Kredyt - komu, jaki, na jak długo

Mieszkanie za gotówkę? Po pierwsze, niewielu jest takich, którzy mogliby sobie na to pozwolić. Po drugie, duże inwestycje - jak mówią ludzie biznesu - finansuje się długiem. Czy jednak Polaków stać, by sięgnąć do bankowej kasy?

Ci, którzy wzięli kredyty na mieszkanie czy dom, w ostatnich miesiącach silnie odczuwają rynkowe zmiany. Rosnąca inflacja, a co z tym się wiąże idące w górę oprocentowanie kredytów, nie jest bez wpływu na domowy budżet. Szczególnie po kieszeni - przynajmniej w tej chwili - dostają ci, którzy zadłużyli się, podejmując decyzję o kredycie złotowym. Te bowiem, jak wynika z wyliczeń, wzrosły średnio w ostatnim roku o około 20 proc. Nieco poszły w górę również kredyty we frankach szwajcarskich, ale był to wzrost niższy niż inflacja. Skorzystali natomiast ci, których kredyty hipoteczne rozliczane są w euro (około 1 proc.) lub w dolarach (około 40 proc.). To jednak - jak twierdzą analitycy - okres przejściowy. Amerykańska gospodarka prędzej czy później wyjdzie z obecnego dołka i wszystko się wyrówna. Czyli? Wszystkim będzie równie ciężko...

Kłopoty rosną

Nie da się bowiem ukryć, że poziom zadłużenia Polaków (chociaż nominalnie o wiele niższy niż mieszkańców krajów starej Unii Europejskiej czy Stanów Zjednoczonych) w zestawieniu z możliwościami spłaty zaciągniętych kredytów mieszkaniowych staje się problemem. Obecnie, jak podaje Konfederacja Przedsiębiorstw Finansowych i Szkoły Głównej Handlowej, nawet około 8 proc. zadłużonych gospodarstw domowych ma kłopoty ze spłatą zobowiązań. Ta sytuacja - wszystko na to wskazuje - w najbliższym czasie będzie się jedynie pogłębiać i na pewno nie uratują jej tzw. kredyty konsolidacyjne. Jak podała niedawno "Gazeta Wyborcza", powołując się na portal comperia. pl, już ponad milion Polaków ma kłopoty ze spłatą długów. Znakomita większość to osoby, które sięgnęły do bankowej kasy po pieniądze na własne mieszkanie lub dom (dwie trzecie kwoty zadłużenia Polaków, czyli około 125 mld złotych, to kredyty hipoteczne). Co dalej?

Kredyty są coraz droższe. Osób bez własnego mieszkania są setki tysięcy. Banki muszą zarabiać, a robią to głównie pożyczając pieniądze. A więc... Dalej, chociaż z coraz większym strachem, sięgać będziemy po kredyty. A później zaciskać zęby i spłacać lub nie spłacać i czekać, co się stanie. Oczywiście, to taki trochę katastroficzny scenariusz, bo jeżeli nasza gospodarka utrzyma się chociażby na obecnym poziomie, a odpowiedzialni za finanse państwa zapanują nad inflacją, to może nie będzie tak źle. Jeśli do tego banki ograniczą swoje finansowe pokusy, a deweloperzy przyjmą do wiadomości, że marżowe szaleństwo ostatnich kilku lat jest już tylko przeszłością, to nie utoniemy na rynku nieruchomości. Wręcz przeciwnie - to może być i dobry biznes, i zgodnie z ekonomiczną doktryną (w dobrym rozumieniu tego słowa) koło zamachowe całej gospodarki. No, a chwilowo wszyscy wyczekują, chociaż nikt jeszcze nie bije na alarm. Co najwyżej niektórzy lekko się denerwują, przyglądając się temu, co widzą wokół siebie.

Znani i przyjaźni

Oczywiście, ludzie cały czas szukają mieszkań i domów, a tym samym uważnie przyglądają się bankom i ich kredytowym propozycjom. Spółka Nowy Adres wśród wielu badań dotyczących naszego rynku mieszkaniowego sporo miejsca poświęciła też tematowi, o którym tutaj piszę. Między innymi przepytano sporą grupę osób, potencjalnie zainteresowanych kupnem mieszkania lub domu, o znajomość banków oferujących kredyty mieszkaniowe. Bankiem wymienianym z pamięci przez największy odsetek badanych było PKO BP (47 proc. wskazań). 35 proc. respondentów wskazało Bank BPH (jeszcze ten duży), 29 proc. Pekao, o jeden punkt procentowy mniej Bank Millennium. Jedna czwarta osób wskazała ING Bank Śląski, 24 proc. BZ WBK, a 22 proc. Kredyt Bank. W sumie 23 banki wskazało przynajmniej 3 proc. respondentów. Co ciekawe, w przeprowadzonym niedawno przez Open Finance i tygodnik "Polityka" rankingu nt. najlepszych kredytów hipotecznych, które można otrzymać w działających na terenie Polski bankach, w pierwszej dziesiątce zabrakło i PKO BP, i Pekao, i Banku BPH. Ów ranking wygrał Fortis Bank przed Nordeą i NyKredit. Trzeba przyznać, że to pewien rynkowy absurd - ci najlepsi, najwyżej oceniani przez klientów, najsolidniejsi nie znajdują się w gronie najbardziej znanych instytucji finansowych. Może gdyby było inaczej...

