Podaż mieszkań rośnie, ale powoli

Lipiec był kolejnym miesiącem ostrożnego rozkręcania aktywności inwestycyjnej deweloperów.

W lipcu deweloperzy w całej Polsce ruszyli z budową blisko 9,3 tys. mieszkań - podał GUS. To o 4,4 proc. więcej niż w maju – i to trzeci miesiąc rosnącej aktywności inwestycyjnej, licząc miesiąc do miesiąca. W relacji do lipca 2022 r. wzrost sięgnął prawie 11 proc. - po raz pierwszy w tym roku mamy wzrost w ujęciu rok do roku. To dlatego, że w I połowie ub.r. deweloperzy, mimo rosnących stóp procentowych, budowali jeszcze na potęgę – po kilkanaście tysięcy mieszkań miesięcznie. W lipcu 2022 r. rozpoczęło się już mocne hamowanie, zatem w kolejnych miesiącach można się spodziewać wzrostów rok do roku.

W ciągu siedmiu miesięcy rozpoczęto budowę 57,2 tys. lokali - to 28 proc. mniej niż w analogicznym, gorącym inwestycyjnie, okresie 2022 r.

W lipcu deweloperzy uzyskali pozwolenia na budowę prawie 12 tys. lokali - o prawie 15 proc. mniej rok do roku i 11 proc. miesiąc do miesiąca. Ten parametr mocniej się waha i odpowiada średniej z I półrocza. W ciągu siedmiu miesięcy firmy dostały zgodę na budowę prawie 86 tys. mieszkań, o 35 proc. mniej niż w analogicznym okresie 2022 r. – tu również I półrocze było bardzo mocne, co miało związek z nowelizacją tzw. ustawy deweloperskiej od 1 lipca.

Kowalscy rozpoczęli w lipcu stawianie 6,6 tys. domów, o 12 proc. mniej rok do roku i 2 proc. mniej niż w maju. W świetle ostatnich miesięcy to wynik dość stabilny. W ciągu siedmiu miesięcy ruszyła budowa ponad 42 tys. domów, o 22 proc. mniej niż rok wcześniej.

Inwestorzy indywidualni uzyskali w lipcu zgodę na postawienie 6,6 tys. domów, o 14 proc. mniej niż rok wcześniej i tyle samo, co miesiąc wcześniej. W skali siedmiu miesięcy dostali 41,5 tys. pozwoleń, o 29 proc. mniej niż rok wcześniej.

Deweloperzy zaczynają reagować

Zdaniem Patryka Kozierkiewicza, eksperta Polskiego Związku Firm Deweloperskich, lipcowy wzrost produkcji może świadczyć o reakcji firm na wejście w życie programu „Bezpieczny Kredyt” oraz o ogólnej poprawie rynkowej koniunktury.

- Nawet, jeżeli podobna dynamika wprowadzeń nowych inwestycji utrzymałaby się do końca roku, w całym 2023 r. deweloperzy wciąż rozpoczęliby budowę około 15 tys. mieszkań mniej niż w fatalnym dla branży 2022 r., a przy bardzo optymistycznym scenariuszu wyniki mogłyby co najwyżej zrównać się z poprzednim rokiem – wskazał Kozierkiewicz. - Sytuacja ta jest zgodna z ostatnimi przewidywaniami PZFD, w których wskazaliśmy na prawdopodobieństwo powolnej odbudowy podaży. Za takim scenariuszem przemawiają duże zainteresowanie rządowym programem, prognozowane obniżki stóp procentowych, czy notowany spadek inflacji – dodał.

Ekspert ocenił liczbę uzyskanych pozwoleń jako względnie stabilną. - Od początku roku miesięczne wyniki w zakresie wydawanych pozwoleń oscylują w granicach 10-14 tys. plasując je na podobnym poziomie do tych osiąganych w latach 2017-2018 Obserwowane schłodzenie jest przede wszystkim pokłosiem słabej sytuacji rynkowej, którą obserwowaliśmy pod koniec 2021 r. i przez cały 2022 r. Z uwagi na osłabiony popyt inwestorzy nie decydowali się wtedy na rozpoczynanie nowych inwestycji. To sprawiło, że posiadają oni nieskonsumowane pozwolenia, co obniżało motywację do pozyskiwania nowych decyzji – wyjaśnił Kozierkiewicz. Zaznaczył, że aktualna pozostaje prognoza PZFD mówiąca o stopniowym odbudowywaniu się statystyk, co powinno być widoczne w IV kwartale lub na początku przyszłego roku.

Topniejąca oferta mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym

- Już od co najmniej kilkunastu miesięcy sprzedaż nowych mieszkań rośnie, ale nie towarzyszą temu informacje o rosnącej liczbie rozpoczynanych budów. Lipiec ma szansę być tym przełomowym miesiącem, w którym sytuacja zacznie się w końcu poprawiać – skomentował bartosz Turek, główny ekonomista HREIT. – Oczywiście, wciąż jest o wiele za wcześnie, aby obwieszczać narodziny nowego trendu, ale w obliczu bardzo dużego popytu na mieszkania dziwnym byłoby, gdyby deweloperzy nie podjęli rękawicy i nie zaczęli odświeżać oferty dostępnej w biurach sprzedaży – a ta jest niepokojąco skromna - podkreślił.

Turek wskazał, że według danych Otodom Analytics w siedmiu największych aglomeracjach w lipcu deweloperzy mieli na sprzedaż około 40 tys. mieszkań, a przy obecnym popycie oferta powinna być o ponad połowę większa, by można było powiedzieć o względnej równowadze popytu i podaży. Brak zbalansowania wywiera presję na ceny. Część klientów szuka alternatywy na rynku wtórnym, co – według danych Unirepo – przełożyło się na skurczenie się oferty w ciągu niecałych 3 miesięcy o 1/6, do 63,5 tys.

- Mieszkania znikają więc z oferty szybciej niż się w niej pojawiają. Wszystko za sprawą kupujących, którzy w końcu mogli wrócić na rynek i zacząć realizować swoje potrzeby. Nie byłoby to możliwe, gdyby nie ułatwienia w dostępie do kredytów połączone ze spadającym oprocentowaniem, wzrostem zdolności kredytowej, dobrą sytuacją na rynku pracy i spodziewanymi obniżkami stóp procentowych. Szczególną rolę odegrał też rządowy program tanich kredytów dla osób kupujących pierwsze mieszkanie – podsumował Turek.