Rynek nieruchomości może zaszkodzić bankom
Coraz więcej polskich banków zajmuje się kredytowaniem nieruchomości, lada chwila zaczną działać pierwsze banki hipoteczne. Z analiz Banku Światowego wynika tymczasem, że jedną z głównych przyczyn kryzysów finansowych w USA, Japonii czy Azji była właśnie sytuacja na rynku nieruchomości.
Ekspert USAID Michael J. Lea ostrzega, że choć Polska uniknęła wielu problemów, które doprowadziły do kryzysu finansowego w Azji, spadek krajowych stóp procentowych i ułatwienie dostępu do kapitału może spowodować boom na rynku nieruchomości. Opierając się na analizach Banku Światowego i opracowaniach innych instytucji stwierdza on, że intensywna działalność kredytowa powodowała gwałtowny wzrost cen nieruchomości, po którym następował ostry ich spadek - a w konsekwencji trudności zarówno kredytobiorców, jak i wierzycieli.Azja do uniknięciaJak na razie, Polski nie dotyczą niektóre symptomy kryzysu azjatyckiego. Niektóre kraje tego regionu notowały na przełomie lat 80. i 90. wysokie stopy wzrostu gospodarczego. Pomimo wzrostu inflacji następowało zwiększenie deficytu obrotów bieżących, powodowane naciskiem rosnącego popytu wewnętrznego. Umacniał go napływający kapitał prywatny. Liberalizacja obrotu dewizowego prowadziła do ułatwień dostępu do kredytów zagranicznych. Coraz więcej było inwestorów zagranicznych. Wreszcie - zdaniem M. Lea - napływ prywatnego kapitału powodował inflację cen aktywów - zarówno kapitałów, jak i nieruchomości. Problemy zwiększała realizowana przez kraje azjatyckie polityka kursowa. Utrzymywanie stałych lub zawieszonych kursów obniżało postrzeganie ryzyka zaciągania kredytów zagranicznych, powodując zaniedbania w tworzeniu zabezpieczeń. Boom kredytowy powodował gwałtowny wzrost cen aktywów - zwłaszcza nieruchomości. W Indonezji, Tajlandii i Malezji kredyty na nieruchomości stanowiły niemal 20% całego portfela. W rezultacie nastąpiło ogromne przeinwestowanie we wszystkich sektorach rynku - co było widoczne już na dwa lata przed kryzysem.Nie po raz pierwszyRynek nieruchomości wpływał na wcześniejsze kryzysy: oszczędnościowo-kredytowy w USA, bankowy w Skandynawii, problemy banków japońskich, wreszcie meksykańską Tequilę z lat 1994-1995. Zdaniem Bertranda Renaud z BŚ, pomiędzy rokiem 1980 a 1996 73% krajów członkowskich Międzynarodowego Funduszu Walutowego doświadczyło przynajmniej znaczących problemów z sektorem bankowym. W Azji, Afryce i Europie Środkowowschodniej było to ponad 90% państw. W większości przypadków kredytowanie nieruchomości odegrało kluczową rolę.Uczyć się na błędachM. Lea podkreśla, że Polska ma duże osiągnięcia w ograniczaniu inflacji i tworzeniu stabilnej, dobrze prosperującej gospodarki. Dość duży deficyt handlu zagranicznego jest jednak więcej niż kompensowany napływem inwestycji bezpośrednich, których poziom jest znacznie wyższy od portfelowych. Rynek nieruchomości jest w Polsce bardzo dobrze rozwinięty - zwłaszcza w Warszawie i innych dużych miastach. Popyt na powierzchnie biurowe zaczyna się równoważyć z podażą. Wskaźnik pustostanów wzrósł wprawdzie ostatnio, lecz nadal utrzymuje się poniżej 3%. Nowe inwestycje wpływają jednak niekorzystnie na wykorzystanie starszych budynków, w których wskaźnik nie wykorzystanej powierzchni przekroczył 10%. Słabo natomiast rozwinięty jest rynek nieruchomości mieszkalnych.Jak dotąd, ograniczenia podaży i wysoki koszt krajowych środków finansowych uniemożliwiają w Polsce spekulacyjne budownictwo na wielką skalę. Sytuacja może się jednak zmienić wraz ze spadkiem stóp procentowych i pojawieniem się długoterminowych środków - np. w wyniku inwestycji funduszy emerytalnych. Długotrwałość procesu budowlanego zwiększa prawdopodobieństwo pojawienia się inwestycji spekulacyjnych w niewłaściwym czasie dekoniunktury gospodarczej. Dodatkowo brak doświadczeń krajowych kredytodawców na rynku nieruchomości może spowodować niedostrzeżenie oznak nadciągającego kryzysu. Dlatego też niezbędne jest powstanie odpowiednich regulanad czym już pracuje Narodowy Bank Polski. Zwłaszcza jednak w początkowym okresie działalności banków hipotecznych konieczna jest zachowawczość w długoterminowym kredytowaniu rynku nieruchomości.
PRZEMYSŁAW SZUBAŃSKI
