Maciej Drozd, wiceprezes Echa Investment: zakup mieszkania ma pomóc chronić kapitał

#PROSTOzPARKIETU. Maciej Drozd: wysoka sprzedaż lokali w III kwartale to m.in. napływ nowego rodzaju nabywców.

Obligacje Echo Investment na Catalyst notowane są po 97–98 proc. wartości nominalnej, co może świadczyć, że inwestorzy obawiają się o przyszłość – pandemia nie minęła i wciąż jest czynnikiem ryzyka dla mieszkaniówki i rynku biurowego. Czy czujecie się komfortowo, jeśli chodzi o rynek i perspektywy obsługi zadłużenia?

Nie zgodzę się, że przyczyną dyskonta są obawy. Zwróćmy uwagę, że WIBOR6M, który stanowi podstawę wyliczania płaconych przez nas odsetek, rok temu wynosił około 1,8 proc., obecnie to poniżej 0,3 proc. Właściciele starszych papierów zarabiają więc mniej w skali roku na odsetkach, a w ostatnim czasie emitowaliśmy papiery z wyższymi marżami niż kilka lat temu, 4,5 proc.

Patrzę na to w ten sposób, że jeśli dziś kupujemy obligacje, które zapadają za rok czy dwa, z dyskontem rzędu 1–2 pkt proc., „odzyskujemy" stopę zwrotu, którą mieliśmy oryginalnie, przed spadkiem WIBOR, czyli około 5 proc. w skali roku. Generalnie rynek obligacji odbił, kwiecień i maj były bardzo trudne, ale we wrześniu odbyło się wiele dużych emisji obligacji deweloperów. Wróciły płynność i lepszy nastrój.

Niedawno przyjęliście program o wartości do 100 mln euro. Dlaczego w euro i kiedy można się spodziewać plasowania papierów?

Jesteśmy deweloperem mieszkaniowo-komercyjnym, co oznacza, że część bilansu po stronie aktywów mamy w euro. Wahania kursu waluty w dużym stopniu wpływają na nasz wynik finansowy, dlatego chcemy ustabilizować tę kwestię, zwiększając dług w euro. Jesteśmy przekonani, że jeszcze w październiku uplasujemy transzę papierów w ramach tego programu.

W III kwartale sprzedaliście 450 mieszkań, o 77 proc. więcej kwartał do kwartału i 53 proc. rok do roku, dynamika wszystkich deweloperów z rynku kapitałowego to odpowiednio 44 i -2 proc. Po trzech kwartałach znaleźliście nabywców na 1,1 tys. lokali, o 17,5 proc. więcej rok do roku. Co nakręca sprzedaż, jakie perspektywy widzicie na najbliższe kwartały?

Spodziewamy się, że w całym roku sprzedamy 1,6–1,8 tys. mieszkań wobec 1,36 tys. rok wcześniej. Rynek mieszkaniowy generalnie trzyma się mocno i jednym z powodów – poza fundamentalnym, czyli permanentnym deficytem lokali – są zakupy z myślą o ochronie kapitału w trudnych, niepewnych czasach. Zawsze mieliśmy popyt inwestycyjny, ludzie kupowali na wynajem albo nastawiając się na wzrost cen mieszkań, ale dziś widzimy właśnie wzmożone zakupy mające chronić kapitał.

Warunkiem tego, by kapitał był chroniony, jest to, by mieszkania trzymały wartość. Co z cenami lokali, czy można się spodziewać korekty?

Ja w korektę nie wierzę, bo nie mamy nadprodukcji mieszkań, oferta nie jest wysoka wobec sprzedaży. Deweloperzy produkują na bieżąco, raczej trafnie odczytują zapotrzebowanie. Nie widzę przesłanek, by w skali całego rynku spodziewać się obniżek cen. Oczywiście, rynek budowlany wyhamowuje, co przejawia się tym, że ogłaszając przetargi, mamy znacznie większe zainteresowanie podwykonawców niż rok czy dwa lata wcześniej, uzyskujemy niższe ceny. Niższe koszty wykonawstwa, które, zakładam, jakiś czas potrwają, mogą ustabilizować ceny mieszkań, które w ostatnich latach rosły właśnie głównie z powodu rosnących cen wykonawstwa.

W I połowie br. zanotowaliście kilkunastoprocentową marżę brutto ze sprzedaży, niżej od mediany (24 proc.) oraz waszych wyników rocznych z poprzednich lat (28 proc.). Czy to wynika z miksu przekazywanych lokali, czy to wpływ wyższych kosztów – jak to może wyglądać w całym 2020 r.?

W I połowie roku przekazywaliśmy mieszkania z miast, gdzie marże są niższe, co wpłynęło na średnią rentowność, która wyniosła około 18 proc. II połowa roku na pewno będzie znacznie lepsza. Jeśli chodzi o nowe projekty, także widzimy, że marże – z powodu niższych kosztów budowy – będą dużo korzystniejsze.

Od lockdownu minęło kilka miesięcy, ale wciąż wiele organizacji utrzymuje pracę zdalną, niektórzy wieszczą, że to będzie już stały trend. A to rodzi pytania o popyt na biura – zarówno najemców, jak i inwestorów. Jak to widzicie?

Widzimy, że procesy, jeśli chodzi o najem, spowolniły. Rozmowy przebiegają znacznie dłużej, ale to nie znaczy, że nie zmierzają do szczęśliwego finału. W IV kwartale spodziewamy się sfinalizować duże umowy na duże powierzchnie.

Możemy się zastanawiać, jaki będzie w ogóle popyt na biura, kiedy wyjdziemy z epidemii, czy zmieni się trwale sposób pracy. Potrzeba czasu, by firmy to przepracowały. Wydaje nam się, że w pewnym stopniu zmiana nastąpi, udział home office będzie większy, choć jest wiele branż, gdzie praca zdalna nie jest efektywna. Z drugiej strony w Polsce mieliśmy duże zagęszczenie pracowników w biurach i to się może teraz zbliżyć do standardów zachodnich. Te dwie kwestie będą się w jakiś sposób równoważyć.

Budujecie biurowce, by je sprzedawać. Jak wygląda zainteresowanie inwestorów nieruchomościami?

Prowadzimy teraz pięć transakcji sprzedaży biurowców i widzimy, że jest bardzo duże zainteresowanie aktywami typu core, czyli w bardzo dobrych lokalizacjach, z doskonałymi najemcami i długoterminowymi umowami najmu – szczególnie w Warszawie. Aktywa płynne i jakościowe przyciągają inwestorów długoterminowych, takich jak ubezpieczyciele, fundusze emerytalne.

Budujecie platformę Resi4Rent, chcecie mieć za kilka lat w portfelu już nie 7,5 tys.,tylko 10 tys. mieszkań.

Najem mieszkań w kryzysie funkcjonuje bardzo dobrze, mamy pełne obłożenie. Naszymi najemcami są głównie młodzi profesjonaliści. W najbliższym czasie będziemy się koncentrować na rynku mieszkaniowym – zarówno na sprzedaż, jak i na wynajem.