To dobry moment na budowę portfela funduszu nieruchomości

Z Pawłem Borysem, prezesem AKJ Investment TFI, rozmawia Natalia Chudzyńska

AKJ Investment to nie jest samodzielne TFI. Jaka jest jego struktura kapitałowa?

Jedynym akcjonariuszem AKJ Investment TFI jest AKJ Capital SA. Właścicielem tej spółki jest Jan Waga. Strategia Grupy AKJ zakłada rozwój w trzech podstawowych obszarach działalności: inwestycjach, corporate finance oraz doradztwie strategicznym. AKJ Investment jest ramieniem inwestycyjnym. W momencie, gdy utworzyliśmy TFI, cała działalność inwestycyjna została przeniesiona z AKJ Capital właśnie do Towarzystwa.

Szyld AKJ na rynku kojarzony jest z osobą Jana Kulczyka?

Jan Waga, czyli właściciel AKJ, przez wiele lat współpracował z Janem Kulczykiem, zarządzając Kulczyk Holding, i zapewne stąd skojarzenia. Jan Waga kilka lat temu zdecydował o założeniu własnej, profesjonalnej firmy inwestycyjnej i doradczej. Podobną genezę, polegającą na tworzeniu firm przez byłych doświadczonych menedżerów z szerokimi kontaktami rynkowymi, ma za granicą bardzo wiele czołowych firm inwestycyjnych i doradczych, w tym praktycznie wszystkie niebankowe fundusze private equity, fundusze nieruchomości czy średniej wielkości banki inwestycyjne. Tak samo jest w przypadku AKJ.

Ale jest chyba jeszcze inny powód kojarzenia AKJ z Kulczykiem. Realizujecie wspólny projekt.

Tak, Kulczyk Holding jest inwestorem w jednym z projektów, który opracowaliśmy i rozpoczęliśmy przed dwa laty. Jest nim inwestycja w Pekaes. To spółka publiczna, a jednocześnie największy w branży logistycznej i jeden z największych na polskiej giełdzie projekt kompleksowej restrukturyzacji spółki. Stąd budzi duże zainteresowanie. Inwestycja realizowana jest przez spółkę celową AKJ Capital Logistyka. Komplementariuszem tej firmy jest AKJ Capital, który opracował projekt i zarządza inwestycją. Z kolei SynerProject, podmiot z grupy Kulczyk Holding, jest komandytariuszem spółki AKJ Capital Logistyka, głównym inwestorem, finansującym blisko 60 proc. wartości inwestycji. Jest to typowa konstrukcja dla funduszy private equity, choć w tym przypadku dotyczy to jednego projektu, a dla AKJ jest niewątpliwie wartościowe posiadanie silnych kapitałowo partnerów.

Przeszkadzało kiedyś Panu kojarzenie z Janem Kulczykiem?

Rzeczywiście, czasem nam przeszkadzało to, że ktoś "włącza" nas do grupy Kulczyk Holding. Tym bardziej że my od początku graliśmy w otwarte karty, nie ukrywaliśmy tego, że kapitał pochodzi właśnie od Jana Kulczyka. Nie chcę odcinać się od Kulczyk Holding. Jednak to jest jedyny projekt, który razem realizujemy.

I żadnych innych powiązań z osobą pana Kulczyka AKJ nie ma?

Poza wieloletnią współpracą Jana Wagi i Jana Kulczyka oraz inwestycją w Pekaes, takich powiązań nie ma. Może mnie Pani trzymać za słowo.

W ostatniej naszej rozmowie wspomniał Pan, że klientami AKJ Investment TFI mają być zagraniczni i polscy inwestorzy zagraniczni oraz zamożni inwestorzy indywidualni - czyli kto?

Muszą być to klienci, którzy są w stanie zablokować kapitał na długi termin, wpłacając go do naszego funduszu zamkniętego na okres od trzech do ośmiu lat. Tyle czasu trwają projekty typu private equity i na rynku nieruchomości. Ponadto to musi być ktoś, kto ma odpowiednią wiedzę i potrafi sam ocenić zarządzającego i decyzje, które on podejmuje. Na świecie tego typu fundusze blisko 40 proc. aktywów pozyskują od funduszy emerytalnych, około 15-20 proc. pochodzi od banków, a 7-10 proc. od ubezpieczycieli i podobny odsetek od bogatych inwestorów indywidualnych. Drobni inwestorzy indywidualni są w zasadzie wyłączeni z grona bezpośrednich inwestorów takich funduszy.

Natomiast to się zmienia?

Tak, szczególnie w przypadku funduszy hedgingowych i nieruchomości. Kiedyś trzeba było dysponować wysokim kapitałem, by w nie zainwestować. Dzisiaj wiele z nich jest szeroko dostępnych. Nasze produkty też nie będą zarezerwowane tylko dla instytucji. Na pewno są to główni docelowi inwestorzy. Ale choćby ze względu na to, że niektóre oferowane przez nas fundusze zamknięte będą prawdopodobnie notowane na GPW, będzie szansa, żeby indywidualni inwestorzy również mogli wpłacić do nich pieniądze.

