Silni deweloperzy mogą zacierać ręce

Duży popyt na mieszkania i niska podaż będą dalej windować ceny – oczekują eksperci. Dla firm z odpowiednim potencjałem to okazja.

Według JLL w I kwartale br. na sześciu głównych rynkach padł nowy rekord, deweloperzy sprzedali 19,5 tys. mieszkań, o 3 proc. więcej rok do roku (przy wyśrubowanej bazie) i ponad 40 proc. więcej niż w kwartałach III i IV zeszłego roku.

Poszukiwanie równowagi

W I kwartale br. na wiodącym warszawskim rynku deweloperzy zdołali obronić wyśrubowany pułap 6,9 tys. sprzedanych lokali, a we Wrocławiu wynik ustabilizował się na poziomie 3 tys. To dwa mniejsze rynki „wielkiej szóstki" napędziły ogólny wynik. W Łodzi sprzedaż wzrosła o 27 proc., do 1,9 tys., a Poznaniu o 24 proc., do 2,1 tys. W Trójmieście zanotowano wzrost o 17 proc., do 2,8 tys. lokali, ale już w Krakowie spadek o 18 proc., do 2,8 tys. lokali.

Sprzedaż jest wprost uzależniona od podaży. Deweloperzy mają problem z uzupełnianiem podaży – głównie z powodu przeciągających się procedur administracyjnych, a także kurczących się zasobów gruntów. Oferta na sześciu rynkach na koniec marca, czyli 42,1 tys. mieszkań, to najmniej od 2014 r., a 10,7 tys. w Warszawie to najsłabszy stan od 2007 r.

Przewaga popytu nad podażą przekłada się na dalszy wzrost cen. Według danych JLL średnie ceny lokali, które pozostały w ofercie na koniec I kwartału br., we wszystkich aglomeracjach notowały nowe nominalnie rekordy lub przynajmniej wieloletnie maksima. W stolicy to 11,5 tys. zł za mkw., czyli o 5,5 proc. więcej rok do roku. W najtańszej Łodzi wzrost był największy, sięgnął blisko 11 proc., do 7,1 tys. zł.

GG Parkiet

Kluczowe pytanie brzmi, jak w najbliższej przyszłości będzie się kształtować relacja popytu i podaży. Popyt jest rozgrzany, bo napędzają go rekordowo niskie stopy procentowe. Kredyty hipoteczne są najtańsze w historii i znów chętnie przyznawane przez banki – po chwilowym usztywnieniu polityki tuż po lockdownie. Co więcej, decydenci zapowiadają ułatwienia związane z wkładem własnym, co będzie dodatkowo stymulować popyt. Śmierć lokat wypycha też gotówkę z banków na uznawany za relatywnie mało ryzykowny rynek nieruchomości. Jak podkreśla Kazimierz Kirejczyk, wiceprezes JLL, osoby parkujące gotówkę niespecjalnie się martwią wzrostem cen – widząc w tym raczej potwierdzenie słuszności lokaty kapitału. Z kolei uzależnieni od kredytu w obawie o dalsze podwyżki już nie czekają i decydują się na zakup. Ryzykiem są flipperzy, czyli kupujący mieszkanie na etapie dziury w ziemi, by sprzedać je po kilku miesiącach z zyskiem wynikającym ze wzrostu cen. Kirejczyk podkreśla, że nie jest też wykluczone, że wzmożony popyt w I kwartale to popyt niezrealizowany w pandemicznym 2020 r.

A co z podażą? Eksperci JLL wskazują na dane GUS mówiące o wzroście w I kwartale br. – poza Warszawą i Wrocławiem – liczby pozwoleń na budowę, co daje nadzieje na to, że oferta będzie jednak przez deweloperów w miarę płynnie uzupełniana. Za rogiem jednak czają się kolejne kłopoty mające wpływ na ceny mieszkań, na które zwracają uwagę analitycy PKO BP. Mocno drożeją niektóre materiały, a kiedy ruszą inwestycje infrastrukturalne, pogorszy się dostępność pracowników i wzrośnie presja na płace. Po drugie, dalej drożeją grunty, które też są traktowane jak lokata.

Elita błyszczy

Notowana na GPW deweloperska elita w I kwartale br. zwiększyła sprzedaż o 21 proc., do 7,3 tys. mieszkań, tylko nieliczni zanotowali słabszy rok do roku wynik – i tylko ze względu na administracyjne opóźnienia przy uzupełnianiu oferty. W Parkiet TV prezes Unibepu mówił wprost, że podwyżki cen lokali są obecnie szybsze od tempa wzrostu kosztów, co ma pozytywne przełożenie na marże. Śledząc zaś sprawozdania finansowe, można stwierdzić, że firmy raczej poradziły sobie z przerzuceniem na klientów mocnego wzrostu kosztów z lat 2017–2018.