Nie będzie powtórki z Hiszpanii

Sytuacja na polskim rynku mieszkaniowym na pierwszy rzut oka przypomina to, co dzieje się w kilku krajach zachodnich, dotkniętych już całkiem poważnym kryzysem. Na razie więcej jest jednak różnic - tak też twierdzą deweloperzy, którzy z Hiszpanii czy Irlandii uciekają właśnie do nas

Napływające każdego tygodnia dane wyraźnie pokazują, że bardzo niewielu rozwiniętym krajom uda się uniknąć w tym roku poważnego ochłodzenia koniunktury na rynku nieruchomości. Największe rozmiary przybrało ono na Wyspach Brytyjskich i Półwyspie Pirenejskim. Tam zapaść w budownictwie przyczyniła się do znaczącego osłabienia kondycji tamtejszych gospodarek.

Ostatnio modne jest porównywanie naszego kraju z Hiszpanią i Irlandią. Tam też rynki nieruchomości mieszkaniowych przeżywały rzadko spotykany boom - w ciągu dekady (lata 1997-2007) ceny wzrosły odpowiednio o 200 i 270 proc. Czy Polsce grozi podobny scenariusz - załamanie po okresie szybkiego wzrostu cen?

Nasz rynek mniej przegrzany

- W Polsce natomiast przed dziesięcioma laty nie przeprowadzano jeszcze dokładnych analiz rynku, ale średnie ceny mieszkań w Warszawie wzrosły w latach 1997-2007 o 250 do 300 proc. - powiedział Jacek Bielecki, członek zarządu Polskiego Związku Firm Deweloperskich. Trzeba jednak pamiętać, że w Polsce okres gwałtownych wzrostów cen trwał głównie w ostatnich czterech latach.

Od lat dziewięćdziesiątych we wszystkich trzech krajach deweloperzy ukierunkowywali się przede wszystkim na budownictwo o wyższym standardzie, którego ogromnie brakowało. W końcu - w ubiegłym roku - doszło do całkiem podobnego wyhamowania cen. Dodatkowym podobieństwem jest geograficzna koncentracja boomu w niektórych częściach kraju (duże miasta i regiony atrakcyjne turystycznie).

U Hiszpanów skończyło się to - na razie - stagnacją na rynku. Ceny rosną w rocznym tempie 0-5 proc., po uwzględnieniu inflacji - stoją w miejscu. W skali miesiąc do miesiąca obserwowaliśmy nawet pierwsze spadki wartości nominalnej. Hiszpanie kupują o ponad jedną czwartą mniej nowych domów i mieszkań niż przed rokiem, a produkcja całego sektora budowlanego skurczyła się o około 5 proc. W Irlandii nowe domy już wyraźnie tanieją. W ciągu roku ich ceny obniżyły się o mniej wiźcej 15 proc.; liczba ukończonych budów spadła już o ok. 40 proc.

- Analogie z Polską są uprawnione, niemniej jednak skala przegrzania była tam dużo większa i trwało ono dłużej - stwierdza Łukasz Tarnawa, główny ekonomista PKO BP. W Polsce ceny mieszkań w największych miastach na razie jedynie się zatrzymały.

Eksperci zgadzają się, że polską branżę budowlaną uratowało przed długotrwałym kryzysem, jaki najwyraźniej czeka Hiszpanię i Irlandię, to, że stosunkowo wcześnie przyszło miękkie lądowanie. U nas ceny mieszkań "szalały" tak naprawdę nie dłużej niż cztery lata, na Półwyspie Pirenejskim - kilkanaście. Janusz Szmidt z Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości sądzi, że jeśli tamtejszy scenariusz ma się u nas powtórzyć, to nie wcześniej niż właśnie za kilkanaście lat.

Znaczenie stóp procentowych

W dwu wspomnianych krajach czynnikiem, który ostatecznie nadał rynkowi nieruchomości niesłychaną dynamikę, było przyjęcie euro. Chodzi przede wszystkim o stopy procentowe. Przed przyjęciem euro Hiszpania była jednym z krajów o stosunkowo wysokich stopach procentowych. Wejście do unii walutowej pozwoliło na znaczny spadek kosztów kredytu. Dodatkowo stopy spadły już po inauguracji unii walutowej. W latach 2001-2003 obniżyły się z 4,75 do 2 proc. Ich późniejszy wzrost (z 2 do 4 proc. w latach 2005-2007) był jednym z głównych powodów końca boomu.

