Zaprzepaszczona szansa

Na dziś krajowy inwestor może albo uzbroić się w cierpliwość, albo po prostu inwestować w REIT-y zagraniczne, które są właścicielami polskich nieruchomości.

17 października minął rok od ostatniej zarejestrowanej aktywności ustawodawcy w zakresie polskiej ustawy o REIT-ach (było to sprawozdanie Komisji Finansów Publicznych, w którym wniesiono o uchwalenie projektu). Warto wrócić do tego tematu i spojrzeć na całość z szerszej perspektywy.

Polacy mają coraz więcej oszczędności (według NBP to 2 biliony zł, z czego aż 500 mld zł na rachunkach bieżących), co jest naturalną konsekwencją ponad 25 lat nieprzerwanego wzrostu gospodarczego. Można powiedzieć, że dla naszego społeczeństwa jako ogółu jest to w pewnym sensie sytuacja nowa, w której dopiero uczymy się funkcjonować.

Oszczędności się pojawiły, a pierwszym, naturalnym wyborem ich zagospodarowania jest lokata bankowa – co zresztą w pewnym sensie jest widoczne, gdyż szacunki mówią o 300 mld zł na lokatach i 500 mld zł na rachunkach bieżących. Problem pojawić się może w przypadku, kiedy oprocentowanie depozytów spada poniżej inflacji.

Patrząc zatem z dzisiejszej perspektywy, apetyt inwestycyjny na rynku mieszkaniowym to naturalna konsekwencja ekosystemu, w którym znaleźli się posiadacze kapitału. Nieruchomości stanowią pierwszy wybór po lokacie, a poczucie bezpieczeństwa budowane przez fakt posiadania trwałego aktywa (miejsca, gdzie zawsze można zamieszkać, więc jest jednocześnie dobrem konsumpcyjnym) z pewnością zostało dodatkowo wzmocnione faktem ciągłego wzrostu cen nieruchomości od 2016 r. Swoje dołożył też dodatni szok popytu w postaci pracowników z zagranicy. Nie było wyjścia, w Polsce zaczęto na masową skalę inwestować w nieruchomości mieszkalne, ponad 50 proc. wszystkich mieszkań kupiono za gotówkę.

To, co na Zachodzie postrzegane jako inwestycja alternatywna, u nas stanowi mainstream. W 2018 r. wydaliśmy na mieszkania 12 mld zł. Jeśli założymy, że połowa z tej kwoty to zakupy inwestycyjne, cztery takie lata wystarczą, aby inwestycje w mieszkania dorównały wartości wszystkich funduszy akcji na polskim rynku.

Szybko się uczymy, więc kiedy rosnące ceny powodują kompresję stóp zwrotu (tj. najem staje się mniej opłacalny), zaczynamy szukać innych rozwiązań, jak na przykład nieruchomości turystyczne czy akademiki. Stopa zwrotu z najmu krótkoterminowego, bardziej atrakcyjna niż ta uzyskiwana z mieszkań na wynajem, jest jednak kreowana przez zupełnie inne siły rynkowe – warto je rozumieć.

Nieruchomości, jakkolwiek są bardzo ciekawą klasą inwestycji, mają dwie zasadnicze wady: niepodzielność (tj. potrzeba dużych kwot, aby zainwestować w mieszkanie, i jeszcze większych, aby stać się właścicielem biurowca czy galerii, co mocno ogranicza spektrum inwestycji), a także brak płynności. Ta druga wada staje się problemem w przypadku, gdy inwestorzy chcą wycofać zainwestowany kapitał, na przykład na skutek wzrostu stóp procentowych.

Idea REIT-u pozwala na zniwelowanie obu tych wad. Pamiętać należy, że REIT to ciągle spółka akcyjna, której akcje można nabyć za stosunkowo niewielką kwotę i spieniężyć, jak każdy inny walor na giełdzie. Na świecie mamy już 39 krajów, które posiadają ustawy o REIT-ach, inwestorzy znają ten segment rynku akcji już od lat 60. W Polsce musimy jeszcze czekać.

Mimo że proponowany projekt ustawy został ogólnie uznany za krok w dobrą stronę, spotkał się z krytyką środowiska, głównie ze względu na koncentrację jedynie na segmencie mieszkaniowym. Polska ustawa nie zaoferuje ekspozycji na rynek biurowy, handlowy czy logistykę. Istnieją jednak REIT-y francuskie czy niemieckie, które są właścicielami polskich galerii handlowych. Duży brytyjski podmiot jest właścicielem topowych nieruchomości logistycznych przy autostradach A1 i A2. Właścicielami polskich nieruchomości są też REIT-y z USA. Zyski z polskiego sektora nieruchomości komercyjnych czerpią więc emeryci niemieccy czy amerykańscy.

Co przemawia za wprowadzeniem legislacji w Polsce, to z pewnością fakt, że tak lubiany przez Polaków sektor nieruchomości będzie w pewnym sensie odgórnie nadzorowany, co może przełożyć się pozytywnie na bezpieczeństwo inwestorów. REIT-y będą podlegały nadzorowi jak wszystkie notowane spółki, do tego będą dodatkowo weryfikowane pod kątem zgodności z ustawą o REIT-ach. Co więcej, w Europie poza odgórnym ustawodawstwem istnieją oddolne inicjatywy jak EPRA (European Public Real Estate), które dodatkowo podwyższają standardy inwestowania w REIT-y, na przykład jeśli chodzi o raportowanie i przejrzystość danych finansowych.

Praktyka pokazuje, że w kontekście samej ustawy najlepiej sprawdzają się proste rozwiązania. Ważne, żeby zasady zwolnienia z CIT, któremu podlegają REIT-y, były przejrzyste i efektywne.

Poza możliwością inwestowania w najlepsze krajowe nieruchomości sama ustawa przyniosłaby też szereg innych pozytywnych skutków, jak pobudzenie aktywności inwestycyjnej czy nawet 4000 nowych miejsc pracy. REIT-y ze względu na regularnie wypłacaną dywidendę stanowią dobre rozwiązanie w kontekście oszczędzania na emeryturze.

Na dziś jednak Polski inwestor może albo uzbroić się w cierpliwość, albo po prostu inwestować w REIT-y zagraniczne, które są właścicielami polskich nieruchomości.