Floryda zamiast mroźnej ojczyzny

Spadek cen domów w USA, w połączeniu z ich wzrostem w Kanadzie, oraz aprecjacja kanadyjskiego dolara względem USD sprawiły, że Kanadyjczycy stali się największą grupą zagranicznych inwestorów na amerykańskim rynku nieruchomości

Kryzys na rynku kredytów hipotecznych, w połączeniu z ogólnym spowolnieniem gospodarki, skutecznie zniechęcił Amerykanów do kupowania domów. Połączenie taniejącego do niedawna dolara z przeceną nieruchomości nie wystarczyło także, aby zwiększyć zainteresowanie amerykańskim rynkiem wśród obcokrajowców. Okazję wykorzystali jedynie Kanadyjczycy, którzy po raz pierwszy kupili u swoich południowych sąsiadów więcej nieruchomości niż Meksykanie.

Przecena nie wystarczy

W ostatnim kwartale ubiegłego roku członkowie Stowarzyszenia Zagranicznych Inwestorów z Sektora Nieruchomości (AFIRE) uznali amerykański rynek nieruchomości za najbardziej atrakcyjny na świecie, szczególny potencjał do wzrostu cen dostrzegając w Waszyngtonie i Nowym Jorku. Nie znajduje to jednak odzwierciedlenia w decyzjach indywidualnych nabywców, którzy spodziewają się dalszego spadku cen amerykańskich nieruchomości. W ciągu 12 miesięcy zakończonych w maju bieżącego roku obcokrajowcy kupili w USA około 150-190 tys. domów, o 33 proc. mniej niż w poprzednim roku - szacuje w sierpniowym raporcie Amerykańskie Stowarzyszenie Pośredników w Handlu Nieruchomościami (NAR). Najwięcej domów nabyli w USA Kanadyjczycy, Brytyjczycy, Meksykanie, Chińczycy, Indusi oraz Niemcy. Jeszcze w ubiegłym roku na liście tej przodowali południowi sąsiedzi USA. Obcokrajowców interesują zwłaszcza południowe stany: Floryda, Kalifornia oraz Teksas. Większość z nich kupiła jednorodzinne domy, o przeciętnej cenie 297,5 tys. USD. Dla porównania, statystyczny Amerykanin płacił w tym czasie za dom 218 tys. USD. Zagraniczni inwestorzy nie tylko kupują domy o 36 proc. droższe od rodzimych nabywców, ale także zdecydowanie częściej płacą za nie gotówką. Podczas gdy w ubiegłym roku ponad dwie trzecie z nich skredytowało swoją nieruchomość, w tym roku zrobiło tak tylko 53 proc. Amerykanie decydowali się na to w 93 proc. przypadków. Aż 43 proc. obcokrajowców zapłaciło za dom gotówką, przy czym ta forma płatności była szczególnie popularna wśród Kanadyjczyków i Niemców.

Co ciekawe, Kanadyjczycy koncentrowali się w USA na relatywnie tanich domach, płacąc za nie średnio 278 tys. USD (przeciętny dom w Kanadzie kosztuje 308 tys. USD). Spośród sześciu nacji przodujących w inwestycjach na amerykańskim rynku nieruchomości tylko Meksykanie kupowali tańsze domy niż oni. Dla porównania, Chińczycy przeznaczali na ten cel średnio 450 tys. USD.

Dlaczego Kanadyjczycy?

Kanadyjczycy stanowili w okresie od czerwca 2007 r. do mają 2008 r. 23,6 proc. wszystkich zagranicznych nabywców nieruchomości w USA, ponad dwa razy więcej niż w poprzednim roku. Odzwierciedla to zarówno spadek popytu na amerykańskie domy wśród innych nacji, jak i jego wzrost do rekordowego poziomu u północnych sąsiadów USA. Jedną z przyczyn tej tendencji było umocnienie się dolara kanadyjskiego w stosunku do waluty amerykańskiej, co spotęgowało efekt spadku cen domów w USA. Dodatkowo ubiegłoroczna zima przyniosła w Kanadzie rekordowe opady śniegu, skłaniając ciepłolubnych obywateli do poszukania wakacyjnych domów w bardziej przyjaznym klimacie - wskazuje John Clinkard, ekonomista z Reed Construction Data. Nie dziwi więc, że ponad 60 proc. zakupionych przez Kanadyjczyków za południową granicą nieruchomości znajdowało się w upalnych stanach Floryda i Arizona.

Właśnie ten ostatni klimatyczny czynnik powinien sprawić, że w dłuższej perspektywie Kanadyjczycy pozostaną najważniejszymi zagranicznymi inwestorami na amerykańskim rynku nieruchomości. Przechodzący właśnie na emeryturę członkowie pokolenia powojennego wyżu demograficznego (baby boomers) będą bowiem szukali w USA schronienia przed północnymi mrozami. Jednak w krótkim terminie popyt z ich strony może nieco przyhamować. Amerykański dolar obecnie się umacnia, a ceny tamtejszych domów stabilizują się, podczas gdy Kanada właśnie zaczęła tracić dynamikę wzrostu gospodarczego.Nieruchomości w Kanadzie

Zainteresowanie Kanadyjczyków amerykańskim rynkiem może również wynikać z faktu, że nieruchomości w Kanadzie w ostatnich latach silnie podrożały. Boom mieszkaniowy, który rozpoczął się tam w 2001 r., o cztery lata później niż w USA, doprowadził do wzrostu cen mieszkań w dziewięciu największych kanadyjskich miastach o 87 proc. W rezultacie w ośmiu spośród nich nieruchomości są dziś przewartościowane - ocenili we wrześniowym raporcie badacze z Sauder School of Business przy Uniwersytecie Kolumbii Brytyjskiej. Ich zdaniem, ceny są w równowadze tylko w Toronto, podczas gdy w Montrealu, Ottawie, Winnipeg, Halifax i Reginie są zawyżone nawet o 20 proc., w Vancouver o 11 proc. zaś w Calgary o 7 proc. Choć dane te zdają się zwiastować poważne załamanie, dzięki bardziej konserwatywnym praktykom kredytowym kanadyjski rynek przypuszczalnie nie tąpnie, tak jak amerykański. Eksperci oczekują natomiast delikatnej korekty albo przynajmniej zatrzymania wzrostu cen.

Pierwsze sygnały wyhamowania już się w Kanadzie pojawiły. Wprawdzie w pierwszej połowie 2008 r. ceny nieruchomości na rynku wtórnym nadal rosły, lecz tylko o 4,4 proc. rok do roku, w porównaniu z 10 proc. w pierwszych sześciu miesiącach 2007 r. - podaje Kanadyjskie Stowarzyszenie Nieruchomości (CREA). Natomiast nowe mieszkania podrożały w czerwcu o 3,5 proc. w stosunku do tego samego miesiąca ubiegłego roku, a w lipcu już tylko o 2,7 proc. - wynika z danych kanadyjskiego urzędu statystycznego StatsCan. Dynamika wzrostu cen nie zmalała jednak w całym kraju. Podczas gdy na zachodzie kraju, np. w Calgary i Edmonton, wzrostowa tendencja już się odwróciła, w prowincji Saskatchewan boom trwa w najlepsze. W stolicy tego środkowokanadyjskiego regionu, Reginie, ceny wzrosły w lipcu o 29,6 proc. rok do roku, a w Saskatoon o 13 proc.