Jarosław Szanajca, Dom Development: Podaż mieszkań nie nadąża za popytem

Z prezesem Dom Development Jarosławem Szanajcą rozmawia Adam Roguski.

W 2019 r., mimo dalszego wzrostu cen mieszkań, sprzedaż lokali na sześciu głównych rynkach w Polsce lekko wzrosła – choć pierwotnie spodziewano się kontynuacji korekty. Co będzie się działo na rynku?

Jak naprawdę będzie – nie wie nikt, nie chciałbym więc stanowczo wyrokować.

Na rynku mamy dziś z jednej strony wysoki popyt na mieszkania, a z drugiej podaż, która za tym popytem ledwie nadąża,czy też już nie nadąża. Zasady rządzące ekonomią są jasne – popyt przewyższający podaż oznacza wzrost cen. Biorąc pod uwagę tempo wzrostu, trudno mówić o przegrzaniu rynku czy bańce.

Ceny przekroczyły poziom ze szczytu ostatniego boomu, czyli sprzed ponad dekady, ale mówimy o wartościach nominalnych. Gdyby uwzględnić samą inflację, znacznie wyższe płace czy wysoki optymizm konsumentów, do tamtego szczytu realnie jeszcze dość daleko. Dziś fachowy murarz, który buduje mieszkanie, zarabia tyle, że – przy wsparciu kredytem – może sobie to mieszkanie kupić. To jeszcze wcale nie tak dawno było niemożliwe.

Jeśli chodzi o dłuższy termin, pytanie, co będzie dalej z gospodarką, ze stopami procentowymi. Naszym zadaniem jako zarządu jest stałe wypatrywanie ciemnych chmur na horyzoncie, by w porę dostosować spółkę do działania w czasach spowolnienia. Jak na razie nie widzimy zbyt wielu niepokojących symptomów.

W 2019 r. mieszkania podrożały o średnio 9–10 proc. – w zależności od aglomeracji o kilka, kilkanaście procent. Co nas czeka w tym roku?

Moim zdaniem potencjał do wzrostu cen lokali jeszcze nie został wyczerpany. Deweloperzy mają trudności w kupowaniu terenów, zwłaszcza takich, które mogłyby być szybko zabudowane. Ceny gruntów idą w górę. Już dawno mówiłem o tym, że podaż może nie nadążać za popytem, szczególnie w Warszawie. Gdyby podaż była większa, może ceny mieszkań rosłyby wolniej.

Czy dalej rosną koszty wykonawstwa?

Po szaleństwie z lat 2017–2019 rynek wykonawstwa się ustabilizował, jest lepsza dostępność ekip, materiałów. Wzrost płac i cen energii powoduje, że koszty dalej rosną, ale nie w sposób, który miałby zaburzyć kalkulację inwestycji deweloperskich.

Na pewno przełomem było dla nas powołanie własnego generalnego wykonawstwa, to pozwoliło nam wyjść z kryzysu budowlanego obronną ręką. Dom Construction buduje w Warszawie i Wrocławiu, przejęty trójmiejski Euro Styl od dawna pracował w takiej formule. W skali grupy blisko 70 proc. inwestycji realizujemy własnym generalnym wykonawstwem.

Czy da się oszacować, ile zaoszczędziliście na powołaniu Domu Construction?

Koszty to tylko część problemu, kluczowych kwestii nie da się przeliczyć wprost. Kiedy wykonawcy ledwo wiążą koniec z końcem, może się to odbić na jakości i terminowości.

Za duży sukces poczytujemy sobie to, że wszystkie projekty w 2019 r. – podobnie jak w latach poprzednich– były oddane w terminie. Od lat przyglądamy się naszym klientom, dziś widać, że terminowość jest niezwykle ważnym czynnikiem i coraz trudniejszym do spełnienia. Jeszcze kilka lat temu oddawanie przez deweloperów lokali na czas było traktowane jako coś oczywistego.

Jak będzie wyglądać sytuacja na poszczególnych rynkach, bo w 2019 r. w stolicy wasza sprzedaż skurczyła się o 9 proc., do 2,35 tys., w Trójmieście zwiększyła o ponad 14 proc., do 859, a we Wrocławiu wzrosła o 69 proc., do 455 lokali...

W Warszawie jest najtrudniej i mówiliśmy, że utrzymanie tak wysokich poziomów sprzedaży będzie już wyzwaniem: mamy zdecydowanie największy udział w stołecznym rynku. Potencjał wzrostu mają relatywnie nowe dla nas aglomeracje: Trójmiasto i Wrocław.

We Wrocławiu szybko uzyskaliśmy wysoką pozycję pod względem sprzedaży i udziału w rynku, liczymy, że w kolejnych latach wynik będzie się poprawiał.

W Trójmieście rozwój jest inny, bo oparty o przejętą spółkę Euro Styl. Relatywnie szybko zwiększyliśmy sprzedaż z poziomu 400 lokali rocznie do ponad 800. Pracujemy nad zbudowaniem docelowej skali tej organizacji.

