Ceny domów zaczynają już niepokoić Fed

Rozgrzany rynek nieruchomości to kolejny sygnał mówiący o ryzyku przegrzania się gospodarki. Sytuacja jest jednak inna niż w 2006 roku.

Gospodarka USA znalazła się na „nieznanych wodach" ożywienia po pandemii. Choć pewne wskaźniki mówią wciąż o poważnym kryzysie (choćby to, że 16 mln Amerykanów nadal pobiera różnego rodzaju zasiłki dla bezrobotnych), to inne sugerują, że jest ona mocno rozgrzana. Indeks Chicago PMI, czyli jeden z regionalnych wskaźników koniunktury, sięgnął w kwietniu 72,1 pkt, najwyższego poziomu od blisko czterech dekad. Gdy ostatnim razem był tak wysoko, główna stopa procentowa w USA wynosiła 22 proc., a ówczesny szef Fedu Paul Volcker prowadził wojnę totalną przeciwko inflacji. Obecnie jednak Fed zapewnia, że Amerykę czeka jedynie „tymczasowy" skok inflacji. Te zapewnienia służą uspokajaniu inwestorów, że stopy procentowe jeszcze bardzo długo pozostaną na obecnym, ultraniskim poziomie. Komitet Otwartego Rynku Rezerwy Federalnej (FOMC) na marcowym posiedzeniu dał przecież wyraźnie do zrozumienia, że stopy pozostaną bez zmian przynajmniej do końca 2023 r. Oczywiście do tego czasu może się wydarzyć bardzo wiele rzeczy, które mogłyby zmienić politykę Fedu. (Choćby to, że w 2022 r. kończy się kadencja Jerome'a Powella, obecnego prezesa Fedu, i nie może być on pewny, że zostanie wyznaczony na kolejne cztery lata.) Sekretarz skarbu Janet Yellen już nieco postraszyła rynki, mówiąc, że może być konieczna podwyżka stóp procentowych, by przeciwdziałać przegrzaniu gospodarki. Szybko jednak wycofała się ze swoich słów i udawała, że „niczego nie prognozowała".

Jak na razie inwestorzy uważnie przyglądają się wszelakim czynnikom mogącym wpłynąć na inflację w USA – od bilionów dolarów tłoczonych do gospodarki w ramach programów stymulacyjnych po zwyżki cen drewna budowlanego. Trzeba jednak pamiętać, że inflacja nie jest jedynym czynnikiem mogącym sprowokować zacieśnianie polityki pieniężnej. – Mamy teraz prawdziwe ekscesy na rynku mieszkaniowym – stwierdził Robert Kaplan, prezes oddziału Rezerwy Federalnej w Dallas, będący zwolennikiem podwyższenia stóp już w 2022 r.

Rozpalony popyt

Indeks S&P/CaseShiller, mierzący ceny domów w 20 największych amerykańskich metropoliach, wzrósł w lutym 2021 r. o 11,9 proc. r./r. i sięgnął rekordowego poziomu 264,03 pkt. To był jego największy miesięczny wzrost od 2006 r., czyli od czasów bańki na rynku nieruchomości (której pęknięcie prowadziło do globalnego kryzysu finansowego). – Te dane są zgodne z hipotezą, mówiącą, że covid zachęcił potencjalnych kupców do wyprowadzenia się z mieszkań w miastach do domów na przedmieściach. Ten popyt może reprezentować nabywców, którzy przyspieszyli zakupy, do których i tak by doszło w ciągu następnych kilku lat. Mogło też dojść do trwalszej zmiany preferencji, która prowadzi do głębszych zmian krzywej popytu na nieruchomości – twierdzi Craig Lazzara, dyrektor zarządzający S&P DJI.

GG Parkiet

Według Narodowego Stowarzyszenia Agentów Nieruchomości (NAR) mediana cen domów w USA wyniosła w marcu 329,1 tys. USD i była o 16 proc. wyższa niż rok wcześniej. W niektórych regionach kraju mediana cen wzrosła o ponad 20 proc. Jest to związane z trendami towarzyszącymi pandemii. Wiosną zeszłego roku sprzedaż domów w USA spadała nawet o 40 proc. Spadła liczba kupców, bo ludzie obawiali się o to, czy będą mieć pracę. Już w maju zaczęło się jednak odbicie na rynku. Wiele osób uznało bowiem, że może skorzystać z szansy na pracę zdalną w cichej, podmiejskiej lub wiejskiej okolicy. Liczba dostępnych domów nie nadąża jednak za popytem. W lutym była mniejsza o 30 proc. niż przed rokiem.

– Łańcuch dostaw dla mieszkalnych projektów budowlanych jest napięty, szczególnie jeśli chodzi o koszty oraz dostępność drewna, armatury oraz innych materiałów budowlanych. By ceny domów pozostały realne do zapłacenia na rynku potrzebującym większej ilości zapasów, decydenci muszą zrobić coś, by zwiększyć podaż materiałów budowlanych, gdy gospodarka będzie się rozgrzewać w 2021 r. – uważa Chuk Fowke, przewodniczący NAHB, czyli branżowego stowarzyszenia budowniczych domów mieszkalnych.

