Coraz mniejsza oferta lokali w aglomeracjach

Podaż nie nadąża za popytem, co – dołożywszy rosnące koszty wykonawstwa – przekłada się na wyższe ceny mieszkań. Potrzeba działań.

Publikacja: 28.10.2021 05:12

Coraz mniejsza oferta lokali w aglomeracjach

Foto: Adobestock

W III kwartale br. w sześciu największych aglomeracjach deweloperzy sprzedali 15 tys. mieszkań – wynika z szacunków firmy JLL. To o 13 proc. więcej niż rok wcześniej, kiedy rynek odżywał po lockdownie, oraz o 23 proc. mniej niż w I i II kwartale br., kiedy notowane były nowe rekordy liczby sprzedanych lokali. Trend jest zatem zgodny z tym, co pokazali wcześniej deweloperzy z rynku kapitałowego.

Za wolna produkcja

Zdaniem ekspertów JLL wygląda na to, że rynek – pod względem ilościowym – operuje na maksymalnych obrotach, na jakich jest w stanie w tej fazie cyklu. Sprzedaż zannualizowana, czyli liczona z ostatnich czterech kwartałów, wyniosła na koniec września blisko 68 tys. lokali, o 4–5 proc. więcej niż w pełnych kalendarzowych latach 2018–2019 oraz o 7 proc. mniej niż w rekordowym jak dotąd 2017 r. Oznacza to, że sufit to około 70 tys. transakcji w skali 12 miesięcy.

Jak zaznaczają eksperci, sprzedaż w III kwartale napędzana była wciąż niskimi stopami i wysoką inflacją. Co prawda akcja kredytowa ostygła, ale pozostawała na wysokim poziomie. Niższa sprzedaż to pochodna oferty – w III kwartale deweloperzy wprowadzili do katalogów prawie 13,8 tys. mieszkań, o 13 proc. mniej niż kwartał wcześniej i niewiele więcej niż średnia kwartalna z 2020 r., którego statystyki mocno obniżyła pandemia. Ponownie posługując się danymi zannualizowanymi, licząc na koniec września, deweloperzy wprowadzili do oferty 55,5 tys. mieszkań, o jedną piątą mniej niż w rekordowym 2017 r. i 13 proc. mniej niż w 2019 r. Na koniec września oferta na sześciu rynkach skurczyła się do 36,6 tys. lokali, poziomu najniższego od końca września 2010 r.

Gdyby spółki deweloperskie przestały budować, oferta wyprzedałaby się w zaledwie nieco ponad dwa kwartały. Nabywcy mają więc mniejszy wybór, a przewaga popytu nad podażą nieuchronnie przekłada się na dalszy wzrost cen. Już w czterech aglomeracjach za mkw. trzeba płacić pięciocyfrowe kwoty. W skali roku średnie ceny lokali sprzedanych wzrosły najmocniej w Łodzi – o 16 proc., w Warszawie i Poznaniu o 10 proc., a w pozostałych aglomeracjach zwyżka sięgnęła 9 proc. Rosnące ceny lokali to efekt drożejących materiałów. Coraz wyższe są ceny w nowych inwestycjach wprowadzanych do oferty. To oczywiście pociąga zwyżki cen lokali wprowadzonych na rynek wcześniej, które jeszcze nie znalazły nabywców. Bolączką są też utrzymujące się długotrwałe procedury związane z pozwoleniami na budowę.

Niewielkie zapasy

Aleksandra Gawrońska, dyrektor działu badań rynku mieszkaniowego w JLL, komentuje, że rynek cały czas jest w nierównowadze – wysoka inflacja zachęca do lokowania w nieruchomościach, ale deweloperzy nie są w stanie płynnie odpowiadać na popyt – kolejny raz liczba sprzedanych mieszkań była wyższa niż liczba wprowadzonych do oferty. W efekcie ograniczona oferta i rosnące ceny lokali zaczynają wpływać na liczbę transakcji.

Wydaje się, że zwiększenie produkcji mogłoby ustabilizować rynek. Jak wskazuje Gawrońska, liczba pozwoleń na budowę w rękach deweloperów w Warszawie, Wrocławiu i Krakowie nie napawa optymizmem. W Trójmieście liczba wydanych pozwoleń pokrywa 40–50 proc. rocznej podaży, a w Łodzi praktycznie 100 proc. W najmniejszym mieście „wielkiej szóstki", Poznaniu, to 200 proc.

Brak planów miejscowych, niedobór gruntów – duże zasoby Skarbu Państwa są wciąż zablokowane, opóźnienia administracyjne – to kwestie do pilnego rozwiązania.

Eksperci JLL nie zgadzają się z tezą, że fundusze PRS (najem instytucjonalny lokali) przykładają się do drenowania podaży i wzrostu cen.

Budownictwo
Rynek mieszkaniowy czeka na obniżki stóp. To okazja?
https://track.adform.net/adfserve/?bn=77855207;1x1inv=1;srctype=3;gdpr=${gdpr};gdpr_consent=${gdpr_consent_50};ord=[timestamp]
Budownictwo
Huśtawka nastrojów na pierwotnym rynku mieszkaniowym
Budownictwo
BM mBanku poleca akcje czterech deweloperów mieszkaniowych
Budownictwo
Ministra funduszy nie odpuszcza deweloperom. Wniosek do UOKiK
Materiał Promocyjny
Cyfrowe narzędzia to podstawa działań przedsiębiorstwa, które chce być konkurencyjne
Budownictwo
Adamietz zbuduje hotel Marvipolu w Gdańsku
Budownictwo
Echo z kumulacją