Dobre perspektywy na 2004 rok

W zeszłym roku banki udzieliły kredytów mieszkaniowych o wartości około 12 mld zł. To o 50% więcej niż w 2002 roku. Bankowcy zapowiadają, że rozpoczynający się rok będzie jeszcze lepszy.

- Miniony rok był fenomenalny dla wszystkich banków oferujących kredyty mieszkaniowe. O tym, że dojdzie do boomu na tym rynku, mówiło się od 2-3 lat. Teraz stało się to faktem - uważa Mariusz Drzewiecki, naczelnik Wydziału Planów Finansowych w MultiBanku.

W zeszłym roku 15 największych banków udzieliło nowych kredytów mieszkaniowych o wartości blisko 11 mld zł. Cały portfel wzrósł ponad 25 mld zł.

Zjawiskiem, które w 2003 r. napędzało koniunkturę, była zapowiedź podwyżki stawki podatku VAT na materiały budowlane z 7% do 22%. Z obserwacji bankowców wynika, że znaczna część kredytobiorców to osoby, które budują domy sposobem gospodarczym. Chcąc uciec przed wyższym VAT-em brały kredyt, aby szybciej zakończyć inwestycję lub kupić materiały. Popyt na kredyty mieszkaniowe wynika również z powszechnego odczucia, że ceny nieruchomości w 2003 roku były niskie.

- Jednym z najważniejszych powodów był również spadek oprocentowania kredytów - uważa M. Drzewiecki.

- Dobrze zaczął się także ten rok. Obserwujemy to po akcji kredytowej w styczniu. Szacujemy, że do maja utrzyma się duże zainteresowanie kredytami. W II półroczu nie powinno być aż takiego wzrostu, ale nadal zainteresowanie będzie wysokie - uważa Anna Wydrzyńska, dyrektor Departamentu Finansowania Nieruchomości z BPH PBK.

Do tego przyczyniają się niskie stopy procentowe oraz coraz większa skłonność Polaków do kupowania mieszkań na kredyt. W 2002 roku 26% wszystkich kosztów związanych z kupnem mieszkań było pokrywanych z kredytu. W 1998 roku zaledwie 9%. W Unii Europejskiej jest to średnio 70-80%. Do tego dochodzą duże potrzeby mieszkaniowe Polaków. Szacowane dziś na 1,5-2 mln lokali. Tendencja ta rośnie wraz z wchodzeniem na rynek wyżu demograficznego. Szacuje się, że potrzeby będą wzrastać o 200 tys. mieszkań rocznie.

- W 2004 roku oprocentowanie kredytów mieszkaniowych powinno być stabilne. Obecny poziom 5-6% zachęca do zadłużania się. Oprocentowanie zbliżyło się do stawek w krajach Europy Zachodniej - dodaje A. Wydrzyńska.

Według M. Drzewieckiego, perspektywy na ten rok i następne lata są bardzo dobre. - Według naszych szacunków w tym roku wartość akcji kredytowej wzrośnie o 45-50% w porównaniu z 2003 rokiem. W kolejnych miesiącach popyt na kredyty będzie pobudzany przez poprawę sytuacji gospodarczej w Polsce. Więcej osób będzie stać na kupno mieszkania na raty - wyjaśnia specjalista z Multibanku. Dodaje, że wprawdzie część klientów ma jeszcze psychologiczną barierę przed zadłużaniem się na kilkanaście lat, ale coraz szybciej się to zmienia. - Szacujemy, że bardzo dobra sytuacja na rynku kredytów mieszkaniowych utrzyma się przez następne cztery lata - konkluduje.

Kupowanie na kredyt jest coraz bardziej popularne. - Z kontaktów z deweloperami, z którymi współpracujemy, wynika, że obecnie około 90% mieszkań jest sprzedawanych przez nich na raty. Można przyjąć, że średnia na rynku wynosi 70-80%. Skończył się okres, w którym klienci kupowali mieszkania z własnych środków - uważa M. Drzewiecki.

Przewaga kredytów złotowych

Według bankowców, od końca 2002 roku obserwuje się wzrost zadłużenia w złotych. W tym czasie znacznie spadło zainteresowanie euro. W 2002 roku tylko 11% stanowiły kredyty złotowe, w 2003 już 40%.

Powód jest prosty - złoty znacząco osłabił się w stosunku do większości walut. Szczególnie dotyczy to euro. Osoby, które rok czy dwa lata temu zaciągnęły kredyty denominowane w tej walucie, dziś straciły na tym. Dla przykładu, w pierwszych miesiącach 2002 roku 1 euro kosztowało 3,6 zł, a obecnie trzeba za nie zapłacić ponad 4,7 zł. Oznacza to, że przy miesięcznej racie np. w wysokości 100 euro klient płaci o 110 zł więcej niż półtora roku temu. Właśnie dlatego banki od kilku miesięcy zachęcają do zaciągania kredytów mieszkaniowych w złotych. Dzięki temu znika ryzyko kursowe.Trend przybiera na sile wraz z obniżką oprocentowania. Różnica między kosztem kredytu walutowego i złotowego jest tym samym coraz mniejsza, szczególnie jeśli weźmiemy pod uwagę fakt, że przy spłacie kredytu banki pobierają prowizję z tytułu wymiany walutowej. Sprawia to, że niższe oprocentowanie kredytów walutowych nie uzasadnia podejmowania ryzyka kursowego. Jest ono wyższe niż różnica w oprocentowaniu.

Potencjał rynku

Liczba mieszkań na 1000 mieszkańców:

- w Polsce 300,

- w Europie Zachodniej od 410 do 480,

- w Czechach i na Węgrzech przeciętnie 360,

- w Rosji 350.

Przeciętna powierzchnia mieszkania na osobę:

- w Polsce - 20 mkw.

- w Unii Europejskiej 35-40 mkw.

PKO BP niezagrożonym liderem

Niezagrożonym liderem na rynku kredytów mieszkaniowych jest PKO BP. W 2003 roku udzielił kredytów mieszkaniowych o wartości prawie 4,4 mld zł. To daje mu 40-proc. udział w rynku. Na drugim miejscu plasuje się BPH. W zeszłym roku udzielił kredytów o wartości 2,4 mld zł. Natomiast na trzecią z czwartej pozycji, z wynikiem 1,2 mld zł, wysunął się GE Bank Mieszkaniowy. Dużym zaskoczeniem na rynku są jednak bardzo dobre rezultaty osiągnięte przez grupę BRE, czyli Multibank, mBank i Rheinhyp-BRE. W 2003 roku podmioty te udzieliły kredytów mieszkaniowych o wartości prawie 826 mln zł. To duży przyrost w porównaniu z 2002 rokiem. Wówczas Multibank i Rheinhyp udzieliły tylko 200 mln zł kredytów (mBank nie miał ich w ofercie).

Spadek akcji kredytowej zanotował BZ WBK (o 10%) i ING BSK (50%). Ten ostatni wyjaśnił, że wynika to ze wzrostu sprzedaży Śląskiego Banku Hipotecznego, który należy do grupy kapitałowej ING BSK oraz oferowania wyłącznie kredytów mieszkaniowych. Statystyk do czasu publikacji wyników finansowych za IV kwartał postanowił nie ujawniać Pekao.