Maciej Kiełkowski, Marvipol: Zysk na inwestycje, nie na dywidendę

Potrzeba zdecydowanie więcej wkładu własnego, by rozpoczynać inwestycje. Musimy mieć zasoby, aby ruszyć z nowymi projektami, kiedy rynek mieszkaniowy faktycznie się otworzy, na co mamy nadzieję – mówi Maciej Kiełkowski, dyrektor finansowy Marvipolu.

Rekomendacja, by nie wypłacać dywidendy, nie spodobała się inwestorom, o czym świadczy spadek kursu. Skąd taka decyzja, skoro zysk za 2022 r. jest tylko nieco niższy od rekordowego z 2021 r.? W ub.r. wypłaciliście rekordową dywidendę, choć otoczenie, wydaje się, było trudniejsze: stopy rosły, Rosja najechała Ukrainę. Dziś stopy są ustabilizowane, sprzedaż mieszkań odbija...

W 2022 r. zwyczajne walne zgromadzenie decydujące o dywidendzie odbyło się w kwietniu, kiedy nie mieliśmy jeszcze do czynienia z tak mocnym wzrostem stóp, nie wiedzieliśmy, jak będzie się rozwijać sytuacja w Ukrainie, pamiętajmy też, że ostatnie kwartały 2021 r. i pierwsze kwartały 2022 r. pod względem sprzedaży mieszkań i udzielanych kredytów wyglądały dobrze. Dopiero później przyszło zdecydowane spowolnienie, mieszkania kupowane były głównie za gotówkę, w celach inwestycyjnych. Skokowo wzrosła stawka WIBOR 6M, co spowodowało, że obsługa zadłużenia wymaga 18–20 mln zł więcej w skali roku. W 2022 r. mierzyliśmy się też ze wzrostem kosztów wykonawstwa o 20–25 proc. Spowolnienie sprzedaży przełożyło się na to, że przy większej liczbie inwestycji konieczne jest zaciąganie kredytów budowlanych, co pociąga za sobą koszty finansowe. Reasumując, potrzeba zdecydowanie więcej wkładu własnego przy rozpoczynaniu nowych inwestycji. Musimy więc przygotować więcej gotówki, by ruszać z nowymi projektami w momencie, kiedy rynek faktycznie się otworzy – na co mamy nadzieję.

Wszystko to sprawia, że bardzo odpowiedzialnie podchodzimy do naszego biznesu i patrzymy długofalowo. Zysk był drugi w historii, mamy bardzo dobry bilans, poziom gotówki, ale musimy planować odpowiedzialnie, mając na względzie jeszcze wiele niewiadomych, jeśli chodzi o sytuację rynkową.

W I kwartale sprzedaliście 107 mieszkań, to duży wzrost, trochę trudno zestawiać was z szerokim rynkiem: w latach 2021–2022 sprzedaż Marvipolu była bardzo niska w konsekwencji sprzedaży pod koniec 2020 r. dużej części oferty inwestorowi PRS, Heimstadenowi. W 2022 r. sprzedawaliście średnio 50 lokali kwartalnie. Czy I kwartał jest zapowiedzią powrotu na trzycyfrowy poziom – biorąc pod uwagę popyt, ale i podaż? Liczycie na program „Bezpieczny kredyt na 2 proc.”?

Trzymamy kciuki, żeby taki poziom się utrzymał.

Klienci gotówkowi nadal dominują, tak było jeszcze w IV kwartale ub.r., ale już zaczynamy widzieć zmianę, pewnie wynikającą ze złagodzenia Rekomendacji S i oferty banków. Szacujemy, że w I kwartale br. około 24 proc. naszych klientów korzystało z kredytu. Program „Bezpieczny kredyt”, który ma obowiązywać od lipca, przyczyni się do wzrostu sprzedaży. Program ma umożliwiać zakup lokali za 500–600 tys. zł (limit bez wkładu własnego, który może sięgać maksymalnie 200 tys. zł – red.), nasza oferta w tej chwili w segmencie popularnym i popularnym plus to lokale o powierzchni 48–50 mkw., w związku z tym zdecydowanie pasujemy do programu.

Co do podaży, zdolność związaną z przygotowywaniem projektów do wprowadzania Marvipol posiada. Mamy teraz pozwolenia na budowę czterech projektów, kolejne inwestycje są w przygotowaniu. W tej chwili bank ziemi pozwala na budowę niemal 3 tys. mieszkań.

Marvipol to nie tylko czysty deweloper mieszkaniowy. W ofercie macie warszawski projekt Unique – sprzedajecie apartamenty z gwarantowanym nabywcom zwrotem z najmu. Jak radzi sobie ten biznes?

Obiekt pod marką Royal Tulip funkcjonuje od maja ub.r., poza najmem to także restauracje i sale konferencyjne. Sprzedaliśmy 312 apartamentów, około 20 jest jeszcze do nabycia. Jesteśmy bardzo zadowoleni z działalności, średniomiesięczne obłożenie to ponad 70 proc. Najem długoterminowy to 30–40 proc. pokoi. W umowach z nabywcami do końca 2031 r. zobowiązujemy się do zapłaty około 7 proc. wartości netto umowy jako czynszu rocznego. Wywiązujemy się z tego zobowiązania. Obiekt działa krótko, ale cały czas zdobywa rynek i klientów, poprawia wyniki i w tej chwili jest zdecydowanie samowystarczalny. Mamy nadzieję, że być może już w tym roku wynik finansowy działalności będzie w okolicach zera, a kolejne lata przyniosą już zyski.

Trwa publiczna emisja obligacji, chcecie pozyskać od inwestorów indywidualnych do 35 mln zł, kupon to WIBOR6M plus 5,5 pkt proc. marży. Na co chcecie przeznaczyć wpływy?

Chcemy odbudowywać dalej bank ziemi, jak powiedziałem, liczy on teraz 3 tys. lokali, ale musimy bardzo intensywnie myśleć o kolejnych latach.

Macie też przyjęty program emisji dla inwestorów instytucjonalnych. Czy to dobry moment, by wyjść z ofertą obligacji do funduszy?

Tak, to dobry moment, o emisji dla inwestorów instytucjonalnych myślimy w kontekście rolowania zadłużenia zapadającego w 2024 r. (w maju do wykupu jest 57 mln zł, a w październiku 116 mln zł. W 2025 r. zapada seria o wartości 70 mln zł – red.). Rozmowy trwają, rokowania są dobre i myślę, że niedługo także w tym wypadku będziemy komunikować informację o plasowaniu obligacji.