U nas mechanizm był do pewnego stopnia podobny: w latach 2001-2006 podstawowa stopa NBP spadła z 19 do 4 proc. Zmiana postawy Rady Polityki Pieniężnej wiosną 2007 r. przyszła odpowiednio wcześnie (bo w mniej więcej trzy lata od rozpoczęcia boomu), by zapobiec przegrzaniu. Podniesienie głównej stopy procentowej do 5,75 proc. obecnie ograniczyło popyt. Jednak efekt ten został osłabiony przez fakt, iż Polacy - podobnie jak kilka lat wcześniej - powrócili do zadłużania się we frankach szwajcarskich. Tamtejsze stopy procentowe pozostają bowiem niskie i nic nie zapowiada ich podniesienia. Jednocześnie zadłużenie polskiego społeczeństwa jest jeszcze na poziomie relatywnie niskim, przez co potencjał rozwojowy pozostaje znaczny pomimo okresowego spowolnienia.

Potrzeby są nadal duże

Większość analityków naszego rynku pozostaje spokojna o stronę popytową. W przeciwieństwie bowiem do krajów zachodnich, o atrakcyjności naszego rynku stanowią wciąż duże potrzeby krajowe, które zostały po prostu na pewien czas "zamrożone".

- W Hiszpanii wzrost cen był nakręcany przez osoby kupujące mieszkania w celach inwestycyjnych - w Polsce nadal jest to margines wśród nabywców. Wielu klientów kupowało tam także swoje "drugie mieszkania", które użytkowali w celach wypoczynkowych. Natomiast w Polsce mamy ogromny niedobór tzw. "pierwszych mieszkań" - zaznacza Janusz Szmidt.

- W Hiszpanii na jedną rodzinę przypada półtora mieszkania, podczas gdy w Polsce wskaźnik ten wynosi 0,9. Mamy ponadto najmniej mieszkań na tysiąc mieszkańców w Unii Europejskiej (około 320), znacznie poniżej średniej unijnej (około 420) - zauważa z kolei Jacek Bielecki. Przypomina, że w czteromilionowej Irlandii oddawano w ostatnich latach po 100-150 tys. mieszkań rocznie, czyli mniej więcej tyle samo, co w dziesięć razy większej Polsce, gdzie w 2007 roku wybudowano ich 120 tys. - W tamtych krajach nie było już po prostu nabywców - podsumowuje Bielecki.

Skutki nie będą tak poważne

Wszystko to nie oznacza, że rynek musi w krótkim czasie powrócić na ścieżkę wzrostu. Wręcz przeciwnie. Niektórzy deweloperzy nastawiają się już na co najmniej kilka miesięcy obniżonej sprzedaży. - Niektóre wskaźniki, jak liczba rozpoczętych budów, wskazują, że podaż może przeważać nad popytem - zauważa Łukasz Tarnawa. W I kw. bieżącego roku przystąpiono do budowy 38,1 tys. mieszkań. Oznacza to, że w stosunku do 2007 r. aktywność deweloperów nie tylko nie zmalała, ale wzrosła bardzo wyraźnie (wówczas było to 31,3 tys. mieszkań).

Z kolei Jacek Bielecki zauważa, że w perspektywie pewnym problemem może stać się kwestia finansowania budowy nowych nieruchomości. - Dotychczas większość pieniędzy wydawanych przez dewelopera na budowę pochodziła z wpłat nabywców mieszkań. Rosnące stopy procentowe obniżają zdolność kredytową Polaków, a co za tym idzie możliwości finansowania budowy. Teraz to deweloperzy muszą zaciągać kredyty na finansowanie projektów - mówi. Może to wpłynąć w znacznym stopniu na wzrost ich kosztów.