Naszym głównym celem jest jednak stworzenie pierwszej atrakcyjnej dla polskich inwestorów, szczególnie funduszy emerytalnych, konstrukcji funduszu private equity, opartej na zamkniętym funduszu inwestycyjnym. To jest dla nich idealny produkt. OFE są już obecne w segmencie nieruchomości, inwestują w tego typu fundusze, ale nie ma ich jeszcze w segmencie private equity, który przynosi w długim okresie ponadprzeciętne zyski z inwestycji.

Wciąż jednak toczy się dyskusja, czy OFE mogą inwestować w fundusze private equity.

Tak, po pierwsze, jest bariera polegająca na samej konstrukcji prawnej. Chodziło o to, że fundusze private equity bazowały na spółkach zagranicznych (off-shore), a fundusze emerytalne nie mogą w nie inwestować. Po drugie, fundusz private equity zbiera tzw. commitment - deklarację, że inwestor wpłaci kapitał w momencie, gdy inwestycja będzie już realizowana. A okres pomiędzy ostateczną decyzją o projekcie a faktycznym rozpoczęciem jego realizacji trwa niekiedy nawet dwa, trzy lata. OFE tego typu umów inwestycyjnych nie podpisują. Trzecia bariera jest taka, że OFE muszą mieć instrument, który mogą na bieżąco wyceniać w swoich aktywach, a w przypadku funduszy zamkniętych nienotowanych na GPW było to problemem. Jest jeszcze czwarte ograniczenie. Gdy popatrzymy na rozkład w czasie stopy zwrotu z funduszu private equity, to zobaczymy, że krzywa ma kształt litery "j". W pierwszym okresie - budowania portfela inwestycyjnego - pojawiają się nawet straty, a dopiero po pewnym czasie zyski. Dla funduszy emerytalnych stanowi to problem o tyle, że - ze względu na systematyczny wzrost wartości ich aktywów - straty pojawiały się przy mniejszych aktywach, a późniejsze zyski przy większych aktywach "rozwadniały się". Rzeczywiście, kiedy aktywa OFE rosły co roku po 30 proc., był to duży problem. Jednak teraz już ten efekt jest stosunkowo ograniczony. Zatem od kilku lat trwają próby stworzenia takiej konstrukcji, która umożliwi funduszom emerytalnym zainwestowanie w podmioty private equity. Mamy nadzieję, że udało nam się właśnie taką konstrukcję stworzyć, a obecnie składamy wniosek o zgodę na utworzenie tego funduszu do KNF. Sprzedaż funduszu chcemy rozpocząć w II kwartale br.

Na czym polega ta unikatowa konstrukcja?

Fundusz łączy klasyczną formułę funkcjonowania funduszy private equity dla inwestorów, zwłaszcza zagranicznych, którzy akceptują i znają wyłącznie taki rodzaj funduszu, ze zmodyfikowaną konstrukcją funduszu z myślą głównie o OFE i ich preferencjach czy ograniczeniach inwestycyjnych. Szczegóły podamy w II kwartale. Nikt takiej konstrukcji jeszcze na polskim rynku nie stworzył.

Na czym się wzorowaliście?

To był autorski pomysł - zaczęliśmy nad nim pracować wiele miesięcy temu, widząc ograniczenia na naszym rynku oraz analizując fundusze private equity oferowane na wielu zagranicznych rynkach.

Czyli udało się przełamać barierę wyceny? A co z koniecznością zawierania umów inwestycyjnych, o której Pan wspomniał?

Rzeczywiście, z punktu widzenia OFE ten fundusz powinien od razu zebrać gotówkę. Natomiast fundusz private equity, jak wspomniałem, nie zwraca się od razu po gotówkę. Czyni to dopiero pod konkretną inwestycję. Teraz jeszcze rozmawiamy z londyńskimi bankami inwestycyjnymi, żeby zaoferowały nam stosunkowo bezpieczny produkt, który dawałby już w okresie, kiedy będziemy budować portfel, czyli kiedy inwestycja nie zostanie jeszcze rozpoczęta, podwyższoną stopę zwrotu. Alternatywnie dopracowujemy konstrukcję, która nie wymaga wpłacania gotówki do funduszu na początku z góry, ale na konkretne inwestycje. Na koniec na podstawie pre-marketingu wśród inwestorów zdecydujemy o finalnej konstrukcji funduszu.

Czyli OFE przede wszystkim, ale, jak Pan wspomniał, nie tylko. Przeprowadzamy już od pewnego czasu road show wśród inwestorów zagranicznych, którzy standardowo inwestują w fundusze private equity, w tym takich jak np. EBOR, EBI. Chcielibyśmy pozyskać również zamożnych klientów indywidualnych, dlatego prowadzimy rozmowy z działami private bankingów dwóch banków.

A kto jest klientem Waszego pierwszego, już istniejącego, funduszu?

Nie ujawniamy informacji o naszych klientach i inwestorach.

Jakie aktywa zamierzacie zgromadzić w tym drugim, Waszym docelowo sztandarowym, funduszu private equity?

Od 100 do 200 mln euro.