Ostrożni kredytobiorcy

Ankieterzy Nowego Adresu zapytali też Polaków, jak wysoki kredyt chcieliby zaciągnąć. Tu już wyraźnie widać wielką ostrożność potencjalnych kredytobiorców. Średnio niewiele ponad 20 proc. rozglądających się za wsparciem finansowym przy zakupie mieszkania w banku ma zamiar zaciągnąć kredyt wyższy niż 250 tys. złotych. Niewiele mniej pytanych twierdzi, że maksymalna kwota kredytu, na jaki mogą sobie pozwolić, to 150 tys. złotych. Jednocześnie co trzecia osoba nie wiedziała, nie była zdecydowana na jak dużą kwotę jest się w stanie zadłużyć. Dlaczego? Głównym powodem wydaje się tu być coraz większa niestabilność naszego rynku (przynajmniej w tej chwili) oraz strach przed podejmowania ryzyka, które w odniesieniu do zadłużania się w bankach, zdaniem coraz większej grupy osób, rośnie.

Ci, którzy zdecydowaliby się na wzięcie kredytu, najczęściej chcieliby go spłacić w ciągu 20-30 lat (jedna trzecia badanych). Jedynie niespełna 10 proc. pytanych zdecydowałoby się wydłużyć spłatę kredytu na czas dłuższy niż 30 lat. To trochę inny obraz, niż w wielu bardziej rozwiniętych od Polski krajach. My cały czas mamy "genetyczny problem" z braniem kredytu, którego okres spłaty jest dla nas nie do ogarnięcia. Oczywiście, w jakimś stopniu wynika to także z propozycji większości banków, ale te robią w tym względzie szybsze postępy od statystycznego Kowalskiego.

Euro w odstawce

O dziwo, mimo twardych danych pokazujących, że spłata kredytu we frankach czy w euro jest tańsza od pożyczek złotowych, znakomita większość osób zapytanych, w jakiej walucie chciałaby się zadłużyć, wskazuje na złotego. Kredyt w naszej walucie zamierza wziąć ponad połowa zdecydowanych respondentów. Na kredyt we frankach zdecydowałby się co czwarty Polak, mający zamiar sięgnąć do bankowej kasy. O dziwo, zaledwie 1-2 proc. osób jest zainteresowanych pożyczką w euro. Badanie to prowadzone było jednak pod koniec ubiegłego roku. Obecnie rzeczywista tendencja wygląda trochę inaczej. Ostatni raport przygotowany przez portal szybko.pl i Expandera podaje, że na koniec lutego, według danych NBP, hipoteczne zadłużenie Polaków wyniosło prawie 124 mld zł. Jest to o ponad 7 mld zł więcej niż na koniec 2007 roku. Teraz jednak, odmiennie niż w drugim półroczu 2007 roku, większość klientów zaciąga nowe zobowiązania we frankach szwajcarskich. Ten trend na pewno utrzyma się jeszcze przez co najmniej 18 miesięcy. Tyle wynosi minimalny okres, w którym kredyty złotowe mogą zacząć tanieć.

Czujność zawsze wskazana

Oczywiście sama waluta kredytu to nie wszystko. Na szczęście coraz więcej osób o tym wie i bardzo dokładnie przygląda się ofertom banków, które - co warto zauważyć - cały czas kryją w sobie całą masę "niespodzianek". Aby nie popełnić błędu, należy uważnie czytać zarówno ofertę, jak i umowę. Przed podpisaniem dokumentów przedstawionych przez bank należy bardzo uważnie zapoznać się z regulaminem oraz tabelą opłat i prowizji. W przypadku kredytów walutowych należy zwrócić uwagę na tabelę kursów, czy występują duże różnice między kursem kupna i sprzedaży, oraz na jakiej podstawie bank je ustala. Warto również wziąć pod uwagę wymagane zabezpieczenia. Czy oprócz hipoteki konieczna będzie np. cesja z polisy na życie lub ubezpieczenie na życie itp.?