Mimo rosnących cen oraz problemów z podażą, sprzedaż nieruchomości w USA rośnie. W marcu sprzedaż nowych domów zwiększyła się aż o 20,7 proc. r./r. Był to jej największy skok od sierpnia 2006 r., czyli od pamiętnej bańki. Amerykańskie media w ostatnich miesiącach pokazywały liczne przykłady silnego popytu na rynku. Nie dotyczą one tylko domów celebrytów czy innych bogaczy. Zwykli Amerykanie sprzedający domy też mogą przebierać w ofertach kupna. CNN opisała na przykład historię sprzedaży domu o powierzchni 167 m kw. na przedmieściach Waszyngtonu. Cena wywoławcza wynosiła 260 tys. USD. W ciągu trzech dni zgłosiło się 88 kupców, z których 76 chciało płacić gotówką, a 15 nie miało zamiaru oglądać wcześniej domu. Nieruchomość sprzedano za 400 tys. USD. W Kalifornii wystawiono na sprzedaż drewniany domek o powierzchni 92 m kw., pozbawiony większych wygód, za 575 tys. USD. W jego okolicy ceny domów wynoszą średnio 1,5 mln USD. – To fajna nieruchomość, choć w niezbyt dobrym stanie. Ziemia się osuwa spod fundamentów – stwierdził w rozmowie z lokalną telewizją KRON4 Nick Flageollet, agent nieruchomości, który wystawił ten domek na sprzedaż.

Bez powtórki z subprime'ów

Czy sytuacja na amerykańskim rynku nieruchomości powinna więc wzbudzać poważny niepokój inwestorów? Wielu analityków jak na razie uspokaja, że nie mamy jeszcze do czynienia z bańką. – W odróżnieniu od sytuacji sprzed 15 lat obecna euforia widoczna w cenach domów jest spowodowana logiką popytu i podaży. Naszym zdaniem sektor ma obecnie solidne fundamenty. Nie sugerujemy, że aprecjacja cen domów utrzyma swoje obecne, bardzo szybkie tempo. Ceny domów nadal będą rosły, ale bardziej stopniowo. Mamy silne przekonanie, że nie ma bańki na amerykańskim rynku nieruchomości mieszkalnych – wskazuje Vishwanath Tirupattur, strateg z Morgan Stanley.

Zwraca uwagę, że amerykański rynek kredytów hipotecznych mocno się zmienił od kryzysu z lat 2007–2009. Do tamtego wstrząsu na globalnym rynku finansowym doprowadziły bowiem toksyczne produkty finansowe powiązane z kredytami hipotecznymi typu subprime, czyli mającymi najgorszą jakość. Klientom banków i firm pożyczkowych oferowano wówczas często tzw. produkty dostępnościowe. Były to kredyty hipoteczne, których warunki spłacania były dosyć korzystne w okresie wzrostu cen nieruchomości. Gdy zaczęła się korekta na rynku domów, raty tych pożyczek gwałtownie rosły. W latach 2004–2006 tego typu produkty stanowiły aż 40 proc. pożyczek hipotecznych (obejmujących pierwszy zastaw). Obecnie ich udział wynosi 2 proc. Banki też przyznają kredyty dużo ostrożniej niż 15 lat temu. Indeks standardów kredytowych Stowarzyszenia Bankierów Hipotecznych (MBA) obrazuje, jak surowe są warunki udzielania pożyczek na zakup nieruchomości. Im jest on wyżej, tym kryteria są luźniejsze. W 2006 r. sięgał rekordowych 900 pkt. W 2020 r. spadł poniżej 100 pkt i od tego momentu niewiele się zmienił. O ile w 2006 r. całkowita wartość amerykańskiego rynku nieruchomości mieszkalnych wynosiła 25,6 bln USD, o tyle całkowity dług hipoteczny sięgał 10,5 bln USD. Obecnie wartość rynku mieszkaniowego sięga 33,3 bln USD, a zadłużenie hipoteczne wzrosło tylko do 11,5 bln USD. Jeśli więc szukamy „bomb z opóźnionym zapłonem" w amerykańskim systemie bankowym, to nie są one związane z kredytami hipotecznymi.

Gorące lato

Choć jak na razie „ekscesy na rynku nieruchomości" nie są na tyle duże, by zmusiły Fed do zacieśniania polityki pieniężnej, to i tak wygląda na to, że w nadchodzących miesiącach inwestorzy mogą mieć dużo wątpliwości co do strategii amerykańskiego banku centralnego. Sprzyjać tym wątpliwościom mogą rosnące oczekiwania inflacyjne. Z wyliczeń analityków Bank of America wynika, że wzmianki dotyczące inflacji w raportach i komunikatach spółek wzrosły w ostatnim tygodniu kwietnia aż o 800 proc. r./r. „Ich ilość zbliżyła się do rekordowego poziomu z 2011 r., co wskazuje na przynajmniej »przejściową« hiperinflację" – napisała Savita Subramanian, strateg Bank of America. (Użycie przez nią słowa „hiperinflacja" wywołało spore kontrowersje.)

– Będziemy widzieć rosnące oczekiwania inflacyjne w ciągu lata, w ślad za coraz lepszymi danymi gospodarczymi – prognozuje Andrew Tyler, strateg JPMorgan Chase.

To może sprawić, że inwestorzy będą zadawać sobie coraz częściej pytanie: „Czy Fed nie szykuje nam jakiejś niespodzianki?".