Eksperci polskiego rynku nieruchomości zgadzają się, że spowolnienie może potrwać, ale że nie będzie miało konsekwencji podobnych do tego, co można obserwować na Zachodzie. Nawet gdyby w nieruchomościach i budownictwie doszło u nas do kryzysu, inaczej niż w tamtych krajach, nie powinno to zaważyć na dynamice całej gospodarki. Udział szeroko pojętego sektora budowlanego, w którym budownictwo mieszkaniowe odgrywa zasadniczą rolę, w polskim PKB spadł z 8 proc. w drugiej połowie lat 90. do 5 proc. w kolejnych latach. W Hiszpanii wynosi on około 18 proc., a w Irlandii nawet ponad 20 proc. - Hiszpania rosła na boomie sektora

Polskie problemy zachodnich deweloperów

Firmy deweloperskie z Europy Zachodniej częstokroć wykładały na grunty w Polsce niebotyczne kwoty. Sando Inmobiliaria zapłaciło

370 mln zł za 5 hektarów przy ulicy Chełmskiej w Warszawie. 390 mln zł na znacznie mniejsze tereny zajezdni autobusowej przy Inflanckiej

wydała Lubasa. W przeliczeniu na metr kwadratowy zapłaciła

13,6 tys. zł.

- Wśród obecnych w Polsce hiszpańskich deweloperów są bardzo poważni, długoterminowi inwestorzy, ale nie brakuje też spekulantów, którzy wciąż liczą na szybki zysk - mówi z kolei osoba doradzająca wchodzącym do Polski firmom. Efekt? Dziś, po tak potężnych zakupach i w warunkach ograniczonego dostępu do kredytu, niektórym deweloperom brakuje gotówki na rozpoczęcie inwestycji.

Na to nakłada się sytuacja deweloperów na rodzimych rynkach. Przychody potentatów takich jak irlandzki Waterford Wedgewood czy hiszpańskie Sacyr Vallhermoso lub Metrovacesa obniżyły się o 20-30 proc. Zmusza to firmy sektora do fuzji (np. Martinsy i Fadesy albo 16 hiszpańskich firm pod wodzą Astroca) lub sprzedaży części biznesu (Inmobiliaria Colonial).

To wszystko sprawia, że aktywność zagranicznych firm deweloperskich w Polsce uległa zahamowaniu, a w niektórych przypadkach wręcz zawieszeniu. Dotyczy to przede wszystkim firm z Półwyspu Pirenejskiego. Próżno dopatrzyć się postępów w działalności deweloperów takich jak Parquesol, Cogilco czy Grupo Harmonia. Chociaż wszyscy dysponują drogimi działkami w stolicy.

Widać również, że kolejnych chętnych do wejścia na nasz rynek jest coraz mniej. W ostatnich miesiącach nie pojawił się u nas żaden z dużych graczy irlandzkich, z Hiszpanii przybyła tylko firma Promomed, która skoncentruje się na północno-zachodniej Polsce. Kontrastuje to jaskrawo z wysypem nowych graczy z 2006 r., a nawet pierwszej połowy 2007 r. Wówczas działalność na naszym rynku rozpoczęły na dobre firmy

takie jak Sando, Realia, Lubasa, Grupo Prasa i Grupo Harmonia.

W sumie inwestycje samych tylko hiszpańskich deweloperów wyniosły u nas dotąd około 3 mld euro (według stowarzyszenia Asprima

z Madrytu), jednak wstępne dane mówią o tym, że w roku ubiegłym ich napływ spadł o połowę.

Sami przedstawiciele zagranicznych deweloperów nie mówią, że powodem spadku ich aktywności jest mniejsza dynamika naszego rynku. Chodzi raczej o to, że gros energii zachodnich graczy pochłania dziś kwestia przetrwania na "własnym podwórku". Mimo wszystko większość tych, którzy już w Polsce są, to właśnie u nas upatruje szansy na zrekompensowanie sobie malejących zysków. - Zakładamy, że w niektórych lokalizacjach ceny mogą nadal rosnąć. Ale nawet jeśli będą stabilne, polski rynek pozostanie tym, który oferuje duże możliwości rozwoju. W pierwszej połowie roku chcielibyśmy dokonać kolejnych inwestycji w Warszawie i Krakowie - mówi "Parkietowi" Hector Arellano, dyrektor ds. rozwoju międzynarodowego w firmie Diursa, obecnej nad Wisłą od roku.