Erste: mieszkaniowe spowolnienie uwzględnione w wycenach

Zdaniem analityków najwięksi budowniczowie mieszkań powinni pokazywać lepsze rezultaty na kurczącym się rynku niż mniejsza konkurencja. Powinni też zachować możliwość wypłacania dywidend w latach 2023–2024.

Indeks WIG-nieruchomości od października ub.r. jest w trendzie spadkowym, przed weekendem osiągnięty został nowy dołek, 2,34 tys. pkt, czyli 27 proc. poniżej szczytu. Indeks grupuje deweloperów o różnych profilach, analitycy Erste Securities wzięli pod lupę pięć spółek czysto mieszkaniowych.

W raporcie z 4 listopada ceny docelowe poszły w większości mocno w dół, przy czym w przypadku dwóch przedsiębiorstw są powyżej bieżącej wyceny rynkowej, a trzech – poniżej. Odchylenia w dół i w górę są kilkuprocentowe, jedynie w przypadku Develii tzw. upside to ponad 36 proc. (szczegóły w tabeli).

Spadkowe lata

„Krótkoterminowe perspektywy pierwotnego rynku mieszkaniowego oceniamy jako trudniejsze od spodziewanych, z możliwością dalszego pogorszenia” – czytamy w raporcie. Analitycy tłumaczą, że podwyżka stóp w Polsce okazała się szybsza i mocniejsza od założeń (przewidują 7 proc. na koniec br. wobec 4 proc. w poprzednim modelu) i nie zanosi się, żeby polityka miała się zmienić przed 2024 r. W mocniejszym od spodziewanego tempie hamuje gospodarka i pogarszają się nastroje konsumenckie. Jednak większość tych negatywnych czynników jest już odzwierciedlona w notowaniach deweloperów i – po ostatnim dostosowaniu – w bieżących cenach docelowych spółek analizowanych przez Erste.

Na otoczenie makro i nastroje inwestorów giełdowych, w tym spółek deweloperskich, pozytywnie przełożyłby się koniec rosyjskiego najazdu na Ukrainę. Pozytywnym czynnikiem byłoby też złagodzenie rekomendacji S (zalecenie Komisji Nadzoru Finansowego, by banki, badając zdolność kredytową, sprawdzały, czy klient udźwignąłby pożyczkę przy stopie o 5 pkt proc. wyższej od bieżącej). Obu tych czynników, jako niepewnych, Erste nie uwzględnia w modelu.

Wysokie stopy i rekomendacja S będą dalej mocno ograniczać popyt klientów posiłkujących się kredytem. Co do „gotówkowców”, realnie ujemne stopy procentowe i rosnące stawki najmu będą podtrzymywać popyt w IV kwartale br. i w 2023 r., jednak spadek też będzie mocniejszy od założeń m.in. z uwagi na inne możliwości lokowania gotówki. W efekcie analitycy spodziewają się spadku sprzedaży mieszkań w sześciu największych aglomeracjach o 45–50 proc. w tym roku i o 20–30 proc. w przyszłym. W 2024 r. oczekują odbicia o 25–35 proc. – o ile poprawi się dostępność kredytów i nastroje konsumenckie.

Spadek popytu na lokale, wysokie koszty budowy i finansowania, duża niepewność co do rozwoju sytuacji makro, przełożą się na mocne ograniczenie podaży tej jesieni i w 2023 r. Oferta na koniec 2022 r. powinna być jeszcze wyższa od popytu i do wyrównania, choć wciąż z nadwyżką podaży, powinno dojść w 2023 r. Z tego powodu w przyszłym roku analitycy spodziewają się spadku cen transakcyjnych mieszkań rzędu 3–5 proc., głównie w formie promocji. W rezultacie należy się spodziewać presji na deweloperskie marże, co będzie widoczne w wynikach od II połowy 2023 r. do II połowy 2025 r.

Analitycy podkreślają, że duzi gracze – w tym spółki uwzględnione w raporcie – powinni sobie radzić lepiej niż mniejsza konkurencja. Również ich kondycja finansowa powinna pozwalać na wypłacanie dywidend w latach 2023–2024.

Branża dalej walczy

Polski Związek Firm Deweloperskich stara się, jak może, by przekonać decydentów do wsparcia rynku pierwotnego. Najnowszy apel związek wystosował wraz z dziewięcioma organizacjami działającymi w branżach związanych z budownictwem mieszkaniowym. Sygnatariusze przekonują, że spadek nowych inwestycji i brak interwencji rządu może doprowadzić do utraty miejsc pracy przez 100 tys. osób.

Proponowana jest ulga podatkowa przy zakupie mieszkań na wynajem, podobnie jak w latach 1997–2001. Poza tym rozwiązania podobne do programów „Rodzina na swoim” czy „Mieszkanie dla młodych” lub gwarantowane przez BGK kredyty o stałej stopie. Kolejny raz zaapelowano o złagodzenie rekomendacji S – zniesienie buforu dla kredytów o czasowo stałej stopie.

KNF podkreślała ostatnio, że to jeszcze nie pora na łagodzenie rekomendacji S. Resort finansów dawał do zrozumienia, że żadna ulga podatkowa nie jest rozważana.