Listopad okazał się trzecim z kolei miesiącem odbijania oferty mieszkań deweloperskich w siedmiu największych aglomeracjach oraz drugim, kiedy to firmy wprowadziły na rynki więcej lokali niż w tym czasie sprzedały. Według szacunków Otodom Analytics do oferty trafiło 6,4 tys. lokali – to o aż 20 proc. więcej niż w październiku i zarazem jeden z lepszych wyników odnotowanych w ciągu ostatnich lat. Jednocześnie nastąpiło lekkie wyhamowanie sprzedaży – deweloperzy znaleźli nabywców na 4,9 tys. mieszkań, o 9 proc. mniej niż w październiku – wynik spadł poniżej 5 tys. po raz pierwszy od maja.
Zdaniem Katarzyny Kuniewicz, szefowej badań rynku w Otodom Analytics, to dobra informacja dla kupujących, bo przewaga liczby mieszkań wprowadzonych do sprzedaży nad sprzedanymi daje nadzieję na spowolnienie tempera-tury i wyhamowanie tempa wzrostu cen. Z drugiej strony, dane zagregowane nie oddają całej prawdy - w poszczególnych aglomeracjach sytuacja jest bowiem zróżnicowana.
Wzrost cen zachęcił do budowania
Jak zaznaczyli eksperci Otodom Analytics, w ostatnim czasie wzmożona działalność inwestycyjna deweloperów zazwyczaj wiązała się ze zmianą przepisów – vide skokowy wzrost oferty w czerwcu 2022 r. przed wejściem w życie 1 lipca nowelizacji ustawy deweloperskiej. Czy tym razem motywacją była obawa przed zakończeniem programu „Bezpieczny kredyt” - a przynajmniej wizja wyczerpania funduszy. Zdaniem Katarzyny Kuniewicz – nie. Po prostu dzięki wzrostom cen mieszkań budżety projektów zaczęły się deweloperom „spinać” – projektów wcale nie przeznaczonych dla beneficjentów programu.
- „Bezpieczny kredyt” był tylko impulsem, a nie siłą napędową, która odpowiada za obecne wyniki na rynku mieszkaniowym. Oczywiste jest, że część inwestycji - tych tańszych - została uruchomiona z myślą o nabywcach, którzy z rządowego dofinansowania mogli skorzystać. Jednak duży udział tych mieszkań, które właśnie zasiliły ofertę deweloperów nie kwalifikuje się do programu i nie trafiłaby na rynek gdyby nie wyraźny wzrost cen. Dlaczego? Bo wcześniej na etapie planowania i negocjacji kosztów realizacji trudno było deweloperom zapewnić odpowiednią rentowność projektów – powiedziała Kuniewicz. - To nie jest pierwszy program wspierający sprzedaż z jakim branża deweloperska się zetknęła i trudno zakładać, że w dojrzałym biznesie ktokolwiek na nim jednym chciałby budować strategię działalności. Dużo większy wpływ na decyzje deweloperów i inwestorów mogła mieć niepewność związana z wyborami i potencjalną zmianą - bądź nie - opcji politycznej, a wraz z nią stabilności prawa i decyzji dotyczących rynku – dodała.
Do równowagi jeszcze daleko…
Jak podkreśla Kuniewicz, biorąc pod uwagę czas wyprzedaży oferty na poszczególnych rynkach (wskaźnik mówiący w jakim czasie wyprzedałyby się dostępne mieszkania, gdyby deweloperzy wstrzymali produkcję, a popyt się utrzymywał), nie zaszła żadna poważna zmiana. O zrównoważonym rynku można mówić przy czasie wyprzedaży 5-6 kwartałów i w listopadzie sytuacja taka była tylko w Katowicach i Łodzi. W Krakowie to zaledwie 4,5 miesiąca, a w Warszawie, Wrocławiu i Trójmieście plus minus 2 kwartały.
