Nowe standardy a wyniki Polnordu

Znacznie niższy zarobek za 2008 rok, ale za to niemal pewny wzrost zysków z inwestycji mieszkaniowych w tym roku – tak wyglądałyby wyniki Polnordu według nowych zasad rachunkowości

Przychody i zarobek Polnordu za 2008 r. byłyby znacznie skromniejsze, niż wykazane w opublikowanym w środę rocznym sprawozdaniu finansowym, gdyby spółka już w ubiegłym roku wdrożyła standardy rachunkowości, które każdy deweloper będzie musiał stosować od tego roku.

Zmiana dotyczy momentu rozpoznawania przychodów z projektów mieszkaniowych. Zgodnie ze standardem MSR 18, uznawanym za bardziej konserwatywny, spółka może wykazać przychody ze sprzedaży lokali dopiero po ich przekazaniu nabywcom. W poprzednich latach deweloperzy mogli stosować jeszcze MSR 11, czyli tzw. metodę procentową.

Umożliwiała ona rozpoznawanie dochodów z realizowanych projektów jeszcze przed ich ukończeniem – proporcjonalnie do zaawansowania budowy i przedsprzedaży. Z tej możliwości korzystał właśnie Polnord, a także Dom Development, J.W. Construction czy Gant Development. Od tego roku wszyscy muszą już stosować „osiemnastkę”.

[srodtytul]Konserwatywnie nie zawsze znaczy mniej [/srodtytul]

Symulację wpływu, jaki przejście z MSR 11 na MSR 18 miałoby na wyniki 2008 r., zaprezentowały dotychczas Dom Development i Polnord. O ile w przypadku warszawskiego dewelopera zastosowanie bardziej (w założeniu) konserwatywnego standardu oznaczałoby wykazanie wyższych przychodów i zysków za ubiegły rok (jego zarobek netto wyniósłby ponad 224 mln zł wobec 137 mln zł według MSR 11), o tyle w przypadku firmy z Gdyni wyniki byłyby niższe. I to znacznie.

Polnord wykazał w sprawozdaniu rocznym ponad 391 mln zł przychodów. Źródłem 71 proc. z nich, czyli 278 mln zł, była sprzedaż mieszkań (wyliczona według MSR 11). Według MSR 18, przychody z inwestycji mieszkaniowych wyniosłyby natomiast niespełna 130 mln zł, a zarobek brutto – 33 mln zł (wobec 86 mln zł wykazanych w sprawozdaniu rocznym). Nie oznacza to wcale, że Polnord w jakikolwiek sposób zawyżył swoje rezultaty albo że w rzeczywistości zarabia mniej, niż prezentował w sprawozdaniach. Nowe standardy rachunkowości nie mają bowiem wpływu na zyskowność projektów. Ukazują natomiast głównie obraz przeszłości.

Obejmują bowiem tylko dochody, jakie spółka osiągnęła ze sprzedaży mieszkań, do których przekazała już klucze. Są więc one silnie uzależnione od terminów kończenia poszczególnych inwestycji, przez co mogą się silnie wahać. MSR 18 nie oddaje natomiast tego, jak wygląda bieżąca sprzedaż.

[srodtytul]Ukończonych zostanie ponad tysiąc mieszkań [/srodtytul]

– W ubiegłym roku grupa Polnordu przekazała nabywcom łącznie 670 mieszkań – informuje wiceprezes Bartłomiej Kolubiński. Dodaje, że gros z nich – około 330 – wybudowały spółki, w których Polnord ma mniej niż 50 proc. udziałów. Chodzi na przykład o Fadesę Polnord Polska, którą giełdowa spółka kontroluje w 49 proc. i taki ma też udział w przychodach i kosztach przez nią notowanych.

W tym roku spółki z grupy mają natomiast zakończyć budowę około 1090 mieszkań, przy czym blisko 660 przypada na firmy z mniejszościowym udziałem Polnordu. Dotychczas sprzedano odpowiednio: 730 i 550 z nich. Można więc założyć, że przynajmniej taka (a zapewne większa) będzie też liczba mieszkań, które w 2009 r. zostaną przekazane nabywcom (w I kwartale Polnord wydał około 90 lokali).

To z kolei pozwala wnioskować, że – z dużym prawdopodobieństwem – również przychody i zyski z inwestycji mieszkaniowych będą w tym roku wyższe niż w ubiegłym (według MSR 18). Należy przy tym pamiętać, że na ostateczne rezultaty Polnordu znaczący wpływ wciąż będą mieć zapewne zdarzenia o charakterze jednorazowym, jak przeszacowanie nieruchomości czy sprzedaż gruntów pod drogi w Wilanowie.