Atrakcyjne nieruchomości komercyjne

Wzrost stawek czynszów będzie miał wpływ na ożywienie rynku inwestycyjnego w 2008 roku

Kilkanaście dni temu firma CB Richard Ellis ogłosiła wyniki badań rynku inwestycji w nieruchomości komercyjne w Europie. Poziom inwestycji osiągnął rekordową wysokość 246 miliardów euro. Stanowi to 6-proc. wzrost w porównaniu z rokiem poprzednim.

- Z naszych badań wynika, że zmiany w poziomie stóp kapitalizacji nie są już głównym czynnikiem wpływającym na decyzje funduszy inwestycyjnych i inwestorów prywatnych. W chwili obecnej to rynki o najsilniejszym wzroście w poziomie czynszów są głównymi obszarami zainteresowania inwestorów - powiedział Nick Axford, dyrektor EMEA Research w firmie CB Richard Ellis. - Jeżeli wskaźniki ekonomiczne pozostaną w Europie na relatywnie stabilnym poziomie, lokowanie kapitału w nieruchomościach komercyjnych będzie nadal bardzo atrakcyjne - dodał.

Moskwa i Amsterdam

Jednym z trendów panujących w 2007 roku było wyprzedawanie nieruchomości zajmowanych przez ich właścicieli. Po zakończonych transakcjach pozostawali oni głównymi najemcami obiektów. Całkowita wartość tego typu transakcji w Europie wyniosła 45 miliardów euro i stanowiła 18,5 proc. wszystkich zawartych umów. Do największych transakcji należy zaliczyć sprzedaż 1200 nieruchomości Banco Santander w Hiszpanii oraz wieżowca HSBC Tower zlokalizowanego w Canary Wharf w Londynie.

Pierwsza ósemka największych rynków inwestycji nieruchomościowych w Europie pozostaje niezmienna od 2006 roku, jednak w pierwszej dziesiątce pojawiły się dwa nowe miasta. Są to Moskwa, gdzie zawarto transakcje o łącznej wartości 3,4 miliarda euro (oznacza to silny wzrost zainteresowania tym rynkiem), oraz Amsterdam, gdzie zawarto transakcje o łącznej wartości 2,8 miliarda euro.

Największy wzrost aktywności inwestorów odnotowano również na mniejszych rynkach. Na przykład wartość inwestycji na Węgrzech czy w Luksemburgu wzrosła dwukrotnie w porównaniu z rokiem poprzednim. 40-proc. wzrost odnotowano w Czechach, Holandii, Danii, Portugalii, Hiszpanii i Rumunii. Natomiast takie kraje, jak Wielka Brytania, Szwecja, Irlandia czy Polska, odnotowały spadek aktywności inwestorów.

W Europie Środkowo-Wschodniej zainwestowano ponad 14,2 miliarda euro, co pokazuje silny wzrost zainteresowania tymi rynkami. Natomiast w Polsce wartość inwestycji w nieruchomości komercyjne spadła o 42 proc. w porównaniu z rokiem ubiegłym.

Spadek, ale nie trend

Należy podkreślić, że spadek liczby inwestycji w Polsce był tak znaczący ze względu na zupełnie wyjątkowy i rekordowy 2006 rok, kiedy to przeprowadzono na polskim rynku znaczną liczbę transakcji dużych portfeli nieruchomości. Porównując więc lata 2006 i 2007 odnotowujemy spadek, ale porównanie to nie jest wyznacznikiem jakiegoś stałego trendu.

Kolejnym powodem spadku wartości inwestycji był wpływ sytuacji w Stanach Zjednoczonych, która miała miejsce w drugiej połowie 2007 roku - banki zaczęły stawiać bardzo restrykcyjne warunki finansowania, a niektórzy inwestorzy bardziej ostrożnie zaczęli podejmować decyzje, głębiej analizując potencjał konkretnych nieruchomości. Ze względu na przesunięcie decyzji na przyszłość oraz dłuższe analizy prawne, techniczne i komercyjne obiektów część transakcji będzie zamknięta dopiero w tym roku.

- Po silnym zmniejszeniu stóp kapitalizacji w roku poprzednim obecnie obserwujemy ich stabilizację. Stopy za powierzchnie biurowe kształtują się na poziomie 5,7 proc., za powierzchnie handlowe 5,5 proc., a za powierzchnie magazynowe i logistyczne 6,5 proc. Na rynkach regionalnych stopy zwrotu z inwestycji w nieruchomości komercyjne oscylują wokół 6 proc. - powiedział Przemysław Łachmaniuk, doradca inwestycyjny w firmie CB Richard Ellis.

Niezdecydowani powracają

Zdaniem analityków CB Richard Ellis, obecnie inwestorzy są zainteresowani kupnem nieruchomości, które mogą przynieść dodatkowy zysk i posiadają dodatkowy potencjał - np. przewidywany wzrost stawek czynszu. Poszukują nieruchomości, które wymagają niewielkiego remontu, odświeżenia lub z większą dOczywiście liczą się z ryzykiem kosztów, ale wysokie ceny produktów inwestycyjnych wymagają podjęcia takiego ryzyka. Nowym trendem będzie wzrost liczby transakcji sprzedaży budynków zajmowanych przez ich dotychczasowych właścicieli - zarówno w Polsce, jak i całej Europie.

- Początek roku był bardzo optymistyczny, powracają inwestorzy, którzy nie byli zdecydowani w zeszłym roku, więc mamy nadzieję na znaczny wzrost aktywności zarówno inwestorów polskich, jak i zagranicznych - dodał Radosław Wawrzyniak, starszy doradca z CB Richard Ellis.

10 rynków o największej wartości transakcji

inwestycyjnych w Europie w 2007 roku

CB Richard Ellis, z siedzibą w Los Angeles, jest jedną z 500 najlepszych firm świata znajdujących się na liście sporządzonej przez agencję ratingową Standard & Poor`s. To największa na świecie firma doradcza działająca w sektorze nieruchomości komercyjnych (biorąc pod uwagę wysokość dochodów w 2007 roku). CB Richard Ellis zatrudnia ponad 29 tys. pracowników i obsługuje inwestorów, właścicieli oraz najemców nieruchomości w 300 placówkach na całym świecie. Zakres usług świadczonych przez CB Richard Ellis obejmuje: strategiczne doradztwo w zakresie inwestycji i wynajmu, usługi korporacyjne, usługi zarządzania nieruchomościami oraz projektami, administrację firm, bankowość hipoteczną, wyceny, usługi deweloperskie, usługi zarządzania inwestycjami oraz usługi konsultingowe i analityczne. W 2007 roku firma CB Richard Ellis otrzymała tytuł jednej z 50 najlepszych firm z sektora nieruchomości w rankingu "BusinessWeek" oraz została zaliczona do 100 najszybciej rozwijających się firm świata według magazynu "Fortune".