ludzie zarabiają coraz więcej, a kredyty są coraz tańsze. Poza tym przykład płynący z reszty świata (szczególnie z Hiszpanii czy Irlandii) jest bardzo zaraźliwy, a inwestorzy z tamtych krajów, licząc na szybką konwergencję (zbieżność) cen, kupują mieszkania "całymi klatkami" - w budynkach istniejących dopiero na papierze...

Dużo mieszkań buduje się w celach spekulacyjnych (inwestycyjnych). Przed sprzedażą przez długi czas zwiększają one podaż na rynku wynajmu. Dzięki temu ceny płacone za wynajmowane mieszkania od dłuższego czasu stoją w miejscu, a gdzieniegdzie nawet spadają. W tej sytuacji zdecydowanie bardziej opłaca się kupić mieszkanie na kredyt i płacić raty nieraz sporo mniejsze, niż to, co trzeba oddać właścicielowi, wynajmując od niego mieszkanie.

Kupując na kredyt, szczególnie na bardzo długi (np. 40 lat), nie postrzegamy wzrostu cen mieszkania jako dużego, bo przecież raty kredytu wzrastają nieznacznie (mimo że procentowo często nawet więcej). Długi okres spłaty kredytu (wprowadza się już nawet możliwość jego dziedziczenia) zwiększa zdolności kredytowe Polaków, co prowadzi oczywiście do wzrostu popytu. Nic dziwnego, że Polak, który słyszy zewsząd o ciągłym wzroście cen mieszkań, chce je jak najszybciej kupić.

W końcówce 2006 roku dynamika wzrostu cen nie spadała, a w niektórych miastach wręcz rosła. Można z goryczą powiedzieć, że to, przed czym ostrzegałem kilka miesięcy temu, było rzucaniem grochu o ścianę. Wszystko sprzyjało - szczególnie w ubiegłym roku - deweloperom i handlarzom nieruchomości. Majstersztykiem było wprowadzenie od 2007 roku podatku w wysokości 19 procent od dochodu dla sprzedających mieszkania, rezygnacja z ulgi odsetkowej czy długie wahanie się z przyjęciem definicji budownictwa społecznego, dzięki której większość budowanych mieszkań nadal będzie po 1 stycznia 2008 r. objęta 7-procentowym VAT-em. To wszystko musiało znacznie zwiększyć popyt tych, którzy koniecznie chcieli kupić własne lokum przed końcem roku. Kupował każdy, kogo było stać i wielu tych, którzy będą mieli duże problemy ze spłatą kredytów.

To nie koniec. Widać, że deweloperzy koniecznie chcą być notowani na giełdzie po to, żeby zebrać jak największy kapitał, który pozwoli im uczestniczyć w wielkiej hossie budowlanej. Powoli powstają fundusze nieruchomości (daleko nam jeszcze do Hiszpanii, gdzie wiele funduszy dużą część kapitału lokuje na rynku nieruchomości). Rośnie też bardzo szybko cena działek budowlanych, ceny materiałów do produkcji, a emigracja zarobkowa, wymiatając fachową siłę roboczą z Polski, zmusza przedsiębiorców do podnoszenia płac tym, którzy zostali. To wszystko szybko podnosi koszty, a to z kolei musi wpływać na wzrost ceny metra kwadratowego nowego mieszkania. Już teraz często bardziej opłaca się zbudować dom, niż kupić mieszkanie. Tyle tylko, że o tym wszyscy już wiedzą, więc niedługo domy staną się równie drogie.

W 2007 roku znikną podatkowe powody wzrostu cen. Poza tym wzrośnie cena kredytu, bo stopy w strefie euro, w Szwajcarii i w Polsce będą rosły. Wzrost cen mieszkań i ceny kredytu zapewne nieco zmniejszą liczbę chętnych na mieszkania, bo zmniejszy się ich zdolność kredytowa. Nie można przecież oczekiwać, że wzrosty płac będą na tyle duże, żeby tę zdolność kredytową znacznie podnieść. Poza tym wyższe płace nie zrównoważą takiej jak obecna dynamiki wzrostu cen metra kwadratowego mieszkania. To wszystko powinno doprowadzić przynajmniej do zmniejszenia dynamiki wzrostu cen, jeśli nie do ich zahamowania. Wszystko będzie jednak zależało od regionu - tam, gdzie ceny rosły wolniej (np. w Poznaniu) można spodziewać się, że mieszkania będą drożały szybko, a np. w Warszawie - wolniej. Tyle tylko, że te poziomy mogą się szybko wyrównać (kapitał jest teraz bardzo mobilny).

Czy, a może - kiedy dojdzie do krachu? Pytanie: co dalej? Dużo zależy od tego, czy rządowi powiedzie się znaczne zwiększenie liczby tanich mieszkań. Co prawda, nie zwiększy to liczby mieszkań luksusowych, ale niskie ceny powoli ciągnęłyby rynek w dół. Program trzech milionów mieszkań jest wyśmiewany, ale nie radziłbym zakładać, że rząd jest całkiem bezradny. Wydaje się pewne, że będzie się starał spełnić obietnicę przekazania 70 tysięcy hektarów w miastach pod budownictwo mieszkaniowe. Podobno banki są bardzo zainteresowane budową na tych gruntach mieszkań czynszowych, a Związek Banków Polskich i Polskie Stowarzyszenie Budowniczych Domów niedługą zaczną zachęcać gminy do budowy mieszkań czynszowych na zasadzie przedsięwzięcia publiczno-prywatnego. Nie będzie zapowiadanych milionów mieszkań, ale z pewnością możliwe jest podwojenie liczby budowanych lokali, przy czym połowa byłaby tanim budownictwem.

