Trendy ubiegłego roku

Na rynku pojawił się kolejny raport stworzony przez Europejską Radę Nieruchomości (Conseil Européen des Professions Immobilieres - CEPI) przy współpracy z organizacjami zawodowymi z krajów członkowskich, w tym z Polską Federacją Rynku Nieruchomości

Autorzy raportu CEPI są zgodni, że czynniki zewnętrzne w oczywisty sposób wpływały na rynek nieruchomości - zmiany ekonomiczne i finansowe wywierały wpływ na rozwój rynków, szczególnie widoczny był wpływ globalnych trudności na rynku finansowym, które w niektórych krajach doprowadziły do zatrzymania stałego wzrostu cen nieruchomości. Trudno jest tu jednak mówić o trendzie widocznym w całej Europie. Sytuację komplikuje fakt występowania fundamentalnych różnic strukturalnych pomiędzy rynkami, nawet wewnątrz Unii Europejskiej.

Dane zebrane w 2006 r. i opublikowane w raporcie CEPI wskazywały, że ceny domów i mieszkań rosły w zasadzie we wszystkich państwach. Jedynym wyjątkiem były Niemcy, gdzie odnotowano niewielkie spadki. Najwyższy roczny wzrost cen w porównaniu z 2005 rokiem odnotowano wówczas na Łotwie (49 proc. dla mieszkań i 30 proc. dla domów).

W czerwcu ubiegłego roku Europejski Bank Centralny w raporcie Financial Stability Review wyraził opinię na temat ryzyka wynikającego ze wzrostu kosztów zabezpieczenia kredytów związanego z substandardowymi papierami wartościowymi i jego wpływu na szeroko rozumiany rynek instrumentów finansowych. Zwrócił także uwagę na zmniejszenie tempa udzielania kredytów dla sektora mieszkaniowego, które daje się zauważyć od 2006 roku.

Popyt spadł w Irlandii

Jak podła IVAI, jedna z irlandzkich organizacji członkowskich CEPI, w 2007 roku rynek nieruchomości przeżył głębokie zmiany, i to nie tylko w Irlandii. Podobnie jak w Stanach Zjednoczonych i w Wielkiej Brytanii, bardziej restrykcyjna polityka monetarna i obawa przed przeszacowaniem wartości nieruchomości doprowadziły do spadku popytu, zwłaszcza inwestycyjnego. Począwszy od lutego, średnie ceny nieruchomości, które na początku roku były na bardzo wysokim poziomie, zaczęły spadać. Według informacji podanych przez IAVI, w 2007 r. w wyniku reakcji sektora budownictwa na malejący popyt, odnotowano w Irlandii gwałtowny spadek liczby wprowadzanych na rynek mieszkań i domów, a ceny nieruchomości mieszkaniowych osiągnęły pod koniec roku poziom porównywalny z cenami z końca 2005 r. Zmiany wysokości podatku od czynności cywilnoprawnych, wprowadzone w związku z ustawą budżetową, powodują znaczne, korzystne dla wielu nabywców spadki cen.

"Straszny dopust" w Hiszpanii

Również w Hiszpanii pojawiły się oznaki ochłodzenia rynku - niższa liczba transakcji i spłaszczenie cen. Po latach wyraźnych wzrostów cen roczne tempo wzrostu pod koniec III kwartału wynosiło 5,3 proc. Pod koniec roku pojawiły się pierwsze spadki cen. Według prognoz, prawdopodobny jest dalszy ich spadek. Po okresie wzmożonej aktywności na rynku rok 2007 opisywano jako "straszny dopust dla hiszpańskich firm nieruchomościowych", kiedy popyt malał, stopy procentowe rosły, a banki, chcąc uniknąć trudności, które pojawiły w Stanach Zjednoczonych w związku z substandardowymi kredytami, zaostrzały kryteria udzielania pożyczek. Jednak ochłodzeniu rynku w Hiszpanii towarzyszył wzrost międzynarodowej działalności inwestycyjnej, prowadzonej przez hiszpańskich nabywców i deweloperów.

Inna Europa

Na rynkach Europy Środkowo-Wschodniej nadal obserwowaliśmy dużą aktywność, wynikającą z przyciągnięcia przez nie w ostatnich latach wielu projektów inwestycyjnych. Najwyższe wzrosty cen odnotowano w Bułgarii. Były one efektem niewystarczającej podaży, zwłaszcza w segmencie nowoczesnych apartamentów oraz zwiększonej aktywności inwestycyjnej. Globalny kryzys kredytowy wydaje się mieć jedynie niewielki wpływ na ten kraj. Ponadto wydaje się prawdopodobne, że również w Rumunii wystąpiły podwyżki cen po jej przystąpieniu do Unii Europejskiej 1 stycznia 2007 r. Jakkolwiek miarodajne dane uzasadniające tę tezę nie są jeszcze dostępne. Słowacja to kolejny kraj, w którym ubiegły rok przyniósł istotne zmiany na rynku nieruchomości. W perspektywie średnioterminowej na rynku nieruchomości mieszkaniowych wystąpił wzrost cen o 8-10 proc. Dynamiczny wzrost nastąpił dzięki napływowi kapitału i inwestorów, chociaż płynność inwestorów rozpoczynających nowe projekty budzi pewne wątpliwości.

Polskie hamowanie

W 2007 r. w Polsce również zmniejszyło się tempo wzrostu cen - nastąpiła ich stabilizacja. Szczególnym czynnikami, które mogły mieć wpływ na rynek, jest wprowadzenie na początku roku antyspekulacyjnego podatku w wysokości 19 proc. od wzrostu wartości nieruchomości, który staje się należny w przypadku sprzedaży nieruchomości w ciągu pięciu lat od daty zakupu. Inną ważną zmianą podatkową jest likwidacja ulgi, pozwalającej na uniknięcie podatku w przypadku zainwestowania środków pochodzących ze sprzedaży mieszkania w zakup mieszkania lub budowę domu. Wysokie ceny doprowadziły do zmniejszenia dostępności mieszkań i silnej konkurencji na rynku. W Warszawie mimo intensywnej produkcji budowlanej, ceny utrzymują się na wysokim poziomie, chociaż tempo ich wzrostu zmniejszyło się. Po okresie wzmożonej aktywności spekulacyjnej nabywcy inwestycyjni stali się bardziej ostrożni.

Spekulacja nakręcała koniunkturę

W całej Europie Wschodniej poziom budownictwa mieszkaniowego utrzymywał się w 2007 roku na wysokim poziomie. Pewną rolę odgrywają czynniki demograficzne, zwłaszcza w dużych miastach, w których występuje tendencja do spadku populacji. W tym regionie ceny nieruchomości w miastach wydawały się być windowane przez popyt spekulacyjny, generowany częściowo przez nabywców zagranicznych. Prognozy przewidują, że po 3-5-letnim okresie poakcesyjnego wzrostu cen nastąpi okres o podobnej długości, ale charakteryzujący się wyższą podażą i stagnacją cen. W krajach regionu następuje także rozwój rynku hipotecznego, wraz z którym pojawiają się nowe możliwości. Oczekuje się, że w perspektywie długofalowej największe zmiany nastąpią na Bałkanach i na Ukrainie, podczas gdy w innych państwach tempo wzrostu będzie maleć.