Doradcy finansowi twierdzą, że podstawową sprawą, którą powinni się zainteresować potencjalni kredytobiorcy, jest realny koszt kredytu. Trzeba sprawdzić, ile bank zarabia na naszym kredycie. Warto także zadbać o to, aby wcześniejsza spłata oraz przewalutowanie, jeżeli weźmiemy kredyt w walucie obcej, były bezkosztowe. Podpisując umowę należy zwrócić uwagę na to, czy bank oferuje wakacje kredytowe, karencję spłat, czy wymaga dostarczania dokumentów potwierdzających uzyskiwane dochody. Warto również sprawdzić, jak będzie zmieniało się oprocentowanie kredytu, od czego będzie zależała ta zmiana i w jakich terminach będzie występowała.

Szybki kredyt

Według ankiety przeprowadzonej wśród doradców finansowych Expandera,

najszybszymi bankami, udzielającymi kredytów hipotecznych, są GE Money Bank,

BGŹ i Pekao. Doradców poproszono, by sklasyfikowali banki pod względem

szybkości uzyskiwania kredytu jako: szybkie - gdy od momentu złożenia

kompletnego wniosku do wypłaty kedytu mijają z reguły mniej niż 2 tygodnie, przeciętne - gdy potrzeba na to od 2 do 4 tygodni, oraz wolne - gdy zajmuje

to ponad miesiąc.

Zebrane informacje posłużyły do stworzenia rankingu "szybkich" banków.

Największa szansa na szybkie uzyskanie kredytu, poza wymienionymi już GE,

BGŹ i Pekao, jest w Kredyt Banku i Nykredit.

Najdłużej natomiast trzeba czekać na kredyt w Polbanku. Otrzymał on przeważającą większość ocen "wolny", dużo więcej, niż poprzedzające go w rankingu

Santander Consumer Bank, Fortis Bank, mBank i Lukas Bank.

W tych bankach trzeba się liczyć z przynajmniej miesiącem oczekiwania

na kredyt mieszkaniowy.

Kto daje najwięcej?

Dla osoby zaciągającej kredyt ogromne znaczenie, poza oprocentowaniem,

ma także kwota, którą bank jest gotowy jej pożyczyć. Różnice pomiędzy poszczególnymi bankami w obliczaniu tzw. zdolności kredytowej są bardzo duże.

A rzadko zdarza się niestety tak, że bank oferujący najtańszy kredyt jednocześnie jest gotowy pożyczyć nam najwięcej.

Portal szybko.pl i Expander sprawdził ile gotowe są pożyczyć dziś banki

4-osobowej rodzinie o stałych dochodach (umowa o pracę na czas nieokreślony)

na poziomie 3500 zł netto. Nasza rodzina mieszka w 100-tysiźcznym mieście,

nie ma innych kredytów i posiada samochód. Za pieniądze z kredytu zamierza

kupić mieszkanie o powierzchni 70 mkw.

Okazało się, że najhojniejszy jest GE Money Bank (338 tys. zł), za nim znalazły siź Raiffeisen Bank (329,4 tys.), BZ WBK (326,1 tys.), Kredyt Bank (322 tys.),

Polbank (304,4 tys.), Nordea Bank (298,6 tys.), Bank Pocztowy (295 tys.),

Pekao (294,6 tys.), Millennium (279,8 tys.), PKO BP (272 tys.).

Małgorzata Sałamacha

dyrektor w agencji AD Drągowski

Teraz na rynku

wybiera klient

Możliwości nabywcze części klientów wzrastają, co potwierdzają

dane statystyczne podawane przez instytucje państwowe. Mogą oni sobie pozwolić na nabycie większych lub droższych nieruchomości. Oferta kredytowa banków udzielających kredyty hipoteczne dodatkowo wspiera te możliwości.

Obecna sytuacja na rynku nieruchomości jest taka, jaka być

powinna. To klient ma możliwość wybrania dla siebie najbardziej

korzystnej oferty zarówno w zakresie nieruchomości

czy to spółdzielczego własnościowego prawa, jak i jej/jego finansowania. Mamy coraz większe bezpieczeństwo transakcji. Związane jest to m.in. z tym, że kupujący korzystają z kredytów hipotecznych. Procedury bankowe powodują, że kredyt zostaje udzielony

po bardzo szczegółowej weryfikacji kupującego jak i nieruchomości/spółdzielczego własnościowego prawa pod względem

formalnoprawnym i finansowym.

Konkurencja między bankami spowodowała, że jest znacznie

łatwiej uzyskać kredyt niż parę lat temu, a kryteria jego przyznania są mniej surowe. Przyznawane kredyty są wysokie ich liczba też nadal jest spora. W AD Drągowski około 90 proc. klientów

nabywających nieruchomości/spółdzielcze własnościowe prawa

posiłkuje się kredytem. Dosyć duża liczba klientów poszukuje

nieruchomości w celach stricte inwestycyjnych. Zakup lokalu

mieszkalnego w c