Sprzedaż mieszkań z miesiąca na miesiąc hamuje. Rynek szuka stabilizacji

Wygląda na to, że sprzedaż mieszkań w czerwcu będzie równie słaba, co w maju, może nawet słabsza. Na razie trudno przesądzać, czy wobec braku programu „Na start” zmierzamy w kierunku powtórki z II połowy 2022 r., czyli „Mieszkania dla zamożnych”.

Po słabym pod względem sprzedaży maju czerwiec przyniesie najwyraźniej pogłębienie spadkowego trendu – wynika z danych monitorowanych na bieżąco przez Otodom Analytics. Katarzyna Kuniewicz, szefowa działu badań w tej firmie, opublikowała na LinkedIn dane cząstkowe po pierwszej połowie bieżącego miesiąca.

Czas oczekiwania

Według Otodom Analytics średnia sprzedaż mieszkań w tym okresie w siedmiu największych aglomeracjach wyniosła 124 lokale dziennie. To tyle, ile pod koniec 2022 r., kiedy rynek borykał się z kryzysem kredytowym, a ówczesny rząd zaczął obiecywać uruchomienie programu tanich pożyczek na mieszkania. Dla porównania: w sierpniu 2022 r., w dołku koniunktury, średnia sprzedaż sięgała zaledwie 80 lokali dziennie, a już rok później, w szczycie napędzonym „Bezpiecznym kredytem 2 proc.” – prawie 220.

Kuniewicz wskazuje, że w czerwcu pozytywnie wyróżniają się Łódź i Katowice, ale na pozostałych rynkach spadki sprzedaży wobec maja mogą sięgnąć kilkunastu procent. Zdaniem ekspertki powodem wstrzemięźliwości popytu są z jednej strony oczekiwania na konkrety w sprawie programu „Na start”, coraz mniejsza akceptacja dla cen, ale też czekanie na pojawiające się upusty w końcówkach inwestycji, których sprzedaż rozpoczęła się tuż przed lipcem 2022 r., czyli przed nowelizacją ustawy deweloperskiej.

Za wcześnie, by doszukiwać się analogii z II połową 2022 r., kiedy to popyt został zamrożony kredytowym kryzysem, a deweloperzy albo skupili się na zamożnych klientach, albo ograniczyli inwestycje (mniejsi gracze, segment popularny). Zdaniem Kuniewicz wnioski będzie można wyciągnąć po wakacjach, szczególnie że sytuacja coraz bardziej różnicuje się między aglomeracjami.

Według danych Otodom w maju w siedmiu największych aglomeracjach deweloperzy sprzedali 3,2 tys. lokali, o 10 proc. mniej niż miesiąc wcześniej i o prawie 20 proc. mniej niż rok wcześniej. W maju wypadły dwa długie weekendy, niemniej był to trzeci z rzędu miesiąc zmniejszającej się liczby transakcji, a wynik poniżej 3,5 tys. sprzedanych lokali widziany był ostatnio w czasie kryzysu kredytowego na przełomie 2022 i 2023 r.

Spadek przewidywany

Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl również wynika, że sprzedaż nowych mieszkań w II kwartale będzie niższa niż w pierwszyn, jednak dla nikogo nie powinno być to zaskoczeniem – informuje Marek Wielgo, ekspert portalu. W I kwartale rynek był jeszcze pod wpływem „Bezpiecznego kredytu 2 proc.” – zawierane były umowy na podstawie rezerwacji dokonywanych pod koniec 2023 r. Pytanie brzmiało więc, nie czy sprzedaż się zmniejszy, tylko jak bardzo i ile potrwa.

– Deweloperzy zaczęli ten rok z przytupem, jeśli chodzi o liczbę mieszkań wprowadzanych do sprzedaży w największych metropoliach: zaczął się odbudowywać rynek kredytów na zasadach rynkowych, a rząd zapowiedział nowy program wsparcia. Prawdopodobnie wielu deweloperów liczyło na to, że – podobnie jak w roku ubiegłym – decyzje przyspieszą ci, którzy nie będą mogli skorzystać z dopłaty do kredytu lub świadomie z niej rezygnują. Tymczasem biura sprzedaży firm deweloperskich zaczęły pustoszeć – mówi Wielgo. – Nie sposób oprzeć się wrażeniu, że wiele firm przecenia możliwości finansowe kupujących lokale na własne potrzeby. Przypomina mi to trochę sytuację z 2021 r.: ceny mieszkań osiągnęły pułap, który przestał być akceptowalny dla nabywców kredytowych. Także teraz bardzo wysokie ceny mieszkań mogą hamować popyt. Tym bardziej że w kwietniu przestała rosnąć przeciętna zdolność kredytowa potencjalnych nabywców. Niepokojącym sygnałem jest majowy spadek liczby wniosków kredytowych. Oczywiście nie można wykluczyć, że część tych osób postanowiła poczekać na korzystniejsze warunki kredytowe w programie „Na start” – dodaje.

Ekspert zaznacza, że gdyby deweloperzy nadal zwiększali ofertę, a w niej udział mieszkań w segmencie popularnym, byłaby szansa na stabilizację średniej ceny za mkw. – Niestety, rząd wciąż zwleka z ostateczną decyzją w sprawie programu. Obawiam się więc, że deweloperzy zastopują podaż. Na razie niektórzy będą musieli powalczyć o klientów, jednak nie liczyłbym na obniżki cen ofertowych. W grę wchodzą co najwyżej różnego rodzaju promocje – mówi Wielgo. – Raczej nie ma się co łudzić, że jeśli rząd zrezygnuje z wprowadzenia kredytu „Na start”, to ceny mieszkań z automatu spadną. Poprzeczka pójdzie w górę, chociażby ze względu na rosnące koszty budowy. Firmy deweloperskie mogłyby więc budować mieszkania głównie z myślą o zamożnych klientach. Tak było po wybuchu pandemii, a potem w okresie zapaści na rynku kredytowym w 2022 r., a mimo to nowe mieszkania drożały – dodaje.