Gdyby z jakichś powodów ten program nie wypalił, to począwszy od 2008 r., po chwilowym spowolnieniu, ceny znowu ruszyłyby do góry. Co jest zagrożeniem dla rynku? Oczywiście, możliwość pęknięcia światowej bańki (co jest zawsze prawdopodobne) lub spowolnienie gospodarcze. W pierwszym przypadku inwestorzy krajowi mieliby problemy ze spłatą kredytów, a zagraniczni staraliby się jak najszybciej sprowadzić kapitał do domu. W gospodarce kapitalistycznej rozwój jest cykliczny - po ożywieniu przychodzi recesja. Taka recesja może do nas przyjść już w 2008 lub 2009 roku. W recesji ceny nieruchomości szybko spadają, więc i u nas rynek by nie ocalał. Zapewne wtedy ceny metra kwadratowego mieszkania wróciłyby do bardziej racjonalnych poziomów, po czym rosłyby już w stopniu umiarkowanym (kilka procent rocznie). Duży problem będą mieli sprzedający mieszkania począwszy od roku 2010 i kolejnych. Wtedy na emeryturę przejdzie powojenny wyż demograficzny. Starsi ludzie mogą pozbywać się większych mieszkań, a młodsi już dawno będą spłacali kredyty na mieszkania. Podaż przewyższy popyt i pojawią się problemy. Być może dojdzie nawet do krachu.

Ziemia będzie w cenie

Zupełnie inaczej wygląda problem z ziemią. Cena ziemi rekreacyjnej będzie stale rosła, bo jest jeszcze kilkanaście razy niższa niż w rozwiniętych krajach Unii, a jej podaż bardzo szybko spada. Można oczekiwać, że w ciągu pięciu lat metr kwadratowy ziemi w dobrej lokalizacji wzrośnie kilkakrotnie. Już w tej chwili są miejsca nad jeziorami, rzekami, w lasach, gdzie ceny dochodzą nawet do 100 złotych za metr kwadratowy (w małych kawałkach). Można jednak jeszcze kupić i po 3 zł za metr - to okazja. Rośnie też i nadal będzie rosła cena ziemi rolnej, bo - po pierwsze - też jest dużo tańsza niż w UE, a po drugie - dopłaty unijne pozwalają (przy dużym areale) na osiąganie dużych przychodów. Co więc jest w tej chwili najbardziej bezpieczną inwestycją? Zakup ziemi rolnej w atrakcyjnym miejscu (góry, morze, Warmia i Mazury, Kaszuby). Kupując na przykład kilka hektarów ziemi rolnej nad ładnym jeziorem, można korzystać z dopłat unijnych, a w odpowiednim momencie przekwalifikować ją na rekreacyjną, podzielić i pomnożyć kapitał wejściowy kilkanaście razy. Trzeba do tego jednak więcej kapitału i trochę cierpliwości, bo takie nieruchomości są lokatą zyskowną, ale niepłynną.

Groźna przecena dolara,

droga ropa i inflacja w USA

Problemem jest nie tyle powstanie bańki spekulacyjnej, ale powstanie jej na rynku nieruchomości równolegle w bardzo wielu krajach. Kiedy ta bańka pęknie, reperkusje dla gospodarki światowej będą olbrzymie, szczególnie jeśli będzie temu towarzyszyć inny negatywny impuls, jakim może być rosnąca inflacja w USA i/lub gwałtowny wzrost ceny ropy. Olbrzymim zagrożeniem może być też niekontrolowana przecena dolara.

Aktywni gracze na rynkach finansowych wiedzą, że hossa i bessa to jak narodziny i śmierć. Bessa jest nieunikniona - tyle że nikt nie wie, kiedy się rozpocznie. Zawsze przywoływanym przykładem jest hossa z XVII wieku, zwana "tulipomanią". Trwała około 30 lat (pękła w 1637 roku), a w końcówce za jedną cebulkę tulipana można było kupić dużą posiadłość. Sprzedawano wtedy cebulki, które miały dopiero zostać posadzone. To nic dziwnego, bo hossy zawsze doprowadzają do krańcowego przewartościowania rynku, ale w czasie ich trwania niewielu ludzi widzi, że powstaje bańka spekulacyjna. Olbrzymia większość jest zaślepiona i wzmocniona w swoich poglądach tym, że? należą do większości. Tyle tylko, że na rynkach finansowych większość rzadko ma rację. W pewnym momencie przychodzi otrzeźwienie, coś lub ktoś daje impuls, mówi jak dziecko z bajki: "Król jest nagi" i wtedy wszystko się wali. Nie ma żadnej możliwości, żeby prognozować, kiedy to się stanie. Może już w przyszłym roku (tak wskazywałoby to, co dzieje się w USA), a może dopiero za 10 lat. Uczestnicząc w tej hossie, trzeba jednak pamiętać, że nie jest dana na zawsze.

Tekst jest wyrazem osobistej wiedzy i poglądów autora i nie może być inaczej interpretowany.