Zostanie nałożony limit na poziomie 200 mln euro?

Tak. Fundusz będzie koncentrował się na inwestycjach w dynamicznie rozwijające się średnie firmy, tj. spółki o wartości (enterprise value) do około 500 mln zł. Pojedyncza inwestycja ma wynosić od około 20 do 100 mln zł wartości zainwestowanych przez fundusz środków. Nie chcemy zebrać więcej, ponieważ przy wysokiej wartości aktywów może okazać się to nieefektywne.

Jak wygląda portfel pierwszego, już funkcjonującego, funduszu?

Są w nim trzy spółki z branży informatycznej. Ponadto jest firma zajmująca się wydobyciem kruszyw oraz jedna spółka zajmująca się działalnością deweloperską.

Poza funduszami private equity oferować będziecie fundusze nieruchomości. W samych funduszach private equity też wiele projektów związanych jest z rynkiem nieruchomości. Nie jest trochę za późno na tego typu ofertę?

Nigdy nie jest za późno na fundusze nieruchomości. Obecnie jest wręcz bardzo dobry moment na start takiego podmiotu, zważywszy na budowę portfela inwestycyjnego. Można byłoby się zastanowić nad tym, czy nie jest za późno, biorąc pod uwagę krótki termin, a szczególnie łatwość pozyskania środków. Rzeczywiście lepiej byłoby sprzedawać taki fundusz w pierwszym półroczu 2007 r., a nie teraz. Jednak w perspektywie długoterminowej rynek funduszy nieruchomości jest na bardzo wczesnym etapie rozwoju, a nasz zespół widzi segmenty rynku, które są bardzo atrakcyjne pod kątem inwestycyjnym. Obecnie zarządzamy inwestycjami na rynku nieruchomości o wartości ponad 500 mln zł, a zatem bardzo dobrze wiemy, jak wygląda rynek. Przykładowo, segment biurowy czy handlowy wyglądają bardzo atrakcyjnie nawet mimo wzrostu stóp procentowych i stóp kapitalizacji, a na pewno segment mieszkaniowy jest bardziej ryzykowny.

Ale dzisiaj, gdy zewsząd płyną niekorzystne informacje z rynku nieruchomości, w inwestorach pojawia się bariera psychologiczna...

Na pewno dzisiaj trzeba będzie włożyć więcej pracy, żeby zebrać pieniądze do funduszy - więcej niż choćby rok temu. Bardzo jednak zwracamy uwagę na właściwy moment wprowadzenia funduszu, jeżeli pomyślimy o przyszłych stopach zwrotu. Podobnie w moim poprzednim miejscu pracy utworzenie funduszu małych i średnich spółek DWS TOP25 było bardzo trudne pod kątem przekonania do nowego produktu inwestorów. Na przełomie 2002/2003 wręcz nikt nie chciał słyszeć o tym segmencie rynku ze względu na jego płynność. A był to najlepszy moment na start i fundusz odniósł duży sukces. Obecnie uważam, że lata 2008-2009 są bardzo dobre dla private equity i nieruchomości, jeżeli chodzi o cykl ekonomiczny i budowę portfela inwestycyjnego.

To gdzie są teraz pieniądze Waszych przyszłych klientów?

Niestety, pewnie jakoś nieefektywnie pracują (śmiech). W przypadku polskich inwestorów na pewno są ulokowane na rynku giełdowym lub w bezpiecznych instrumentach. Chcemy ich przekonać: nie inwestujcie tylko w typowe fundusze, nie trzymajcie pieniędzy tylko w obligacjach lub akcjach publicznych spółek, lecz zdywersyfikujcie swoje inwestycje, może nieco zwiększcie ryzyko w przypadku funduszy private equity, ale przy długoterminowym podejściu powinno dać to ponadprzeciętny zwrot.

A widzi Pan konkurencję w Satus TFI?

Satus TFI?? Istnieje takie towarzystwo??

Powstało przy BDM. Czeka na licencję od KNF. Też chce być liderem w obszarze funduszy typu private equity.

A tak, czytałem, ale jak dotąd nie powstało i nie znam szczegółów. My jednak chcemy być liderem firm zarządzających, łączących kompetencje

inwestycyjne na rynku nieruchomości i private equity. A takich kompetencji i produktów

obecnie nie ma na naszym rynku.

Zainwestuje Pan prywatne środki w fundusze AKJ?

Naturalnie. Każdy z naszych zarządzających ma taką możliwość i to robi.

A ktoś z kręgu Jana Kulczyka zainwestuje?

Nie wiem. Niewykluczone, że i do pana Kulczyka zwrócimy się z taką propozycją.

Na ile AKJ jest wehikułem podatkowym?

Zdecydowanie koncentrujemy się wyłącznie na kreowaniu produktów inwestycyjnych i zarządzaniu aktywami, a korzyści podatkowe, które oferują fundusze inwestycyjne, są oczywiście dodatkową zaletą. Nie oferujemy funduszy tylko jako wehikuł, ale też jako produkt inwestycyjny.

Dziękuję za rozmowę.

fot. archiwum