Na koniec września grupa miała w banku ziemi parcele umożliwiające budowę 12,1 tys. mieszkań, z czego 5,5 tys. to grunty zarezerwowane do zakupu. Czy będziecie powiększać zasoby?

Musimy cały czas inwestować w grunty, by utrzymywać skalę sprzedaży. Zakupy idą zgodnie z planem, mimo wszystkich trudności z podażą, wyzwań administracyjnych czy planistycznych.

Cały czas można kupować grunty w Warszawie, ale największe sukcesy w zeszłym roku mieliśmy w Trójmieście – kupiliśmy dużo i na atrakcyjnych warunkach.

Jak poprawić dostęp do ziemi? Specustawa raczej nie działa...

Coś się powoli dzieje, zaczyna być to postrzegane jako szansa na zagospodarowanie terenów poprzemysłowych. Różne miasta różnie do tematu podchodzą. Tam, gdzie jest dużo planów, na ustawę patrzą niechętnie.

To muszą być bardzo dobrze przygotowane projekty, paradoksalnie procedura nie jest łatwiejsza niż tradycyjna ścieżka. Myślę, że parę dużych dobrych projektów ma szansę zaistnieć dzięki temu trybowi.

Też o tym myślicie?

Analizujemy temat, znamy kilka działek, które mogłyby zostać w ten sposób dobrze zagospodarowane.

Czy planujecie wejść do kolejnych miast? Część deweloperów uzyskuje wysoką sprzedaż dzięki działalności na kilku rynkach...

Długo działaliśmy wyłącznie w Warszawie, dlatego naszym DNA jest budowanie mieszkań na skalę masową. Budujemy skalę w Trójmieście i Wrocławiu. Nie widzę nas w formule dużego rozproszenia, z największych interesujących rynków zostały jeszcze Kraków i Poznań, gdzie nie wykluczamy, że kiedyś się pojawimy. Nie musimy się spieszyć, do ekspansji terytorialnej zawsze podchodziliśmy z ostrożnością.

Na rynku fuzji i przejęć widać spory ruch, duzi deweloperzy są kupowani przez zagranicznych graczy. Czy do Domu Development ktoś pukał?

Nic mi o tym nie wiadomo. Rynek deweloperski jest wciąż relatywnie świeży, firmy są zorganizowane każda na swój sposób – bardzo, bardzo różnie. To nie ułatwia konsolidacji.

Wypracowujecie wysoką marżę brutto ze sprzedaży, rzędu 29 proc. W bieżących sprawozdaniach finansowych widzimy jednak sprzedaż sprzed mniej więcej dwóch lat. Czy w obecnie sprzedawanych projektach, które będą księgowane w przyszłości, udaje się uzyskiwać podobną rentowność?

Walczymy i celujemy w rentowność o możliwie najwyższej skali. Wzrost cen mieszkań nam pomaga.

W 2019 r. przekazaliście 3,48 tys. mieszkań, o 4 proc. mniej rok do roku. Jaki jest potencjał przekazań w 2020 r.?

Myślę, że zbliżony, ale nie sama liczba wydanych mieszkań jest kluczowa dla wyniku finansowego, ale też wartość.

Znaczna część popytu to zakupy inwestorów. Jak dużo mieszkań kupują klienci, którzy nie korzystają z kredytów?

To około 40 proc., ale nie utożsamiałbym tego w pełni z inwestorami w klasycznym rozumieniu, czyli osobami kupującymi na wynajem, kalkulującymi stopę zwrotu. Dla pewnej części mieszkanie jest wygodną, relatywnie bezpieczną lokatą kapitału, niepodlegającą inflacji. Można je wynająć, podarować, nikt go nie ukradnie, jego wartość – o ile spadnie, to nie drastycznie.

Wielu deweloperów szuka dywersyfikacji, buduje biura czy akademiki. Czy rozglądacie się za rozszerzeniem działalności?

Wydaje się, że rynek mieszkaniowy ma na tyle dobrą przyszłość, że nie musimy wychodzić poza specjalizację.

Powoli buduje się u nas rynek najmu instytucjonalnego. Czy możecie budować dla dużych odbiorców instytucjonalnych?

Rynek musi dojrzeć, problemem dla tych największych funduszy zainteresowanych wejściem do Polski jest brak benchmarku. Pojawiają się pionierzy, którzy chcą kupować okazyjnie. My jesteśmy deweloperem raczej z półki dość drogiej, trudno byłoby nam spełnić oczekiwania cenowe takich graczy. Niemniej rynek najmu instytucjonalnego w Polsce to przyszłość – i niewykluczone, że przyjdzie czas, byśmy mieli w tym swój udział.

CV

Jarosław Szanajca był jednym z założycieli Dom Development i zajmuje stanowisko prezesa od początku istnienia firmy, czyli od 1996 r. Karierę zawodową rozpoczął w 1985 r., wiążąc się m.in. ze Społecznym Zjednoczeniem Przemysłowym Libella. W latach 1992–1996 był prezesem przedsiębiorstwa budowlanego Gres-Investi. Z wykształcenia prawnik, absolwent Uniwersytetu Warszawskiego. paan